继5月份黄渤海新区土地推介会后，时隔两个月，烟台再次迎来土地重磅推介，此次的主角是芝罘区和莱山区。
据烟台市土地储备利用中心官方微信公众号消息：为促进我市房地产市场平稳发展，鼓励房企提振信心、抢抓机遇，市自然资源和规划局深度挖掘存量储备潜力，在芝罘区、莱山区精选7块位置优越、基础设施完善、潜力巨大的优质地块，供各大房企选用。
1. 芝罘区：完善土地供应
芝罘区作为本次土地推介的主战场，其带来的地块可以说质量极高。
1：楚峰区D、E、F地块
位于芝罘区芝罘路以南、楚风三街以西、楚风四街以东。主要分为3个地块，总规划用地133.2亩，规划地上总建筑面积约15.87万平方米，公建比例11.6%，容积率不大于1.8。其中，D地块面积27.45亩，容积率不大于1.8，规划使用性质为住宅；E地块面积43.8亩，容积率不大于1.8，规划使用性质为住宅兼顾商业、行政办公；F地块面积61.95亩，容积率不大于1.8，规划使用性质为住宅。
地块分析：三块地块均属于芝罘区较繁华的商业区，周边是芝罘区较繁华的商业区，距离烟台第一麦德龙商场约2公里，距离火车站、汽车站约4公里烟台翡翠明珠价格，周边有凤凰台小学、烟台第十四中学等教育资源。
根据2019年土地供应计划，此次出让地块共5块，包括楚风一街至四街的D、E、F地块和凤凰台路以南、楼子山以北的A、B地块（原工程机械公司地块）。其中，原工程机械公司A地块于2020年被金祥泰地产拿下，将建成凤起台项目。此前，龙湖还以8644元/㎡楼面价拿下楚风二街至楚风四街之间的A地块，带动该区域人气飙升。
在两大项目陆续交付推向市场后，楚峰区域三块地块的再次释放，必将吸引有意向该区域的开发商。而且该地块容积率不足1.8，适合建设小高层等低密度产品，还能满足周边的改善需求。
2：红旗中路以南、通市南路以东地块
位于芝罘区红旗中路以南、通市南路以东，总占地面积28.5亩，容积率小于等于1.4且大于1.35，规划地上总建筑面积约2.67万平方米，规划使用性质为住宅、商业。
地块分析：地块地理位置十分优越，西临鲁东大学，北临烟台最大的综合公园南山公园，配套有著名的南通路小学、二中，地块北侧翡翠明珠项目二手房挂牌价普遍在2万元/平米以上。
而且该地块容积率小于等于1.4，适合建设低密度别墅小区。从改善整个芝罘区市场供应量的角度看，该地块的中心位置、配套设施以及住宅成熟度决定了这块地块将受到极大关注。能否被品牌地产商拿下，值得期待。
3、青年南路以西、真山路以南地块
位于芝罘区青年南路西侧、真山路南侧，总占地面积35.4亩，容积率大于1.3且小于等于1.36，规划总建筑面积约3.2万平方米，规划用途为居住用地。
地块分析：该地块属于南部新城，距离中心城区较近，背靠群山，距离鲁东大学主校区2公里，周边有中正山庄、福家小区等项目。同时该地块容积率不足1.36，可以参考周边绿城留香园项目容积率1.5打造别墅小区，对于芝罘区想要改善居住条件的人来说还是很有吸引力。
4：南窑变电站西南侧A地块
位于芝罘区青年南路西侧、抚顺园西区南侧、南窑变电站西南侧，总占地面积81.3亩，容积率大于1.25且小于等于1.3，规划总建筑面积约6.61万平方米，规划用途为居住用地。
地块分析：地块西邻真山，南邻亚太婚庆文化产业园，周边有富顺园、真山花园等成熟住宅区，配套丰富。而且地块容积率很低，小于1.3，大于1.25，可建低密度洋房，甚至叠拼产品。东侧有湖，背后有山景，自然资源稀缺。
5、黄金顶隧道东出口南侧地块
位于芝罘黄金顶隧道西出口南侧、鲁东大学南区西侧，总占地面积52.65亩，容积率大于1.35小于等于1.41，规划地上总建筑面积约4.94万平方米，规划用途为居住。
地块分析：该地块主要优势为东侧连接鲁东大学家属小区，位于大学核心商圈，周边交通发达，教育资源丰富。随着红旗高速的建设，项目沿线出行更加便捷。同时，该地块容积率也非常低，很有可能为别墅式改善型产品。
6.港城西街两侧、奎峪南路以东、芝罘地铁站以西A2地块
位于芝罘区港城西街以北、奎峪南路以东，总占地面积136.2亩，容积率不大于2.0、不小于1.95，规划总建筑面积约18.16万平方米，规划用途为住宅、商业。
地块分析：地块紧邻芝罘地铁站，周边有亿德城项目、港城华府及相关医疗配套，目前该板块偏向刚需产品，地块面积充足，可满足市场供应。
2.莱山区
此次莱山区仅有一块地块推介，但该地块受到的关注度颇高。
7：界牌北1号
位于莱山区，北至景山路，西至南山丽景花园。总占地面积117.6亩，容积率大于1.58小于1.59（不含幼儿园指标），规划总建筑面积约11.39万平方米，规划使用性质为居住用地、商业服务设施用地、幼儿园用地。
地块分析：位于芝罘区与莱山区交界处，东侧为即将通车的山海快速路，周边已有多处成熟住宅小区，加之地块背山面海，容积率较低，适合进行楼宇改善项目。
2022年底，该地块挂牌出售，但遗憾未能成交。考虑到当时房地产市场仍处于调整期，开发商对如此优质的地块持谨慎态度也是可以理解的。随着今年房地产市场的回暖以及山海高速的开通，相信这块地块的认可度会提升，能否成交值得期待。
3. 土地市场能否复苏仍有待观察
烟台此次土地推介的主力军依然是芝罘区，而从此次推介的土地信息可以看出，低密度比例地块较多，主要集中在紧邻主城区的南部新城。
近年来，南部地区成为芝罘房地产供应的主力，在万科、绿地、龙湖等房企的发力下，也成为民众购房改善居住条件的集中区域，尤其是别墅、叠拼产品更是受到关注。
此次南部推介的地块中，不少地块容积率在1.3/1.4左右，大概率将以别墅等改善型产品为主，可以为当前以改善型为主的房地产市场提供更多选择。
但从另一个角度看，打造符合人口改善需求的项目，需要品牌开发商的参与，比如绿地、龙湖等。
目前，品牌地产商拿地意愿尚待观察，如近期备受关注的黄渤海新区浪潮LG地块（Ⅲ-4小区）两幅地块，最终均由烟台亿达置业有限公司以成交总价7.06亿元、溢价率0%拿下。业内人士预测，后续与品牌地产商的合作可能性较大，这也说明地产商拿地态度依然谨慎。
因此，土地推介包括挂牌只是土地市场复苏的第一步，真正实现复苏烟台翡翠明珠价格，还是取决于开发商的拿地行动，特别是品牌房企是否愿意布局，这涉及到市场走向、品牌战略、城市发展等多个维度的考量。
随着黄埔海新区、芝罘莱山等地块的推进，下半年烟台土地市场或将迎来新一轮供应，而且是优质地块的供应。
其能否带动市场复苏仍有待观察。
