岁末年初，上海楼市即将进入尾声。
统计局公布的11月70个城市房价数据显示，一线城市中，上海新建住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨5%，涨幅领先。
从时间上看，今年1-11月，上海新建住宅价格指数平均涨幅达到4.5%，位居70个城市之首。
70个重点城市中，仍有一个城市新建住宅价格同比上涨，那就是西安。作为新一线城市的代表，西安今年1-11月新建住宅价格指数平均上涨3.2%，在全国也表现良好。
△资料来源：国家统计局
是什么原因支撑这两个城市新房价格的强劲表现？
1、上海连续30个月上涨
国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市有17个，较10月份增加10个城市； 4个城市保持不变。
一线城市中，上海新建住宅价格继续领跑，新建住宅价格指数环比上涨0.6%，同比上涨5%。
不仅如此。 2024年1月至11月，上海是唯一一个新建住宅价格同比上涨的一线城市，涨幅达4.5%。
在一线城市新建商品住宅销售价格普遍波动的背景下，特别是2023年10月以来整体价格进入下行区间，上海新建商品住宅市场表现出较强的韧性。
2022年6月以来，上海新建住宅价格继续保持环比正增长。也就是说，已经连续30个月实现“环比小幅上涨”。
上海新房强劲走势从何而来？
时代周报记者发现，高端新房的集中供应、购房措施的不断优化调整、人才的持续吸引，都被业内视为上海楼市走强的主要因素。 。
今年以来，上海豪宅市场十分火爆，改善型住房需求旺盛，一定程度上支撑了房价的强势走势。
克而瑞数据显示，2024年前三季度，上海成交总价超过3000万元的高端住宅近1900套，是2023年同期的2.6倍。成交量创历史同期新高；上海售出总价超过5000万元的高档住宅。成交440套，是2023年同期的3.1倍；成交总价过亿元的高端住宅约30套，是2023年同期的6倍。
2024年以来，上海共产出“阳光”项目30个，其中均价10万元/平方米的“阳光”高端住宅楼盘17个，占比近60%。
与此同时，今年以来，从中央到地方政府，一揽子稳定房地产市场的措施密集出台，房地产市场出现积极变化。
具体到上海，今年9月，上海六部门在“上海九政策”的基础上再次出台楼市重大政策。在调整住房限购政策的同时，优化信贷政策，调整住房税收政策。这被业内称为“上海七条”。
新政实施后，上海房地产市场表现出前所未有的活跃。上海中原地产数据显示，当月上海新建商品住宅成交面积64.3万平方米，环比增长39.8%，同比增长14.4%。
克而瑞数据显示，2024年10月上海二手房成交面积约为196.12万平方米，同比增长66%，环比增长52%。
上海易居房地产研究院副院长严跃进告诉时代周报记者，政策的放松对市场产生了显着的积极影响。非上海居民购房缴纳社保或个人所得税年限由“连续缴纳3年以上”调整为“连续缴纳1年以上”方可购房外环外侧；购买一套位于外环内部。这大大降低了购房门槛，进一步刺激了市场需求。
11月，上海相继降低契税和增值税，取消普通住房和非普通住房标准。随着一系列政策措施的实施，上海楼市进一步进入宽松期。一系列新政策再次推动消费者购房意愿。
安居客监测数据显示，11月份，上海二手房交易共签约27050套，这不仅是2024年以来二手房交易量最高的月份，也是2024年以来单月交易量最高的月份。过去 44 个月。
12月以来，上海二手房成交量已达11213套，周成交量连续九周突破6000套。如果这一趋势持续下去，12月份的月交易量预计将达到2.8万套，甚至可能突破3万套大关。与此同时，二手房挂牌量保持稳定，市场均价也有所上涨，达到62087元/平方米，环比上涨1.29%。
2、西安新房价格为何如此坚挺？
作为新一线城市，西安的新房价格依然坚挺。
2023年，国家统计局公布的全国70个城市房价数据中，西安是少数新建住宅价格没有下跌的城市之一。
进入2024年，西安新房价格虽然偶有波动，但总体呈上涨趋势。今年前11个月，除5月、9月、10月、11月环比下降外，其余月份环比增长。 1-11月，同比平均增长3.2%。这是除上海以外的70个城市中唯一一个新建住宅价格同比上涨的城市。城市。
西安房价上涨的原因可以从多方面来分析。首先，过去几年，大量高价地块进入市场，使得西安新建住宅的房价明显上涨。
临平住宅大数据研究院高级分析师关荣学曾在接受时代周报记者采访时表示，从土地供应来看，近年来西安地价呈上涨趋势。随着地价上涨，一级市场向二级市场传导的动力更加显着。
与此同时，房地产企业在这些高价地块上推出高溢价产品，进一步推高房价。科瑞地产研究分析认为，高科技装修及豪宅产品集中进入西安市场，带动成交份额扩大，房价出现结构性上涨。
数据显示，西安新房总价位段中，除100万至200万间成交占比企稳有所下降外，其他总价位段均呈现上升趋势。其中，300万至400万的增速较为显着，从2023年到2023年，年交易占比从18%增长到2024年前8个月的21%。
在供给侧发生变化的同时，西安也在需求侧发力。
2017年，西安出台了号称最低门槛的户籍新政策，掀起了一场“抢人大战”。两年内七次调整户籍政策，放宽落户条件，极大地促进了西安人口的增长。
2017年至2022年，六年间，西安户籍人口增加169.5万人。截至2023年，西安常住人口将达到1307.82万人，成为西北地区唯一人口超千万的城市。
“西安作为西北地区的核心城市，虹吸效应较强，吸引了大量的移民，特别是周边城市和地区的购房需求。此外，西安拥有多元化的产业机会，这使得西安成为西北地区的核心城市。”也为其房地产发展提供了坚实的支撑，因此，有产业基础和人口流入的城市，房价通常能够保持相对强劲的走势。”严跃进表示。
广州市住房协会专家委员会委员、房地产经济学家邓浩智告诉时代周报记者，从目前房地产市场形势来看，一线城市和部分二线城市出现了反弹。这些城市的特点是经济规模大、人口多、市场基础强；同时，这些城市所在地区占据重要地位，周边没有更大的城市来分流购买力。 “西安是一个典型的符合这一特点的城市。”
展望后市，科瑞地产研究表示，今明两年上海仍将处于城市更新豪宅供应高峰期，房价预计仍将延续目前的增长趋势，而增速西安房价将保持稳定，增速可能不会像上海那么高。
