澎湃新闻记者 蒋立冬 AI创意
又一只REIT发行火爆，网下配售比例创28个月新低。
3 月 20 日，年内出现了第 5 只“日光”REIT。这只 REIT 是汇添富上海地产租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，简称“汇添富上海地产租赁住房 REIT”。该基金发布了认购申请确认比例结果的公告。
公告内容显示，该基金网下投资者对应的有效认购基金份额数量是 183.48 亿份。该基金所对应的配售比例为 0.57226321%。这个配售比例是 28 个月以来的最低比例。它仅次于 2022 年 11 月 14 日发行的华夏基金华润有巢 REIT 创下的历史最低水平 0.469%。
整体而言，从年初到现在这段时间，公募 REITs 市场的表现较为突出。根据 Wind 数据的统计情况，到 3 月 20 日的时候，整个市场中已经上市的 REITs 一共有 63 只。在这一年之内，这些 REITs 的平均涨幅达到了 10.41%，并且有 62 只 REITs 在这一年之内的收益是正数。
年内第5只“日光”REIT
从募集情况进行观察，汇添富上海地产租赁住房 REIT 已经是本年度的第 5 只在当天就全部售罄的 REIT。在这之前的四只当天全部售罄的 REIT 分别是国泰君安济南能源供热 REIT、易方达华威农贸市场 REIT、华夏金隅智造工场 REIT、汇添富九州通医药仓储物流 REIT。
公告内容表明，该基金原本设定的募集期是 2025 年 3 月 17 日至 2025 年 3 月 18 日。因为公众投资者认购非常踊跃，到 2025 年 3 月 17 日的时候，汇添富上海地产租赁住房 REIT 的公众投资者累计有效认购规模已经超过了本次公众投资者的初始募集上限。
公告显示，汇添富上海地产租赁住房 REIT 所募集的基金份额总额为 5 亿份。其中，战略配售的初始发售份额是 3.5 亿份。网下发售的初始发售份额为 1.05 亿份。公众发售的初始发售份额是 4500 万份。
网下投资者对应的有效认购基金份额数量是 183.48 亿份，其对应的配售比例为 0.57226321%；公众投资者的有效认购基金份额数量为 222.34 亿份，其所对应的有效认购申请实际确认比例为 0.20239707%。
该基金对应的 0.20239707%公众有效认购申请实际确认比例，创下了保障房 REITs 公众发售配售比例的纪录。这表明投资者买入 1 万元，最终获配的金额仅为 20.24 元。若按照发售价格 2.724 元/份来计算，基金公众发售部分在比例配售前的募集规模约为 605.64 亿元。
汇添富上海地产租赁住房 REIT 依据产品资料拟对虹桥项目和江月路项目进行投资。到去年 9 月底，这两个项目合计的基础设施项目估值为 12.31 亿元。预计在 2024 年 10 月至 12 月期间，可供分配的金额预测数为 1411.42 万元。2025 年度的可供分配金额预测数为 5662.19 万元。2025 年度的净现金流分派率预测数为 4.37%。
高分红率可能是 REITs 发行火爆的原因之一，它为稳健型资金提供了在“固收+”属性下的高收益选择。有业内人士向澎湃新闻记者透露，保租房 REITs 属于国家重点支持的领域，与“租购并举”的政策导向相契合。并且当前市场上同类产品的供给比较少，从 2022 年开始到现在仅仅上市了 6 只，而且它们的表现都很良好。
上述人士进一步分析指出，汇添富上海地产租赁住房 REIT 的底层资产包含上海地产集团旗下的虹桥璟智项目以及江月路项目，并且这两个项目都处在上海市的核心区域。另外，由于上海地产集团是上海市属功能性国企，所以其在租赁住房领域的资产储备较为丰富，扩募的潜力也比较大。而其全资子公司城方公司作为运营方，其运营能力也获得了市场的认可。
62只REITs年内收益为正
整体来看，年初至今，公募REITs市场表现亮眼。
Wind 数据统计显示，到 3 月 20 日为止。全市场已上市的 REITs 一共有 63 只。在这一年里，平均涨幅达到了 10.41%。并且有 62 只 REITs 在这一年里的收益是正数。其中，嘉实物美消费 REIT 的年内涨幅超过 20%。华安百联消费 REIT 的年内涨幅超过 20%。华夏首创奥莱 REIT 的年内涨幅也超过 20%。
博时基金 REITs 业务营运总监刘玄称，股票市场里的红利类资产近期一直在持续调整，具有类似红利属性的公募 REITs 走出了独立的行情。对于这一现象背后的原因，他进行了分析：一方面，红利股比较依赖企业的盈利水平以及分红意愿，然而公募 REITs 的现金流收入相对来说波动更低，并且分红具有强制性。一方面，公募 REITs 主要是长期配置型资金。另一方面，相较于红利股，它受交易型资金波动的影响比较小。
从后续方面来看，如果经济呈现弱复苏的趋势并持续下去，那么公募 REITs 的现金流优势有可能会进一步显现出来。刘玄作出了这样的称述。
展望 2025 年，刘玄认为，两类公募 REITs 有希望成为基金公司布局的主要发力方向。其一，政策给予明确支持，并且租金相对稳定，同时风险较低的资产，像租赁住房以及养老资产。其二，符合双碳目标，且长期现金流能得到较强支持的资产，例如储能和绿能。
另外，如果国际环境变得良好，那么跨境离岸资产（例如海外物流仓储）或许能够拓宽资产的类型；如果消费复苏的趋势变得更加强劲，那么消费类基础设施 REITs 或许将会从中受益。刘玄补充说道。
政策面方面，2 月 7 日，证监会发布了《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》。该意见中有两条细则与公募 REITs 相关。其一，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域的项目发行不动产投资信托基金（REITs），以此促进存量资产的盘活，并且支持传统基础设施的数字化改造。其二，支持符合条件的健康、养老等银发经济企业进行股债融资，同时探索以养老设施等作为基础资产来发行资产支持证券和 REITs。
澎湃新闻记者 丁欣晴
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