（作者：方天下王沐沐）在沐沐看来，我们说到新建房源的价格，至少有三种价格：总体均价、在售房源均价、网签均价（成交均价）。
整体均价是指开发商在推出一栋楼或一批房源时给出的总体价格，分为折扣前价格和折扣后价格。楼盘调整时，可能是直接调整底价，也可能是在保持底价不变的情况下，调整折扣幅度而导致实际销售价格发生变化。
待售房屋均价是指待售房屋剩余的售价。当某楼盘售价未作调整，但较低楼层的低价房屋已售完，只剩下较高楼层时，待售房屋均价会上升；或当某楼盘只剩下价格较高的一楼带院子房屋在售时，待售房屋均价也会上升。
网签均价（成交均价）是指一段时间内某楼盘的网签金额除以网签面积得到的平均价格。这个平均价格和网签楼盘类型有关。比如开发商上个月主推高层，这个月主推低层，那么这个月的网签均价自然就会上涨。
因此，当看到楼价有变动时，要具体问题具体分析，找出变动的原因，发展商调价只是其中一个原因。
另一种特殊的“调价”方式是推出特价房——并非调整所有房源的价格，而是只对少数房源推出特价。这种“特价”或真或假，折扣幅度不一。当“特价房”数量足够多或销售以“特价房”为主时，特价才是楼盘真正的售价。
这么多的靓楼盘，让人眼花缭乱。所以木木看楼盘价格时，除了看售楼处的报价，还喜欢看数据机构每周汇总的该楼盘成交均价。一般来说，这个价格和售楼处目前的报价是一致的。
接下来我们来看一下7月第一周烟台热销楼盘成交均价（7.1-7.7）。
成交数据来源于7月第一周瑞丽-烟台市场监测报告
方天下整理瑞丽数据统计：7月第一周（7月1日至7日），烟台六区共成交住宅892套，成交均价10593元/平方米，环比分别下跌29%和6.84%，莱山区成交均价最高，牟平区最低。
六区住宅成交套数全部下跌，成交均价仅开发区略有上涨，其余五区全部下跌。
住宅销售方面，万城华府（福山区）以152套成交位居全市第一，该项目于6月30日首次开盘，目前正处于集中网签期，其余项目销量均在100套以下。
公寓成交排行：智慧领域销量第一，成交18套，均价5727元/平米。
近期烟台六区住宅销售周期稳中略降，上周末住宅库存424.25万平米，销售周期38.8周，约9.7个月，牟平是唯一存量超过万套的区，也是唯一存量超过百万平米的区。
烟台7月首周成交前十楼盘 实际成交均价揭晓
7 月 1 日至 7 月 7 日期间售出的十大住宅单元
万城华府
福山福海路1007号（福海路以东、泰华路以西、名居街以北）
【成交数据】住宅成交152套，位居全市第一，成交均价9906元/㎡
【7月9日更新】万城华府7月20日将推出2#、12#加推28套，均价9500-9600元/平米，优惠2%。2#、12#在售户型均价9500-9600元/平米，为毛坯房。2#楼盘18层，一梯两户，3套，建筑面积分别为97、116平米。12#楼盘28层，一梯两户，2套，建筑面积分别为80、92、102平米。目前有样板房可供参观，建筑面积分别为80、97、116平米。
状元府
芝罘机场路黄务立交南500米
【成交数据】住宅成交81套，排名全市第二，成交均价10472元/㎡
【6月30日更新】状元公馆高层G2#99平米已售完，可售户型72-79平米，均价11000元/平米，G2#23层双电梯4户，2021年10月底毛坯交房。高层G3#7月底开盘烟台万科翡翠大道开盘价格，18层双电梯4户，户型面积80-100平米。别墅D3#/D5#/D6#可售户型76-125平米，起拍价12990元/平米，5、6层有电梯，2021年6月毛坯交房。
奥林匹克世界
开发区-长江路99号（长江路与峨眉山路交叉口东北角）
【成交数据】住宅成交46套，排名全市第三，成交均价13846元/㎡
