由于是契税改革实施首日，昨天全市各交易中心人头攒动。事实上，这一幕往后并不陌生。
11月份，上海二手房成交量不仅突破2万套，而且比10月份的2.2万套增加了2000套，达到2.4万套。
在不断增长的交易量背后，我也有和大家一样的问题。会持续多久，价格会不会上涨……
这一系列的问题我还没有收到市场的反馈，但是有一点我现在可以跟大家分享，那就是房东的挂牌价格。
这与我们看房子时看到的挂牌价类似。
当这几十万加起来的时候，你会看到这个市场在价格层面发生了赤裸裸的变化。
今天我想谈谈这个正在进行的市场的细节。
一
一月份的挂牌价格有所上涨。
在连续突破2万套后，11月全市挂牌价达到65989元/平方米。我们可以看到全市二手房市场的平均挂牌价格水平，也可以看到这是环比明显的价格上涨。
事实上，今年以来挂牌价已经回调了3次，分别是印度之春之后、5月27日新政第一个月，以及今年11月。
你会发现每一轮新政之后的节奏都是相当一致的。在印度之春或者新政的月份，成交量会增加，挂牌价格会在次月开始上涨。有很多性价比极高的楼盘先被售空，而下个月剩下的楼盘相对价格就不那么优惠了，这也导致了挂牌价的机械上涨。
但从更大的角度来看，挂牌价最能体现的还是房东的心态。成交量确实是阻止价格下跌的最好办法。
不过，更值得关注的应该是市场层面的一些变化。如果从较长时期来看，这也是本市挂牌价在连续15个月下跌后第三次踩刹车。
大家有没有看到，2023年下半年，新政策也频频出炉，房源价格还会继续下跌？然而，从2024年小阳春开始的成交量背后，我们看到了挂牌价格的三次上涨。某种程度上，这也是市场发出的探底信号。
二
目前的挂牌价格已经回到了2021年3月，或许2021年3月仍然是市场高峰期。
我总觉得现在的市场热情无法与当时相比，成交价格水平也确实无法比拟。
不过，挂牌价格水平确实回到了2021年市场高峰初期。如今，全市6.6万的挂牌均价已经回到了2021年的水平，更具体地说是2021年3月的水平。
从这里也能看出房方的固执，因为无论成交价回溯到哪一年，挂牌价都只能回溯到2021年，剩下的部分就留待谈判。
自2021年以来，业主首次挂牌价与最终成交价之间的差距越来越大。
现在已经达到了夸张的14.4%，相当于一套房子从最初挂牌到最终成交，要减去挂牌价14.4%才可以出售。
那么客观来说，我们现在的交易价格有没有上涨呢？
客观来说，只要你和房东之间的议价空间缩小，最终的成交价格就会相对更高。
但你认为这是增加吗？
这种机械式的环比数据上涨，实际上更多的是价格的小幅回调，停留在隐形讨价还价阶段。
于是朋友就问我房价涨了吗？很难回答。我的提升和你的意义不一样。
但可以确定的两点是，从链家近三周的成交订单情况来看，11月的议价空间较10月明显收窄，也达到了今年以来的低点。因此，客观上来说，成交层面的价格是有所提升的。
第二，如果12月成交量保持在高位，比如达到2万套，那么我们这里所说的价格调整就会变成复苏。
三
松江奉贤等外环地区挂牌价格领涨全市。如果从环线和区域的地域角度分析，上海环线的平均挂牌价从内到外分别为10万+、7万+、6万+、4万+。
交易均价的相对值也可以根据-14.4%来计算。
你会发现中环和外环之间的价格几乎就是该城市挂牌价格的压舱石，所以当我们不知道该城市的平均挂牌价格时，不妨参考中环和外环之间的价格。外环。
价格按地区进一步细分。全市16个区中，只有黄浦区和静安区的平均挂牌价超过10万，其次是徐汇区和长宁区。
11月份挂牌价格涨幅中，外环地区涨幅居前。
从房龄范围来看，这波挂牌增量中唯一出现下降的是老房。
1970年以前的房屋受到旧平房等特殊产品的影响，导致该年龄段一般房屋的挂牌价格扭曲。总体来看，房龄年轻化与挂牌价格走势呈正相关。
从面积细分来看，挂牌价格最贵的房屋也属于面积在200平方米以上的豪宅细分，但挂牌价格环比涨幅以面积房屋领先70-90平方米。
此时你会看到一个均价为6.6万的基本挂牌价，一个均价为5.6万的基本成交价，以及各区在挂牌价格体系中的位置。这些价格也被汇总到目前在上海运行的挂牌价格框中。同时，你也会在这次的挂牌增量中看到他们各自的变化。
四
此外，我们在本次挂牌价格中还发现了一个有趣的板块涨跌。
这个数据统计让兔博士朋友们累坏了，因为所有的上市数据都细化到月份，足够从2019年1月至今的71个月了。在这个时间维度上，圈层、区域、板块、房龄、面积、价格区间各维度过去71个月的变化……
但也正是这样的工作量，让我看到了上海楼市板块转型的一个现象。
我们知道，城市发展的背后是产业的差异化发展。大家都知道，新天地、陆家嘴是上海楼市当之无愧的板块之王，但这些板块的地位并不是一成不变的。
我将2019年11月120个板块的平均挂牌价与今年11月的平均挂牌价进行了比较。我发现，站在前20名的“人”发生了变化，更重要的是，他们的位置也发生了变化，进步最为明显。两个主要区域是徐汇滨江和前滩。
静安寺仍处于前20名，但排名明显下降。
今年上半年，我们对地铁客流进行了统计。当时，东方体育中心站（前滩）的客流数据发生了可怕的变化。
2023年第四季度工作日8:00-10:00出境客流 ©SMTCC
此时此刻，上海地铁人流、房价波动、行业转型三要素相互关联。
从这个角度，我们来看看2019年全市200个行业中哪些行业同比增速最高。
您家所在的区域有吗？
这种行业转型的背后，其实与产业布局更为密切相关。
这两年入驻徐汇滨江、前滩的企业，以及城市规划的逐步落实，在这几年的地铁人口和挂牌价格的变化中逐渐让我们遇到了意想不到的事情。
五
挂牌价是房东仍然期望的市场价。按照惯例，它不能作为市场价格的参考。然而这件事却在这三年里造成了两次重要的变化。
首先是三年前推出的上市前期核价制度。高于市场价的怪异价格将被剔除，不允许作弊。
其次，这两年，中介小伙的日常绩效考核都涉及到与房东谈价，即不断与房东调整挂牌价与市场价的距离。然后神奇的一幕发生了，挂牌价成为房价波动的最佳代言人。
从挂牌价格的角度，可以清晰地看到全市挂牌价格的框架，以及框架下的城市楼市波动情况。
