近六个月来，“筑底”几乎成为行业共识。 2025年房企会有什么样的走势，或许首先要看小阳春的市场情况。
“有钱没钱，都回家过年吧。”这是中国人临近过年时最常说的一句话，用在这几年的房地产公司身上也是那么贴切。
近年来，堪称房地产企业的至暗时刻。寒意从债务端逐渐蔓延到销售端，让这个曾经最繁华的行业突然变得沉寂。就连“尖子生”万科也因偿债高峰的到来而陷入困境。万科1月27日发布公告，于亮申请辞去董事长职务，朱久胜申请辞去总裁、CEO等职务。此次管理层人事变动，对万科来说意味着巨大的冲击。
好在2024年底“触底”的声音频频传出，信贷和销售端都出现了隐约复苏的迹象。乘着2025年的东风，房地产企业真想过个好年。
一方面，地方政府和房地产企业正在做出独特举措，在确保交付周期的同时加快债务处置速度；另一方面，包括融创、碧桂园在内的多家房企均通报了债务偿还的最新进展，尽管其中大部分尚未与债权人取得联系。人们完全同意，但摆脱债务就像在交通堵塞中操纵一样——移动总比不移动好。
年底花式卖房
岁末对于房地产企业来说始终是冲刺期。回顾2017年的周期顶峰，仅12月份，万科全国销售额就突破600亿元，年销售额千亿对于房企龙头来说是家常便饭。然而，到了2024年，即使是洗牌后的龙头房企，也很难取得这样的成绩。
中国指数研究院发布的数据显示，2024年销售额排名前三的房企是保利发展，年销售额3230亿元；中海地产，销售额3106亿元；绿城中国，销售额2768.5亿元。与巅峰时期频频突破7000亿元的“第一”没有可比性。
在顶级销售放缓的同时，其他房企的日子也不好过：2024年，销售总额超过千亿元的房企将比去年同期减少5家，仅为11家；企业86家，比2023年同期减少30家。
在如此明显的销售压力下，一些房企也开始花式卖房，积极自救。 2024年12月，深圳福田区京基晨悦公馆发布“买一送一”海报。客户若按原登记价购买住宅，可额外获得一套约45平方米的商务公寓，比优惠价购买住宅便宜近30万元。
不仅在深圳，2024年清明节期间，北京光明公园项目也推出了“买一送一”活动。在北京通州购买77平米房屋的客户，还可在烟台再购买108平米海景房。
“买一送一”，看似夸张的说法暗含着降价——这是消费者买房前最期待的，也是买房后最害怕的。在长周期的底部，房地产企业为了保证销售，开始积极支撑房价。
例如，2024年底推出的深圳龙岗海洋城，推出了降价、保证退款、无理由退房等权益：如果你在2024年最后一天之前购买的房子，若同类房屋降价，可无理由退换货；如果您在开盘当月购买，此房源可享有无理由退房的权利，直至封顶为止。从降价到股权，房企都在竭尽全力提振年末销售。
事实上，销售焦虑不仅落在房地产企业身上，一些地方政府也出台了确保房地产市场稳定的政策。
河南省洛阳市拨出800万财政资金，为1000户提供购房补贴。对活动期间中心城区（不含偃师区、孟津区）新购商品房1000套，每套给予8000元购房补贴。此外，在财政补贴的基础上，在售房产还享受专属购房、装修等多重优惠，每套补贴不低于1.9万元。
宁夏银川市政府也推出了颇具吸引力的购房补贴政策。展会期间，在银川市兴庆区、金丰区、西夏区购买新建商品住房的家庭，可享受每平方米100元补贴，单套补贴上限17000元。
在房地产企业和政府的努力下，全国新房销售终于开始出现止跌迹象。国家统计局相关负责人表示，2024年房地产市场交易将更加活跃：四季度新建商品住宅销售面积和金额实现正增长。从监测的40个重点城市销售情况看，12月份新建商品住宅销售面积和销量同比分别增长0.3%和4.1%。
中国指数研究院数据也显示，2024年第四季度一线城市销售面积同比增长40%，二三四线代表性城市实现增幅分别为15%和11%。有业内人士将此概括为“止跌回升”。稳定的”。
全力保障财产交付
保障住房交付一直是房地产企业近年来的首要任务。
2024年12月25日，住房城乡建设部部长倪虹透露，2024年全国交付住房338万套，实现既定目标。
中国指数研究院数据显示，2024年交付规模排名前五的企业分别是碧桂园、中海地产、融创中国、保利发展和绿城中国。其中，碧桂园交付量最大，交付38万套。
