如今，房产估价对于投资人了解房地产的正确价值是至关重要的。因为房产估价的大部分原因和法律问题相关，像常见的再融资或抵押目的这类情况。今天，小编将带领大家一起去了解房产估价的全流程。
什么是房产估价？
顾名思义，房产估值就是对房地产货币价值进行衡量的过程。房产估价师需要访问房产进行评估，以找到房产的正确价值。估价师必须仔细地检查房产，同时要考虑市场状况和之前的销售情况，从而提供详细的报告。
报告包含了与建筑物物理状况相关的信息，同时还包含了该地区类似房屋的销售比较价格。
房产估价报告全面，它既能够给您提供关于房屋或土地及其价值的更多信息，又能够对收购谈判起到帮助作用。如果房产估价表明房屋或地块的价值比其售价低很多，精明的买家能够利用这一差异来争取更优的买入价格；智慧的投资人也可以借此扫清一些投资雷区，比如有些基金公司在给客人的投资说明书里宣称项目贷款价值比（LVR）为 65%，其中最大的因素取决于该项目的估值，要是估值被高估，就意味着这个关键风控指标被低估了。
什么是房产估价报告？
房产估价报告会对报告中所写物业的完整信息进行合理分析。它包含着与财产相关的诸多详细信息，还有所有者的情况、估价的内容以及与该财产相关的其他各类信息。并且，这份报告是在对建筑、施工以及建筑布局进行了全面细致的分析之后才做出的。
房产估价是如何计算的？
大多数住宅物业估值以与近期可比销售额的直接比较为支柱，同时估值师会考虑以下属性：物业的大小；房间的数量及类型；固定装置和配件；建筑物的结构与状况；装修标准以及物业的建筑风格；进入该物业的难易程度；规划限制和地方议会分区；物业的位置与便利程度；土地的大小；街区的方面、地形和布局。
房产估价的作用？
房产估价对买卖双方和借贷双方都有益处。它能提供财产市场价值的明确指示，从而降低买方支付财产赔率的风险；还能提供对物业弱点的详细分析，帮助卖方决定进行哪些翻新以提升物业价值。从借贷角度来看，公平全面的估价报告能为贷方提供重要的估值依据。日常生活中需要进行房产估价，最常见的原因之一是他们的抵押贷款机构（通常是银行）要求进行估价。
Curtis Valuations 的董事马修·柯蒂斯表示，房产估价起到贷款机构“风险报告”的作用，其目的是要确保房产的安全价值能够涵盖贷款。
如果买家出现拖欠抵押贷款的情况，银行需要明确它有能力收回该房产的任何未被偿还的金额。 银行需要确信在买家拖欠抵押贷款时，它能够收回该房产的未偿还金额。 当买家拖欠抵押贷款时，银行要确定自己可以收回该房产的未偿还金额。
一些贷方（一般是银行）存在内部估值师，他们会使用内部算法或者进行在线评估。不过，在多数情况下，物业估价工作被外包给了那些被贷方认可的第三方独立估值公司。
物业估值的工作具有高度专业性，同时受到详细立法的约束。估价师通常需要经过严格的考核，只有通过考核才能持证上岗，并且还有工作年限的要求。
为什么物业估价报告很重要？
它能够协助您作出恰当的财务决策。房地产的买卖牵涉到大量的资金，所以在作出任何决策之前，应当聘请专业人士来获取建议，而物业估值报告对做到这一点是有帮助的。
如果您是买家且有购买房产的计划，那么您应当让估价师前往该房产。估价师会对房产价值进行适当评估，并准备房产价值报告。此报告强调了拥有该房产的优势以及相关风险。这样，您就能获得房产的完整描述细节，从而有助于您做出购买决定。
如果您是房地产抵押基金的投资人，那么您应当向您的投资顾问索要购买基金的底层地产的估值报告，以此来确认资产的相关评估细节及风险。这一必要步骤对您把控投资基金产品的风险以及形成决策是很有帮助的。
评估和估值有什么区别？
估价决定了房产的市场价值应该是多少，评估也决定了房产的市场价值应该是多少。这两个术语虽然在技术层面上解决的是同一个问题，但呈现的方式及精细程度不同。
估值 Valuation
估价是一份正式报告，是由注册且完成必要培训的认可估价师完成的。抵押贷款人会使用它，目的是确保该财产适合作为贷款的担保烟台房地产估价报告，并且其市场价值在强制出售时能够足以支付抵押贷款。所以，这是对房产进行更细致的检查，而该物业的实际估值会依据同一郊区过去六个月类似物业的近期销售情况来确定。市场价值可以通过查看相关内容并将差异与实际财产进行比较而得以确定。因为它是以过去的销售额为基础的，所以具有历史性。这就使得银行需要采用更为保守的方法。
评估 Appraisal
评估是一种非正式的估价，一般由房地产经纪人来完成。在对房地产市场的走向进行预测以及在不久的将来能够实现的目标方面，它常常具有前瞻性。它不是一份具有法律约束力的文件，通常被当作调整预期以及将房产投放市场的首个步骤。倘若您打算出售房屋，估价可以用作指导，并且能够表明您在出售时可能达到的价格。
房地产经纪人希望获得您作为客户，所以他们可能对您房屋的真正价值持更为乐观的态度。因此，为了了解房产的真正价值，最好由不同的房地产经纪人进行评估。
评估通常不涉及费用，这与估价不同。不过，为了避免出现意外情况，应当事先咨询房地产经纪人，了解他们是否会收取费用。
估值报告的不同类型及作用
房产估价从标的物的种类方面来看，包含民用、商业、开发这三大类。估价成本是由房产的大小以及价值所决定的。
民用 Residential
民用物业的评估从形式上可分为两类，一类是在线评估，另一类是实地评估。在线评估适合 LVR 不高的物业。实地评估根据程序分为路边估值和全估值。通常情况下，二手房大多采用路边估值的方式，新建房和公寓则采用全估值方式。民用房的估价费用处于 300 澳元到 600 澳元这个范围。大多数估价师会在访问完物业后的两三天时间内，向客户提供一份标准的报告，这份报告有三页，会说明他们的调查结果。
商用 Commercial
商业物业的估值时间比民用物业的估值时间长，程序也更复杂。估价师需要搜集各种各样的市场信息来支撑估价流程。一般情况下，估价师会以商业物业的租金来推算物业的价值。商业估价通常需要两到四周的时间，估值费用取决于估值的难度和物业的复杂程度。
市场法、收益法、成本法、假设开发法是当下不动产估值常用的方法。商业地产具有收益性且交易较为活跃。收益法是通过测算被评估资产未来预期收益的现值，以此来判断资产价值。市场比较法通常被广泛应用于商业地产估值。
成本法：估价对象可被假定为独立的开发建设项目来进行重新开发建设；当估价对象的同类房地产没有交易或交易极少，并且估价对象或同类房地产没有租金等经济收入时。假设开发法是这样的：估计对象具备开发或再开发的潜力，并且开发完成之后的价值能够运用除成本法之外的方法来进行测算。
商业地产估值的关键在于现金流。在疫情的影响下，房地产行业的现金流面临着巨大的下行压力，而房地产的估值也肯定会受到这种影响。对于在建物业以及经营性物业来说，假设开发法和收益法是最为常用的估值方式。
不可否认，疫情突如其来。疫情给零售业带来了极大冲击。客流量减少了。承租方在疫情期间日子过得很艰难。地产开发及运营商面临诸多问题，如场地空置率抬升、租金收入下滑、支撑运营的现金流不足等。商业地产的收益能力大幅下滑。这成为商业地产维持估值稳定的一个阻碍。
开发项目
开发项目属于所有估值类别里最为复杂且费用最为昂贵的一种估值方式。贷款机构不但希望看到类似商业地产估值相关的资料，还希望看到一份房地产业务开发计划以及可行性计划，以此来展示建筑成本与潜在利润。项目开发计划所包含的内容如下：
除了上述几个常用的估值报告种类之外，还有用于建筑测量的估值报告，用于保险的估值报告，用于婚姻评估的估值报告，用于遗嘱认证的估值报告，用于税务估价的估值报告，用于回顾性估值的估值报告，用于专家证人估价的估值报告，用于建筑物恢复估价的估值报告。
中诚基金
【房屋增值小贴士】
您不能更改房产的位置，不过能够对房屋进行改建来增加其价值。可以考虑翻新或者扩大房屋的地板面积：能够添加浴室、卧室或者娱乐区，也可以改善室内外的流线。
确保功能布局合理：要整理花园，把不整洁的树木或建筑物移除掉，这样能让车辆更容易进出，还可以增加一个车棚或车库等。
改造重要的房间，包括浴室和厨房。对橱柜进行更新，对台面进行更新，对灯具进行更新，对固定装置进行更新。涂刷油漆，以此让墙面的整体感官得以提升。
总的来说，提升物业估值的关键在于对您的房产制定总体改造计划，并且要重点提升关键部位的吸引力，因为这会对买家对房产的第一印象产生极大影响。若房产所在的街区看起来整洁，也有利于提升估值。
写在最后：
巴菲特的投资哲理是尊崇价值投资。在投资之前烟台房地产估价报告，要剖析出资产的内在价值，以此来合理规避风险，这对专业的投资人来说是一项必备技能。要妥善运用好估价报告，让它为您的房产投资提供保障。
