2018年烟台房地产年报
2018年港城楼市上半年热度逐步减退，随后转为稳定状态，进入以购买方为主导的市场阶段，当年商品住宅供应量为647万㎡，实际成交量为603万㎡，供需关系逐渐达成平衡，成交均价为每平方米9250元。
展望2019年港城楼市将有以下特点：
根据城市差异的调控思路，楼市有望逐步放宽相关政策。针对烟台情况，“烟九条”着重强调以居住为目的，当地房产市场将进入平稳运行阶段，商品类型趋向丰富化和品质化。
市场趋于稳定，企业面临资金压力，2019年房地产开发商购地行为会更加审慎，对优质地块的兴趣不会减弱，但对风险较大的地块会采取更为理性的应对策略。
当前供需关系逐渐稳定，市场行为愈发成熟，品牌开发商持续集中，新项目不断推出，行业竞争将愈发白热化，相关分析出自腾策研究。
政策环境
2018年房地产相关政策颁布次数相当频繁，累计超过四百次。当整体市场趋于平稳后，从十一月起，涉及楼市的新规明显减少，仅有苏州和承德两地对限购政策进行了加码，其余城市并未发布任何强化调控的措施，在这样的情况下，菏泽宣布取消了限售规定——这标志着“2018年楼市政策宽松的序幕正式拉开”。
2018年，各省市针对房地产领域颁布了四百多项政策，市场热度明显下滑，持续走低。7月31日中央政治局会议明确指出要控制房价增长，此番言论使得市场对房价上涨的预期逐渐消退，犹豫心态逐渐占据上风，从第三季度起，改善性及投资性购房需求也快速减少。自11月起，随着市场热度进一步降低，各地出台调控政策的次数明显减少，政策收紧的态势停止了。在这种形势下，菏泽转变为一个典型的政策调整城市，标志着房地产调控措施从严格转向宽松，这是一个重要转变。这项政策将产生带动作用，在差异化调控的方针下，未来类似的政策宽松还将不断出现，特别是针对房产出售的限制将会逐步放宽。目前中国经济面临下行挑战，外部需求疲软，而房地产行业对其他产业具有明显的拉动作用。实施差异化政策将是明年房地产领域的核心策略。
烟台政策
二零一八年八月，烟台因房产价格增长过速受到住建部门质询，同年九月施行“烟九条”，旨在调整市场交易规则。估计二零一九年，在“房子是用来住的”这一指导方针下，烟台市将步入平稳增长阶段，商品种类趋向丰富多样，品质要求更加细致入微。
“烟九条”延续了去年的“烟十二条”，主要目的是推进房地产市场秩序的整顿工作，严格管理商品房的预售环节以及网络签约流程。在土地供应方面，针对那些商品住宅库存不足、供需关系紧张的县市区，应该适度提升住宅用地的供应规模，以避免出现土地价格过高的现象。
土地市场
2018年商住办土地供需呈现增长态势，交易量较上一年增长171%；单宗地块的平均交易价格为每平方米1902元，较去年同期提升24%；全年整体溢价水平为5.7%。
2018年土地交易价格创下历史新高，价格超过每平方米五千元的土地包括烟台传化公路港福山商业项目、龙湖只楚项目、中海喜乐酒店项目、远洋四季苑项目、金科通世南路项目以及烟建祈雨顶项目。2018年全市土地成交的平均增值比率是百分之五点七，增值比率超过百分之五十的高增值土地主要有龙湖只楚项目、中海上庄项目、远洋四季苑项目、金科通世南路项目和烟建祈雨顶项目，这些土地占总宗地数量的百分之四点五。从整体情况来看，底价拿地为今年市场主旋律。
今年商住办土地的供需情况出现起伏上升的走向，年终时达到高点（十二月份售出二十三块）；楼面价格与加价幅度受到少数地块交易的影响很深；六月因为龙湖只楚那块地带动，整体加价比例（三十八点六百分之一）
2018年，商住用地交易面积达768万平方米，占总交易面积的79%份额，商业用地交易面积150万平方米，占总交易面积的15%份额，这些商业用地交易主要集中在开发区，占全部商业用地交易的45%比例