此外，2024年万科、绿地、龙湖、新城控股交付将超过10万套；建业、旭辉、世茂等14家企业将交付超过5万套。
听起来只是一堆数字，但实际上保证交付有多困难？以融创为例。他们今年的交付量排名第三，交付量超过17万台。但事实上，该集团似乎并未达到2024年初设定的20万台目标。
然而，在如此困难的环境下，许多项目却提前交付。例如，2024年，龙湖集团在全国43个城市共交付120余个项目，其中20%提前1个月以上交付；上海保利明月晨光项目提前一年交付，集中移交。仅半个月交付率就达到90%以上；北京中海云庭项目提前2个月交付，整体交割率达96.8%。
另一个好消息是，房地产企业保交房压力最大的时期可能已经基本结束。华福证券研报显示，合同负债规模与保证交割关系较大。一般来说，合同负债对应的是房地产公司已预售但尚未交付的期房项目。如果房地产公司的合同负债下降，则意味着公司的交付压力将逐渐减轻。
也就是说，目前房企交付房产的压力来自于2~3年前的期房销售。近年来销售放缓，实际上减轻了房企未来交房的压力。
旭辉控股董事局主席林忠在2025年1月3日发布的新年贺词中表示，三年的保交战已经结束。接下来，“旭辉的工作重心将逐步从确保交付向‘生存、求发展’转移。”
“近两年来，公司共交付约100万套房。假设每户平均有3人，就意味着我们的工作直接影响了300万人的生活。”碧桂园集团董事局主席杨惠妍在1月6日召开的2025年第一次集团月度管理会议上表示。
她还提到，2025年住房交付任务总量将较去年大幅减少。
债务偿还可能会加速
这也是2025年首次集团月度管理会议。杨惠妍表示，碧桂园2025年的工作将围绕保障住房交付和修复资产负债表两大重点任务进行。随后1月中旬，碧桂园海外债务再融资计划又有最新进展。
公告显示，碧桂园已与7家知名银行达成共识，成功实施公司海外债务重组。
如果该计划得以实施，碧桂园将实现大幅去杠杆，目标是减少债务最多116亿美元。该计划还包括将债券到期时间延长至最多11.5年，以降低融资成本，并将加权平均借款成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。
为了实现去杠杆的目标，碧桂园为债权人提供了现金回购、仅强制可转债、强制可转债和新债务工具等五种选择。尽管澎湃新闻报道称，碧桂园公布的关键条款未能获得临时债券持有人小组的支持，但双方在转股价格等方面仍存在分歧。不过，碧桂园表示，“这一进展标志着公司成功实施重组的一个重要里程碑。”
雷雨事件发生以来，碧桂园已出现两份财报违约，股票已停牌。随着减债计划公布，2023年年度报告和2024年半年度报告公布，股票恢复交易。复牌当天，碧桂园股价暴涨逾15%。
财报确实透露了一些乐观消息：与2023年末净利润亏损1784亿元相比，2024年上半年，公司净利润亏损收窄至128.42亿元，大幅减值已完成。此外，截至2024年年中，碧桂园净资产为741亿元，仍为正值。
不仅是碧桂园，2025年伊始，多家房企也传来好消息。例如融创于2025年1月21日发布公告，表示十项债券重组方案已全部获得相关债券持有人审核通过会议。这也意味着融创成为首家完成内债整体重组的房地产企业。此前，融创内债总规模达154亿元。重组完成预计将减少内债50%，最长延期期限为9.5年。 5年内不会有还款压力。
除了两家房企龙头外，今年农历年末，龙光、融信、金科在债务偿还方面也取得新进展：1月8日龙光与债权人集团就整体重组方案达成一致，签署了协议。债权人支持协议；融信获得6笔债券延期；金科作为“第一家重组的房地产公司”公布了《金科股份重组方案草案》。整个重组过程将有国家级AMC中国长城资产参与。
在经历了不断的信贷风暴和销售受阻之后，当前房地产行业的复苏无异于一次大规模的重建——不仅是具体项目的复工交付，更是信用和信心的重建。
近六个月来，“筑底”几乎成为行业共识。从按期交付到销售端的小幅复苏，从债务化解的推进到地产股的数次暴涨，信用信心的“底”正在慢慢恢复。新年只是一个开始。 2025年房企走势或将取决于今年的小阳春。
