“不是买不起房，而是租房更划算。”
文/巴九灵
加入“租房大军”的中年人
2017年，房地产市场还在火爆的时候，网上就出现了一篇文章：《35岁中年人在北京租房还算“失败”吗？》 》
文章描述了一群来自北京的中年移民，由于高房价和严格的限购政策，买不起自己温暖的家。他们要照顾家人，到处租房子。他们自嘲，甚至被媒体贴上“失败者”的标签。 。
这在一定程度上反映了移居异乡的中国社会传统的“家”观念：买了房子，才能真正组建家庭，真正扎根一地，成为“成功人士”。人。
然而7年过去了，中年租房者的比例和特征悄然发生了变化。
贝壳研究院发布了一组有趣的数据：在全国40个重点城市中，2023年35岁以上租房者占比将超过35%，较2021年增长4%-6%；北京和上海分别增至45%和40%。
出租信息张贴在小区门口
如果算上30岁以上的人，中年人占整个租赁市场的55%以上。通常被认为是租房“主力军”的30岁及以下年轻人比例持续下降至45%。
越来越多的中年人加入“租房大军”。
数据还显示，三居室租赁成交占比27.2%，首次超过一居室。一线城市70%以上的出租房都是精装修，较2021年增长近10%。可见，这波中年人租房比例的增长，多以家庭为主。单位，也注重租房的品质和幸福感。
其中，“卖房出租”已成为显着趋势。
调查显示，新租房家庭可能拥有自己的房子，其中不少人是在2018年房价、利率高位之后购买了自己的房子。他们把房子挂牌出售，然后寻找位置和设施更好的房子。为此，只需考虑两件事：
首先，在资产贬值的前提下，有抵押贷款的不安全感超过了没有固定住所的不安全感。
从2022年开始，中国房价开始下降。 2023年12月，一线城市开始连续三个月下降。核心资产贬值反映了宏观经济的剧烈波动，加剧了居民的不安全感，损害了消费者信心。背负着巨额抵押贷款，一旦失业、断供，对于一个普通家庭来说将是一场灾难。所以，降低杠杆比例，提取现金比较安全。
其次，租金呈现下降趋势。
2023年全国50个重点城市住宅租金小幅下降0.3%，2024年上半年降幅扩大至0.9%；近一年来，一线城市租金持续下降，北京、上海租金同比分别下降5.94%、5.15%；易居研究院数据显示，今年6月，上海平均租金跌至2019年以来新低。到8月，租金收入比（月租金/月收入）较去年同期下降15%。 2022年，租户的财务压力大大减轻。比如，静安区一套三居室，三年前租金1.2万元，现在只要8000元。元。
很多人回头想想，用杠杆分期买房的总持有成本。例如，一笔100万元的贷款，就要花费近100万元的利息。我在郊区还了每月8000到9000元的新房贷款，但转眼发现城里5000到6000元的出租屋面积更大，周边设施齐全，工作、做事也更方便了。同时，卖掉房子，把现金存入银行后，利息还可以补贴大部分房租。
房贷与租金之间的“利差”持续扩大，成为租房者迁徙的重要因素。套用一句流行的话：
不是买不起房子，而是租房更划算。
房地产中介公司门外的租赁和销售信息
繁荣租赁市场的基础
租金持续下降是有道理的。
在房地产行业快速发展的前二十年，租房在很长一段时间内只能是房地产市场的附属品。当房价不断上涨的时候，无论是投资还是投机，大多数人都在等待着差价获利。就连过去很多炒房客的房子也常年空着。不同专家对空置房屋总数的估计差异很大。最保守的估计是6000万到8000万台——这是一个惊人的数字。
然而，随着宏观经济变化和政策调控，房价开始“幻灭”并出现分化。中期来看，房东将“以租代售”，即将大量原本赚取差价的空置房屋投入租赁市场。
另一个变量是官方廉租住房和保障性住房，预计2025年其供应量将快速增加。间接影响是城市租金难以上涨并在一定时期内保持稳定。因为明确规定此类房屋的租金一年内涨幅不得超过5%。如果供应量足够大，租金上涨就不会是普通房东的唯一决定。
近期各大银行也纷纷下调存款利率，一年期定期存款为1.1%，五年期定期存款为1.55%。据《上半年50个重点城市租售比调查》显示，目前全国租金回报率为2.03%。
也就是说，如果现在买房出租，收益将高于存钱银行利率，甚至高于1年期国债利率，略低于2.23% 10年期国债利率。
这是否意味着，随着楼市刺激政策的陆续出台，大量投资者将通过买房、出租房产来“理财”？虽然目前还没有定论，但未来几年租赁住房供应仍将保持高位，大概率也逃不掉。换句话说，住房流动性较低的时代正在为租赁市场的扩张奠定基础。
日本的租赁市场是在后泡沫经济环境下兴起的。
20世纪90年代日本房地产泡沫破灭后，住房建设大幅下降。然而一个奇怪的现象是，房地产占GDP的比重却持续上升，在次贷危机前达到了12%。
房地产重新扩张的背后是租赁业务的发展。以日本著名开发商三井不动产为例。泡沫之前，其工程业务占比超过70%。到2010年，该业务下降了30%，并被租赁业务取代。
查询者向中介机构查询日本房产
其他发达国家房地产市场的转型基本经历了类似的路径：泡沫破灭——经济衰退——人口逐渐流失——房价下降导致租金下降——租赁市场回暖；然后经济复苏——新增人口涌入——房价和租金同步上涨——租赁市场蓬勃发展。