【6月30日更新】国奥天地24#、25#于6月30日开盘，起拍价1.3万元/平米，均价1.4万元/平米，折扣为全款9.5折，按揭9.7折。24#为33层，25#为32层。均为1户2梯4户，户型面积分别为97、117、130平米，毛坯房，共计260套，部分户型仍在售。21#、22#已预售，暂无销售计划。
恒大御山府
莱山金斗山路与金宝路交叉口西300米
【成交数据】住宅成交32套，位居全市第4位，成交均价12060元/㎡
【7月2日更新】恒大玉山华府2号地块在售，折后均价1.2万元/平米，带装修，均为2梯4户一房。2号地块9#、11#-14#、9#26层、11#24层、12#23层、13#、14#27层，户型面积约105、130平米。7号地块9#已售罄。2号地块15#已预售但尚未开售，暂无销售计划。2号地块1#、5#已预售，这两栋为安置房。
海信波尔多小镇
开发区-深圳街1号（秦山路以东、深圳街以北）
【成交数据】住宅成交31套，位列全市第5，成交均价9369元/㎡
【7月3日更新】海信波尔多小镇二期别墅在售：5-11层别墅及小高层，户型面积82-122平米，均价9500元/平米。一楼自带院子及地下室，顶层无阁楼，毛坯房。三期26、27、29#在售，户型面积85-112平米，起拍价8461元/平米，均价9000-10000元/平米，毛坯房，总价优惠10000元。
万科翡翠大道
莱山区——观海路与学院路交叉口南侧（莱山区一中西侧）
【成交数据】住宅成交22套，位居全市第6位，成交均价14266元/㎡
【7月5日更新】万科翡翠大道现售1#、2#、10#、14-16#、19-22#、24#、39#，全部带家具，2户一梯两户，部分楼盘户型有限，户型面积分别为95平米、125平米、143平米，折后均价中高层1.5万/平米，高层1.4万/平米。
海信天山县
开发区-天山路206号（流子河路南侧、同三高速北侧、天山路东侧）
【成交数据】住宅成交21套，位列全市第7位，成交均价9812元/㎡
【7月8日更新】海信天山郡最后一套中央景致楼盘10#栋于7月5日开盘，均价10000元/平米。10#栋25层3梯5户，户型面积100、112、119平米，为毛坯房。目前还有房源在售，预计2020年12月底交付。1#、7#栋也在开售，起步价9000元/平米，均价10000元/平米左右。1#栋25层1单元3梯6户，户型面积100/111平米； 7#栋26层2单元2梯4户，户型面积98/100/112平米，为毛坯房。6#、9#栋房源不多，详情请咨询售楼处。
安德烈鱼与鸟河花园
牟平区新城街道868号（新城街道南侧、羽鸟河西路西侧、官庄路东侧）
【成交数据】住宅成交18套，位列全市第8位，成交均价6415元/㎡
【7月2日更新】安德利云鸟河花园在售1、2、4、5、6、9-14、16、17、19栋，在售房源均价6350元/平米，户型面积90-144平米，房源为毛坯房。支持全款、商贷、公积金，优惠政策为全款2折、商贷1折，公积金无优惠。1、6、7#为25层，2、4、5#为26层，14#为30层，其余栋楼均为18层，两户一梯或两户两梯。
祥龙玫瑰府
高新区——海博路西侧、学府西路南侧（管委会东南800米）
【成交数据】住宅成交18套，位列全市第9位，成交均价9011元/㎡
【7月4日讯】祥龙玫瑰府荣登上半年烟台商品房销售面积排行榜第一名，项目在售户型面积覆盖84至122平米。
宜城滨水区
芝罘德惠路99号（夹河东侧，西盟小区北侧）
【成交数据】住宅成交17套，位列全市第10位，成交均价8739元/㎡
