烟台是山东省的“宝”城，黄金储量和产量均居全国第一，镉、硒储量居全国第一。烟台的苹果、樱花、葡萄也闻名全国。
烟台有深水港，故有港口城市之称。是全国首批十四个沿海开放城市之一。其GDP一度在山东省仅次于青岛，居全省第二位。上市公司市值和数量均居全省第一。第一的。
从气候来看，烟台市属温带季风气候。与同纬度内陆地区相比，具有雨量适中、空气湿润、气候温和的特点。可谓四季分明，冬无严寒，夏无酷暑。多次荣获长安杯（最安全城市）、联合国人居奖等奖项。
这个有钱有颜的胶东重镇，环境比青岛友善很多，早已成为不少开发商在齐鲁开疆拓土的重要支点。
那么，对于退休人士来说，随着青岛房价越来越不友好，烟台能否成为退休后的B计划呢？
《雪窝子》的定位逻辑
在说烟台的地形之前，我想先说一下烟台的人。我曾经问过父亲一个问题：除了青岛，你觉得在哪个城市生活最舒服？
我爸毫不犹豫地给出了烟台的答案，并用四个字表示赞同：烟台人很好相处。我对此有深刻的认识。在山东大学的四年里，除了同宿舍的兄弟之外，老王最好的几个朋友都是烟台人。青岛虽然是山东的明星城市，但最能代表胶东人性格的却是燕尾人。烟台人也许脾气有点暴躁，但他们勤劳、踏实、聪明、大方。前几天我去烟台和同学一起烤串。我们两个人只点了150元左右的东西，店家却给我们送了一锅疙瘩汤，里面有六七种海鲜。从这个细节，我们可以看出烟台人的性格。
烟台的福山菜是鲁菜的代表，也是清代宫廷菜中的主角。梁实秋的《雅舍谈吃》中，经常出现浮山菜。 “要想吃得好，就到浮山去”，民国时期就广为流传。
论人、食的软环境，我认为烟台并不比青岛差。然而，与青岛气候相似的烟台，却有一个地形问题：北面临海。北临海的烟台和同样北临海的威海、青岛有什么区别？
他们都有一个共同的绰号：雪窝子。冬天，西北风夹杂着雪花，很快就会把大地变成白雪皑皑。奇观非常壮观，但这决定了烟台的区位逻辑与青岛完全不同。
青岛最好的房子肯定都在沿海，但烟台的高端住宅区大多是依山而建。比如上一代公务员居住的鹿鸣社区，现在公务员和企事业单位聚集的碧桂园凤凰明珠，都依山而建。
烟台人对风水非常讲究。以前鹿鸣社区的瓜是不开切的。我们来说说碧桂园·凤凰明珠。具有两湖三山的风水布局。距市政府仅3公里。学区的生意绝对是最好的。再加上碧桂园的户型和楼盘，该项目很受当地人欢迎。老王的同学在这里买了房产。据说烟台鹿鸣小区，未来这里将是一个“有读书人谈笑风生，无外来白人”的圈子社区。单价在14000元/平方米至16000元/平方米之间。考虑到资源，并不算太高。
万科玉龙山悦庄号称烟台最受欢迎的豪宅，也有山景房。它拥有优秀的国际宜居认证，其置业顾问也具有奢华气质。
据说房子卖得很好。 26000元/平方米的单价虽然不便宜，但这个价格决定了其产品的实力。与国内主流一二线奢侈品仍有一定差距。立面采用真石漆而非干漆。挂石头说明开发商对市场的购买力不是很有信心。如果与山景房相比，老王认为性价比很难与重庆中央公园地区的豪宅相比。
由于我对海景房的偏爱，万科天琴湾对我来说比悦庄更有吸引力。
除了健康的三星级住宅外，还有无与伦比的北向海景。装修风格与青岛顶级深蓝豪宅类似，平层总价在400万左右。然而，烟台当地的学生对此地点并不感兴趣。
在海滨城市，如果海景不是豪宅的标签，而山景、学区等因素都在城市范围内，那么房产可以分为三、六、九档。但如果和其他弱二线城市相比，就好像福山酒家的海鲜毛血旺一样。也许好吃，但特色和优势并不是那么突出。
烟台的另一个大问题是规划。无论是芝罘区还是莱山区，基本没有科学规划，建筑立面也多种多样，与南方城市相差甚远。