今年开发区土地成交数量达到三十项，成交面积总计二百八十六万平方米，在全部成交中占比百分之二十九；芝罘区平均每平方米楼板价格是两千九百四十一元，成交时价格上浮比例是百分之二十点二。
土地成交分布图
土地明细
重点地块
烟台龙湖置业公司于6月22日拿下了芝罘区烟J1001号地块，成交金额为4亿元，土地增值比例达到了243%。此次拍卖过程持续了1152轮，竞争异常激烈，该地块是2018年当中增值幅度最大、争夺最为白热化的地块之一。
烟台鲁商地产有限公司在1月29日，成功拍下莱山区JL015号土地，支付金额达7.9亿元，该地块的建筑面积为37.16万平方米，在2018年所有交易地块中，无论是建筑面积还是交易总额，都位居首位。
恒大公司于1月29日购入莱山区烟JL018号与烟JL019号两块土地，总金额达到4.1亿元，这两块地块的建筑面积合计为29.5万平方米，项目名称为御山华府，该楼盘于10月7日首次开盘，平均售价为每平方米12000元
蓝光公司于三月十七日以六千九百万元的价格，取得了位于牟平区的烟J3006号土地使用权的转让，该地块的建筑面积总共是五万九千平方米，项目名称被命名为蓝光雍锦锦湖，这个项目在八月二十四日进行了首次开盘，当时的销售均价是每平方米七千元
天泰地产在六月二十六日以一亿七千万的价格拿到了莱山区烟JL006号的地块，这个地块的建筑面积是十三万四平方米，是天泰第一次进入烟台市场获取的土地，在十一月十日进行了首次开盘，平均售价是每平方米八千八百元，并且赠送车位。
金科地产在九月三日，通过四亿六千万元的代价，成功斩获芝罘区烟J1002号那块土地，该土地的建筑面积达到七万八千平方米，标志着金科地产首次踏足烟台市场。
远洋地产在九月三日，成功购置莱山区烟J2003号土地，交易金额达一亿八千万，该地块的建筑面积为三万二平方米，标志着远洋地产首次进入烟台市场。
中瑞鼎峰在11月13日成功竞得芝罘区的烟JZ007号土地，交易金额达到0.5亿元，该地块的建筑面积为2.2万平方米，这是珠玑置业和中瑞鼎峰联手合作开发的一个项目。
新城地产在11月17日成功购置芝罘区的烟JZ003号与烟JZ004号两块土地，总成交金额达到3.3亿元，该地块的建筑面积为17.4万平方米，标志着新城地产首次进入烟台市场。
旭辉银盛泰在十二月十一日，成功购置了开发区烟J5012号-1和烟J5011号-1这两块土地，总金额达到八点三亿元，涉及建筑面积三十七万八平方米，这是该企业首次进入烟台市场，涉足房地产领域。
土地市场·小结
商品房市场
商品住宅市场
2018年市场活跃度有所减弱，产品供应量创下历史峰值，有效缓和了商品短缺的局面，市场态势逐渐稳定；当年不少品质提升型房产进入销售，成交均价为每平方米九千二百五十元，价格涨幅高达百分之二十五。
2018年，供应主要分布在牟平区、芝罘区、莱山区，这些区域供应量占全市总供应的65%。成交主要集中在这三个区以及开发区，成交总量占全市的63%。莱山区的成交均价是12162元每平方米，牟平区的成交均价是7204元每平方米。
2018年进步明显，主要交易房屋面积集中在90至120平方米，多为三居户型；核心销售价格区间为每平方米8000至10000元；整体交易价格范围主要在70万到110万元之间。
公寓市场
过去两年公寓市场状况良好，2018年提供了22万平方米，售出22万平方米，买卖双方关系融洽，销售均价达到7533元每平方米，比上一年增长了9个百分点。
2018年莱山区供需状况为六区，供应面积达7.9万平方米，其中大部分源自华润中心项目，成交量达5.9万平方米，主要吸纳自长安一号、暖山国际等项目；受毅德城项目影响，芝罘区成交均价为8079元每平方米，位列六区之首，莱山区位居其后。