我们还发现，在经历过反复周期性调整和长期市场竞争的成熟房地产市场中，租金率基本稳定在1/3。例如，日本家庭的租金率多年来维持在36%；在美国，这一比例一直保持在31%至37%；在英联邦国家，1/3的人口选择租房；在欧盟，荷兰的租金率为31%，法国为35%，奥地利为45%。 %。德国甚至达到了55%，位居欧盟第一。在柏林和汉堡等大城市，80%的居民更喜欢租房。
同时，机构管理和运作专业化成为突出特点。
改善租赁市场：保护租户权益
当然，租赁市场并不完全按照市场规则运行。
发达国家的租赁市场之所以能够蓬勃发展，离不开国家的“监管”，强调租客的权利大于房东的权利。毕竟，租户是市场上最弱势的一方。
在西方语境中，“监管”充满了政治色彩，但事实证明，纽约和柏林这两个城市拥有全球监管最严格的住宅租赁市场，跻身机构投资和投资规模最大的城市之列。最高的租金率。
基本逻辑是，当权益得到充分保障、租户满意时，长租或续租的概率较高，可以有效减少空置期。
发达国家对租赁市场的监管措施多种多样，最常见的有三类：立法保护租赁、严格控制租金、防止“恶意”涨租。
法国，一名妇女正在查看公寓出租清单
▶▷立法保护租赁。无论是在中国还是发达国家，租客经常会遇到租客住了没多久，房东就单方面解除合同，导致租客无固定住所的情况。因此，基于保护弱势群体的理念，保护租赁已成为发达国家租赁市场监管的核心。
以日本为例，90%的租户都会选择“普通租赁”。租期一般为一到两年，到期后自动续订。在此期间，业主不得“无正当理由”解除合同。德国、法国等地的租赁合同一般都是无限期的。如果房东要单方面解除合同，条件非常严格，因此租十年、二十年的“钉子户”屡见不鲜。
▶▷控制租金上限和过度上涨。德国每年都会根据地点、住房条件等因素发布当地基准租金。如果房东的目标租金超过基准价50%，最坏的情况是入狱10年。一些“聪明”的房东会安装隔断，这样每间房的单价低，但总租金却高。非常抱歉，如果总租金超过底价 20%，还将处以最高 50,000 欧元的罚款。
如果德国房东想提高租金，租金必须在15个月内保持不变，并且3年内不得超过20%。在一些严格的地区，租金将被限制在15%。 2019年，德国柏林的租金一季度飙升7%。于是，政府直接进行行政干预，并立法冻结租金水平五年。
德国的邻国法国也有办法。法国政府规定，租金每年只能上涨一次，而根据每季度公布的租金参考指数IRL，即使每年上涨，涨幅也极小。
说起法国，小八在法国生活了很多年，对法国的租房制度印象深刻。除了一些类似于欧洲的租金管制政策外，法国还有很多针对中低收入群体的安全政策和人文关怀，而这些都是“真金白银”的投资。
比如，法国就有一项令全欧盟人民羡慕的制度——房租补贴，其全称是“法国家庭援助基金”。这项支出占法国GDP的1.5%。住房补贴可以占到房租的1/3甚至1/2。补贴对象包括失业者、多子女家庭、学生、个体户等，甚至留学生也能享受。当时，小巴租用的一居室公寓的租金达到了600欧元。 ，但每月可领取200欧元以上的住房补贴。
法国巴黎典型的 HLM 公寓楼
法国还有神奇的“冬歇期”驱逐禁令，规定从11月1日到次年3月31日，房东不能驱逐租客或断水断电，即使租客拖欠租金，房东发起法律诉讼。诉讼程序。我们不遗余力地让弱势群体在冬天能够躲在温暖的被窝里。
总之，租赁市场普遍存在的空置严重、居住体验差、安全隐患、合同纠纷等问题，在发达国家基本上都是通过机构监管来解决的。当然，还有中国特有的“租售平权”问题，涉及复杂的社会改革问题。
租房时代即将来临？
国家几乎每年都有政策支持租赁市场的发展。
近年来比较有代表性的是，2021年7月，国家层面首次明确住房保障制度顶层设计，强调加快保障性租赁住房建设，2023年7月，央行、银保监会针对住房租赁发布“金融17号”。条”。
今年8月9日，央行发布《2024年第二季度中国货币政策执行报告》，引发高度关注。该报告很少提及整个房地产，并专门讨论了未来的租赁市场。很多人将此视为中国后房地产时代，即“租房时代”的开始。
文章中有两句话突出了要点。一句是“住房租赁行业是未来房地产市场发展的重要方向”，另一句话是“租金是影响房屋价值的核心变量”。总体思路是努力提高租售比（或租金回报率）。
诚然，要建立繁荣的租赁市场，首先房东必须有利可图，愿意把房子出租出去，也就是会有很高的租售比。
想要提高租售比，要么买更便宜的房子（房价大幅下跌的三四线城市租售比自然要高很多），要么提高物业和服务水平吸引愿意支付更高租金的租户。客人。
商场外，租售信息
但在市场化环境下，单纯提高租售比是不可能的。这只是房价下跌、租金上涨的结果，而不是原因。
一个基本规则是，房价是由20%能负担得起的人决定的，而房租是由80%负担不起的人决定的。因此，一个地区的租金最终取决于流动人口数量和租户的购买力。
换句话说，成熟的租赁市场是反映一个地区综合实力的一面镜子，包括新的业态、完善的法律法规、可观的劳动力收入等。
租房不仅被视为买房的“中转站”，更体现了我们这一代人试图打破传统居住理念、重塑新生活方式的积极思考和探索。
居住的自由，正是我们面对人生无限可能时的选择自由。毕竟人生苦短，何必呆在监狱里。当我们呼唤租赁时代的到来，本质上是期待经济走向成熟、自由、包容的时代。