销售皇冠盘中的刚需思维
要了解一个地区的刚需思维，自然要看销量。好的销售必须有好的销售逻辑。去年，烟台最畅销的楼盘是万科翡翠长安。从名字上就可以看出，该酒店距离烟台行政中心并不远。
公园江景房不是翡翠长安最大的特色，但配套设施是这家楼盘的最大亮点。小区一楼游泳池已开放。看来是烟台最时尚、最高端的健身俱乐部了。这个套餐非常适合年轻人。一套150平米四室两厅的房子原价约为272万元，经过折扣后，售价约为242万元。总体来说价格和城阳差不多。
烟台的商圈也表现不错，永旺、大悦城、银座都在，万象城也在建设中。华润中心的位置与山东路的华润悦府基本一致。在青岛，华润敢于建设高容积率的豪宅项目，但在烟台，只敢经营刚需项目。
这一带的流量市场不乏客户，但总感觉少了点什么。
除了这两个项目，在烟台的几天里，我还参观了高新区的唐人街、香河园、保利唐悦，开发区的绿城兰花园、海信悦岱大厦，浮山区的碧桂园·凤凰云景等房地产。我发现，烟台虽然没有限购，但市场与青岛相差不大，仍然是一个急需完善的市场。与青岛不同的是，烟台因供应量大而没有浮山后、灵山湾等热点，市场仅个别户型火热。
即使在最富裕的开发区，富裕阶层似乎对品牌也没有兴趣。如果没有绿城理想城这样十几年树立起来的标杆，烟台人对绿城的认知还不如青岛人。相反，深耕开发区多年的海信，更得到开发区群众的认可。因此，当海信的精装修房与绿城的毛坯房以相似的价格竞争时烟台鹿鸣小区，绿城的新项目就更加困难了。
从价格上看，烟台的刚需和改善项目都比较友好，但对于青岛人来说，还没有达到举家搬家的兴奋程度。
碎片化的城市更新
一个城市的发展潜力取决于其城市更新所释放的能量，烟台也不例外。但看了有关烟台的相关报道，我觉得烟台和青岛一样，蛋糕太大了。九个主要领域中，最终结果可能都不会摆在桌面上。
我们以快乐新城为例。作为青岛人，我们很难想象沿海地区是老城区最落后的地区。因此，相信很多开发商看到这一大片离岸土地都会兴奋不已。
如果这块土地委托给可靠的开发商，幸福新城几年后将成为烟台经济增长的主要引擎。但可惜的是，幸福新城的土地开发方式和即墨西一样，都是割地变卖。
从整体规划来看，幸福新城做得不错，但看到青岛的蓝光、三盛等品牌不好的开发商，老王就感到头疼了。中国金茂也开发了一些土地，但面积不大。 “中国摩根”宁高宁先生来自山东，中国金茂拥有先进的城市运营经验。烟台应该努力打造北方版梅溪湖，但是……
由此看来，老王对烟台城市更新带动产业并不抱太大希望。
总体来说，烟台也是一座民风淳朴、物产丰富、工业基础良好的好城市。然而近年来，却缺乏一个能够长期执政的“明确领导人”。因此，我市整体经济发展和房地产开发都缺乏科学规划和系统性。
烟台的另一个大问题是旅游业相对落后。著名景点都在核心区之外，无法带入区外游客，无论是投资者还是生活必需品，流入都会相对缓慢。随着土地数量的不断增加，光靠烟台人无法支撑这么大的市场，楼市也很难进入良性循环。
从房地产增值来看，烟台核心区的潜力肯定弱于灵山湾，以及高新区、钢厂、流亭等城市更新板块。不过，对于预算有限的工薪族来说，纯粹从宜居角度来说，去烟台享受城市核心的丰富，还不如去新安、上合示范区、创智新区寻找便宜货。
最后，从青岛的角度，推荐几处楼盘：碧桂园凤凰明珠、万科翡翠长安、海信岱悦公馆、碧桂园凤凰云景。原则很简单：核心地段、大品牌开发商、强大的产品和实惠的价格。
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