商业市场
烟台商业市场出现显著过剩现象，2018年新增可租赁面积达58万平方米，较上一年度增长57%，实际租赁面积有29万平方米，同比增幅为5%，平均租赁价格为每平方米13135元。
芝罘区商业新增面积达到21.8万平方米，这个数据在六个区中是最高的，新增供应主要源自红星国际广场项目；福山区完成交易面积7.1万平方米；莱山区在上市项目的推动下，成交均价为22214元每平方米，这一价格在六个区中位列第一。
办公市场
二零一八年，烟台办公房产市场新增加的可用面积达到四十一万平方米，比上一年增长了百分之百四十，完成的交易面积有十三万平方米，比上一年提升了百分之五十二，卖出的数量远远不能满足供应，每平方米的交易价格是九千七百零六元
2018年高新区办公区域新增供应达19.3万平方米，其中蓝色智谷项目贡献了绝大部分份额，这一数据在六个区中位居第一；与此同时，芝罘区办公物业成交量为5.9万平方米，成交均价为每平方米11409元，同样在六个区中位列首位。
项目排名情况｜数据来源：商品住宅包含普通住宅、别墅、公寓、商业以及办公类型
市场·小结
品牌开发商布局
烟台总共容纳了36个品牌开发商，并且安置了74个落位项目；这些品牌开发商在2018年显著提升了在烟台的拓展步伐。
2012年以后，众多品牌开发商开始进入烟台，数量现已达到36家烟台下属县级市，各区均有分布，万科、华润、中海等新项目选址极佳，未来市场角逐会非常激烈。
2018年排名前列的十家房地产企业中，绝大多数属于顶尖公司，形成了明显优势，万科的销售额达到了100.25亿元，销售房屋6253套，排名第一，中海和龙湖紧随其后，分别排在第二位和第三位，两家企业的竞争力非常强。
2018年10月，房地产企业销售的土地面积占整个城市的比例达到了百分之四十，这个数值刷新了以往的记录，同时，市场中的企业集中度呈现出持续上升的趋势，因此，企业之间的竞争态势将会变得越来越白热化。
企业解读
购房客户分析
2018年烟台商品房客户主要城市来源图示
烟台房产市场中，本地买家的交易比例高达76，其中芝罘区的本地买家占比达到18，开发区紧随其后；在商品住宅交易方面，本地买家的成交比例是75；今年商品房中本地买家的交易比例比去年增加了2个百分点
2018年，牟平区外地客户比例很高，达到41%，开发区这个比例是28%；福山区和开发区下辖县级市外地客户比例也很高，分别为32%和28%；芝罘区客户购买意愿强烈，在芝罘、莱山、高新以及牟平的成交记录中，他们占据了很大的份额。
2018年烟台各类商业形态中，本地顾客的份额都出现了增长，公寓类产品这方面增幅最为显著，增加了9个百分点；办公和商业类产品，本地顾客的占比也各自提升了6个百分点。
近些年烟台房地产买卖的买方年龄有增长现象，二零一八年三十岁以上买方比例超过六成；莱山区出售的房产多为改善型，三十五岁以上买方成交比例超过半数；福山区买方群体偏年轻，三十岁以下买方比例达到四成八。
客户·小结
未来预测
整体形势—根据城市情况采取不同措施，调控措施逐步放宽（菏泽宣布取消房产出售限制，这一举措可能引发连锁反应，在差异化管理的大背景下，未来会有更多城市跟进放宽相关政策）
烟台地方管理措施较为灵活，市场交易环境逐步走向正规，未来将继续执行原有的九项指导方针，同时严厉惩处房地产领域的违规操作，预计不会实施更为严格的调控措施
烟台—商品类型趋向多样化，品质要求逐步提升，在基本居住功能之外，人们对住宅的改善需求愈发明显，因此商品类型趋向多样化烟台下属县级市，品质要求逐步提升
市场状况—品牌商未来动向（计划推出较多新项目，市场竞争加剧，或导致购买者持谨慎态度，各大建筑商需在产品层面和宣传策略上着力增强自身整体实力）