【7月3日更新】逸城水岸在售8#房源，18层低层，一电梯两户，南北通透，建筑面积约96-113㎡，江海双景，三房，8800元/㎡起，毛坯房。9#尚未开售，暂时暂无销售计划。
7 月 1 日至 7 月 7 日期间公寓销量排名前五的
智慧田野
牟平——北关大街与牟山路交叉口东200米(牟平长途汽车站对面)
【成交数据】成交18套，位居全市第一，成交均价5727元/㎡
【7月2日更新】智慧域在售顶账写字楼，位于财富大厦，详情请咨询方天下，0535-2120609-0。1、三期（A3地块）1#-8#在售，面积116-207平米，毛坯房。在售低层均价7500元/平米，别墅均价8200-8500元/平米。全款2万优惠260元/平米，贷款优惠200元/平米。具体剩余房源请咨询售楼处。1#2#为低层9层住宅2层商铺，两户一梯两户，建筑面积约117平米。 3#5#为电梯别墅，一梯两户，一二层有院子和地下室，顶楼为复式。3#楼高10层（10层为复式，共11层），建筑面积129-195平米。5#楼高7层（7层为复式，共8层），建筑面积139-207平米。4#楼高8层，3单元，一梯两户，建筑面积主要在140平米左右。6#楼高10层（10层为复式，共11层），2单元，一梯两户，建筑面积主要在129-195平米左右。7#和8#都是8层，2单元，一梯两户，建筑面积主要在140平米左右。 2、17#一期现有多套毛坯房在售，建筑面积40-70余平米，共26层，每层14户，均价约6000元/平米，具体房源请咨询售楼处。3、街道现有有租约商铺正在清仓，建筑面积30-150平米，买一层送两层，单价12000-19000元/平米。
揽胜公寓
莱山-港城东街588号（观海路与港城东街交叉口西南角）
【成交数据】成交13套，位居全市第二，成交均价9558元/㎡
【6月30日更新】揽胜居所售楼处电话已停止服务。
万科玉龙山
芝罘—梁家村竹林路向西1000米（联通路南150米）
【成交数据】成交7套，位列全市第三，成交均价8651元/㎡
【6月29日更新】万科御龙山三期40#、41#于6月28日交付，庭院、公寓、商铺现售。1、公寓44#共20层，目前仅剩1/2/14/16/17层，共7户，均价9500-10000元/平米，带装修，3电梯10套烟台万科翡翠大道开盘价格，仅剩52平米。42、44、54平米已售完，售楼处有52、54平米公寓样板房。2、庭院有一期样板房，面积165平米，价格请咨询售楼处。面积约177平米的庭院已售完。 3、在售商铺面积155-500平米，一期均价约9000元/平米，二期均价约14000-15000元/平米。
烟台华润中心
莱山区-清泉路77号(观海路与迎春街交汇处)
【成交数据】成交6套，位列全市第4位，成交均价10572元/㎡
【7月2日讯】烟台华润中心B#现开售，价格区间9500-11000元/平米，全款优惠30%，按揭优惠20%，首付15万元起。户型有37、38、41、46、61、66平米，带装修。40层主售，39层仅剩少量户型。B#共45层，7部电梯，35套户型。样板房位于A栋，面积37平米。
博悦戴斯酒店公寓
莱山——港城东街与山海南路交叉口南800米（总部经济基地一期智谷）
【成交数据】成交6套，位列全市第5，成交均价9317元/㎡
【7月9日更新】铂金天地在售房源位于B栋5至13层，均价9000元/平米，户型42-51平米。5至11层优惠2万立减3万，全款立减3%，按揭立减1%，余房不多。12至13层优惠3万立减5万，全款立减3%，按揭立减1%，余房不多。B栋19层，3梯，21户，现房可拎包入住，家具家电、床上用品、网络齐全，标准装修价2000元/平米。
