近期，湖南衡阳、河北张家口等多个城市正式宣布“取消公共摊位”或出台相关政策，引发热议。 “取消公共摊位”多次登上微博热搜。
泳池区的概念诞生于20世纪50年代的香港。建设部于1995年颁布的《商品房销售面积及公共建筑面积分配规则》将其引入内地，至今已有近30年的历史。
根据上述规则，商品房面积包括内部面积和共用面积。 “取消共用面积”是指房屋只按照单元内面积定价，不包括共用面积。
58安居客研究院院长张波表示，取消共享定价最大的影响是让购房者可以清楚地了解自己获得的可用面积，但对房价的实际影响很小。房屋总价不会因此而变化，这一点在已经试点分区定价的重庆体现得尤为明显。
“如果房屋总价不下降，买房意愿（取消共享定价）仍然很难增加，对淘汰存量房也无济于事。”张博提到。
客房获取率100%
“公共区域”由两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾槽、变压器房、设备间、公共门厅及过道、地下室、值班门卫室以及服务于整个建筑的其他公共或管理区域房屋建筑面积；二是公寓（单元）与公共建筑空间的分隔墙及外墙水平投影面积的一半。
20世纪末，随着房地产市场化时代的到来，住房楼层越建越高，公共区域也越来越大。随之而来的问题是“住房率”越来越低。
按照一般计算方法，住房购置率是公寓建成面积占商品房建筑面积的比例。合租面积越大，住房获得率越低，单位购买成本越高。
在房地产市场快速发展时期，由于房价上涨，许多房产被用于投资。购房者更关心房子是否能升值、赚钱，对房屋获得率不太敏感。但由于近年来房价呈下降趋势，购房以自住为主，因此人们对公房越来越敏感。
早在2002年，重庆就通过了《重庆市城市房地产交易管理条例》，规定商品房销售必须按照单位使用面积计价，这意味着“取消公租房”。 ”。近年来，一些省市提出取消公共摊位。广东肇庆、湖南衡阳均于2024年发布通知，表示将按住房套数实行定价促销销售。安徽合肥、河北张家口、湖南湘潭等地也在探索之中。
很多人注意到，除了按照公寓面积定价外，还有一些城市的楼盘也通过赠送阳台、飘窗等方式实现了住房购置率的大幅提升。与区域无关。这可以看作是变相的“取消公开共享”。
例如，广州将于2023年11月实施的《广州市建设工程容积率计算办法》规定，在一定深度且开孔率足够高的情况下，住宅建筑的阳台和半开放空间可以较大，而这些空间在计算建筑面积时只考虑一半面积。深圳、北京等城市也通过类似方式放宽了建筑限制，为增加住房供应创造了条件。
无论是直接取消共享住房，还是赠送面积，地方政府与房地产企业合作推出住房获取率较高的楼盘已成为近两年的趋势。
克而瑞统计数据显示，2024年上半年，全国主要城市共有70个项目实际购房率超过100%。其中，西安保利天赞、华润明德润府、龙湖御湖景、永辉文坛府项目实际住房收购率均超过105%。广州还有近13个项目实际购房率超过100%。据《广州日报》报道，今年下半年推出的广州南沙投资林雨景项目中，部分户型的实际购房率甚至达到了140%。据项目工作人员介绍，空中花园占该户型的40%，全部为礼品区。
不过，购房者需要留意开发商提供的“礼物区”。北京市法学会房地产法研究会会长、北京金一律师事务所主任王玉辰表示，部分捐赠区域可能存在安全隐患，比如将阳台、凸窗改造成卧室，这在我国是违法的。本身;也可能存在违法行为。销售嫌疑——将业主共享的区域“二次出售”给购房者。 “消费者一定要看清楚原图，如果有违反法律法规的情况，最好不要购买。”
“取消公租房”对房屋总价影响不大
为什么这么多地方急于建造入住率更高的房产或取消公屋？
一方面，这在政策层面回应了很多人对共享区域的不满。中国指数研究院政策研究部主任陈文静认为，采用单位面积计算的方法，可以让房价更直观地展现给购房者，减少信息不对称，增强市场透明度，消除购房心理。购房者对共享住房的疑虑，帮助购房者做出更好的购房决策，保护自己的权益，也有利于减少未来的公共纠纷。
2024年12月7日，广州越秀云悦项目实现首开，即“阳光”。越秀地产在接受《时代周报》采访时表示，该项目能够实现“阳光”，不仅得益于区位、配套、交通，还得益于包括上述新房在内的多项楼市扶持政策的支持。广州推出的容积率。规定。容积率是指地块内总建筑面积与土地面积的比值。此次新规放宽了部分容量计算标准，更多的公寓可用面积可以排除在容积率指标之外。理论上，为提高房屋实际购房率创造了条件。
公共摊位取消后，不再纳入销售范围。会对新的房地产项目规划产生影响吗？上海的一位房地产项目经理告诉我们，要在销售和成本之间找到平衡点。公共摊位较少可能会节省开发商成本，但公共摊位较多则更有利于销售。不能简单地一概而论。 。
他还提到，在楼市低迷时期，消费者更加注重居住面积。即使在没有取消公房的城市，消费者对“单位面积”的关注也远超以前。 “许多项目已经按照共享区域的最低标准设计了共享区域。”
目前，公众对公共摊位取消的担忧仍集中在以下几个方面。
首先是房价问题。多位业内人士向《财经》表示，改变定价方式对住房总价影响不大，住房单价会上涨。肇庆一位房产经纪人提到，如果按照公寓面积计算价格，在手房单价将上涨20%左右。政府提出按房子面积定价后，很多人都询问自己相关情况。在得知房子总价基本不变后，他们没有采取下一步行动。他还更喜欢根据建筑面积向客户推销和销售。
在交易的实际层面，“取消公摊位”带来的最大变化恐怕只是买卖合同表述上的变化。上述肇庆中介解释说，以前销售合同只反映按建筑面积计算的单价，现在也包括按公寓内面积计算的单价。 “这才是真正的大变化，其他的基本都是一样的。”
一位重庆房产经纪人补充道，虽然重庆长期以来实行按公寓面积定价，但当地销售和代理商普遍按建筑面积进行促销。交易二手房时，合同中仅显示按建筑面积计算的单价。销售新房时，会体现两种计价方式下的单价。
不过，中国指数研究院政策研究总监陈文静表示，对于房价下跌的城市，公租房取消后，由于总面积减少，预计单价将保持不变甚至上涨。包含在交易中的房子。这或许能够在一定程度上缓解房价下跌对购房者预期的影响。
二是物业管理、供暖等配套服务的收费标准是否会发生变化。一位地产行业资深人士告诉《财经》记者，小区整体物业费会受到一定影响，但不会太大，但具体还要看当地政策。 “很多时候，光靠物业公司定价是解决不了问题的。”
在肇庆等实行单位面积计价的城市，物业费仍按原标准，即按建筑面积计算。率先实行按套内面积计价的重庆也规定，除停车费外，其他物业服务费均按建筑面积计价。
还有人担心公房取消是否会对二手房市场产生影响。中原地产首席分析师张大伟在接受央视采访时表示，“在同一个区域，如果是二手房，你的购房率只有70%，而对于这些入市的新房来说，房屋收购率可能高达90%，差别如果是20%，过去的二手房和现在手中的一些在售房屋的销量可能不会有太大的差别。开发商”。
