福山沸腾了。
6月24日，福山区兴华庄棚改北地块被中海竞得，出让价格高达4.8亿。
虽然烟台最近土地市场一直较为火热，但都集中在芝罘南大街、机场路等繁华板块。
福山作为烟台的老城区，不论是在政府规划还是在房价上均处于被遗忘的边缘，而这一次福山一鸣惊人，溢价率高达74%，楼面价高达3748元/平方米。
照该楼面价推算，项目最终定价将至少在8500元平米。
在市场仍然处于下行区间的现在，中央一直强调“房住不炒”政策并未有放松迹象的现在。
烟台的土地市场却逆势而行，让烟台的楼市瞬间扑朔迷离。
但如果单纯凭借几块热起来的土地就对市场回暖下定论，似乎有些太不把中央调控当回事，毕竟从政策到融资，市场并没有放松的迹象。
反倒是房价回暖的苏州、西安等地，再次受到中央的点名批评，调控再度加码。
除去市场回暖的可能，在品牌房企疯狂抢地的背后折射出来的，是对开发商生死攸关的考验。
01
大品牌开发商开发节奏的重合导致土地之战一触即发
该地块受到万科、中海、金地、越秀四家品牌房企的强势争夺。
而这四家房企争夺的背后，是项目及土地储备的捉襟见肘。
万科在福山的城市之光已经开盘烟台福山的房价，金地的浅山艺境也刚刚开盘销售，而金地格林世界和金地澜悦已经售罄。
中海位于高新区的国际社区即将售罄，上周中海锦城的开盘，由于靠近开发区有着极高的性价比，去化效果较好。
同样全国知名房企越秀，也一直想要在烟台大展身手。
几家品牌房企的拿地节奏不巧的凑在了一起，撞车了。
换句话说，房企激烈争夺的关键因素，是土地储备的减少。
而为了能有“粮”活下去，争夺土地，成为他们的第一要务。
不拿地现在死，高价拿地，可能以后能迎来市场转机。
狭路相逢勇者胜，在“活下去”的战略支撑下，土地大战一触即发。
02
市场下行，抢占市场份额及发展品牌战略成为房企能够活下去的根本
据锐理数据显示，2019年1-5月，烟台六区共网签新建商品房（不含保障性住房）18019套，销售面积186.19万㎡。
与2018年同期相比，销售套数、面积同比大幅下降，下降幅度分别约26.2%、25.6%。
比销售面积下跌3成更可怕的是，龙头房企的市场占有率受到了严重冲击。
据锐理数据显示，2019年5月，龙湖以9.5亿位列榜首，碧桂园其次，为9.5亿元。
而在2018年，第一名万科2018年销售金额55.64亿元，第二名中海44.86亿元。
万科、中海市场占有率的下降，对企业的品牌影响力造成极大的负面影响，同时也会增大企业的品牌建设及营销成本。
举个简单的例子，万科去年1-5月份卖56亿时可以骄傲的说，烟台每卖100套房子，就有8套是万科。
强大的市场占有率给予品牌强大的影响力，使得万科品牌深入人心，在烟台有多少人买万科的房子是因为听说他卖的好？
而一旦这种品牌影响力消失，房企无疑要对自身的品牌建设和营销加大成本。
在利润率越来越低的现在，增加品牌建设成本对开发商来说，无疑是雪上加霜。
所以争夺市场份额，争夺销售龙头，对开发商来说，既能打造品牌形象，又能增加利润率。
在这样的你死我活的激烈竞争下，土地争夺就显的格外重要。
让我们再仔细的看一下榜单，万科9.4亿，中海9.2亿，金地7.4亿。
中海和万科的差距仅有0.2亿，中海死死咬住，就使得福山这块地的重要性更加显著。
03
地块本身的优越性和战略性
让我们再回到地块本身来研究一下。
最值得关注的是地块的容积率，1.8-2.4，可以较为轻松的做一些刚需小户型。
我在之前一篇文章《金科强推，金象泰搅局，黄务价格战一触即发》写道烟台福山的房价，烟台房价上涨后，购房成本的提升，使得刚需和刚改成为市场主流。
价格低者得烟台，而烟台很多项目容积率较高，迫于利润要求，不得不做成100平米以上的三居室，以及120平米甚至150平米以上的四居室。
烟台未来缺少刚需房，福山未来需要刚需房。
而这块地，则恰好补充了福山刚需市场的空缺，只要售价不定太贵，一定不愁卖。
而且地块位置看起来也还不错，具体的我就不多说了，毕竟烟台的规划更改也是一个迷。
写在最后：不要轻易的以为地价上涨就是开发商看好市场，背后隐藏的原因才是要挖掘的真相。
地价上涨，或许会带动房价的上涨，但也可能会有其他原因，没必要单纯的因为地价上涨就引起房价上涨的恐慌和焦虑。
永远不要小看中央此次调控的决心和信心。上一波大涨已经透支了未来教长一段时间的房价涨幅，稳定才是硬道理。
