似乎每年这时候我们都会锁定租赁市场。
三月对应市场的务工期。七月对应市场的毕业季。九月对应市场的升学季。
这些市调文字背后的情况是，我们向全市 16 个区的 TOP 板块进行了询问，问到了租赁情况，且是点点滴滴地询问。
我现在还记得 2022 年 6 月的租赁市场呈现大涨的态势。在那个时候，有的中介在带看的过程中，甚至把电动车都骑到没电了。
差不多两年前我们又发现租金市场在逐步下行等等。
今天依旧是租赁市场的记录。这次我们可玩了把大的。站在三月底这个日子里，我们来看看全国的租赁市场发生了怎样的变化，确切地说，就是过去三年发生了什么。
上海的房东也许能从中看到上海租赁市场背后那个最大背景。
全国各地的房东或许能从中知晓自家房子在过去三年间所经历的情况。
更重要的是接下来呢，租赁市场正在酝酿着怎样的改变？
一
租金几乎回到2019年。
租金在楼市中是极为神秘的数据。全国新建商品房以及存量房的交易有面积和金额方面的信息，然而在租赁领域却什么都没有。
上海的 16 个区能够通过市调走访以及人肉记录的方式。全国市场确实如同茫茫大海一般。
这是我们看到中国指数研究院这份全国租赁数据记录时的反应，我们几乎当即就决定把它拿出来分享。
这份数据聚焦的有全国 50 个城市，其中包括北上广深这些超一线城市，还有杭州、成都这类强二线城市，甚至东莞、佛山这样的三线城市也在其中。
选取的是这些城市的住宅租金，接着分别从租金以及环比涨跌这两个方面得出了这样的数据，我和各位一样，都是第一次看到。
原来全国范围的租金波动是这样的。
上海宝山区的朋友两年前租的一室户，当时的租金是 3500 元/月，现在已经降到了 3200 元/月。
北京朝阳区传媒大学地铁站附近的艺水芳园小区是东三环上班族租房的重点区域。在两年前，这里 90 平的三房次卧租金为 3000 元/月。而现在，租金又回到了五年前的 2800 元/月。
我把这些日常询盘的点状案例套在那份表格上，它与下浮的点数有一定的契合之处。
今年2月同比去年2月全国住宅租金下浮3%左右。
今年2月同比2023年2月下浮7%左右。
更值得关注的是我们的租金现在回到了哪一年。
2021 年达到峰值，到 2025 年期间，租金会分三年逐步下行，且下行过程有条不紊。
数据分布与市场起伏有相似之处，那就是都会周期性地出现波峰和谷底。
放在数据分布上就是正态分布。
2021 年处于过去五六年间的最高水平。2021 年到 2025 年中间这三年呈递减趋势。2021 年之前的两三年是租赁价格不断上升的时候。
换句话讲，今天的房租至少回到2019年前后水平。
这个阶段全国住宅租赁市场的价格情况如下：每月每平米约为 35.5 元。30 平米的房子，每月租金是 1065 元；60 平米的房子，每月租金是 2130 元；90 平米的房子，每月租金是 3195 元。
时间使数字变得很有意思。2019 年前后每月每平是 35.5 元，到 2021 年达到高点，现在又回到了这轮周期的起始状态。
二
这份数据走势背后有类产品格外值得关注。
不知道各位最近有没有关注到一条消息，那就是万科泊寓开始开放加盟。泊寓属于典型的长租公寓项目。长租公寓这个概念已经远离主流地产很多年了，它最近一次爆发是在 2016 年，在那个时候，各位不管有没有听过的房企都有对长租公寓进行布局。
泊寓放在任何长租公寓的排行榜单中都是顶级规格的。然而，即便它处于这样的地位，它的生存状况也并不轻松，这背后反映出了整个长租公寓市场的现状。
这也是租赁市场里除了住宅之外我最关注的部分。
全国平均住宅租赁在近一年间的跌幅约为 3%，在近两年间的跌幅约为 7%。长租公寓近一年的跌幅为 4.8%，近两年的跌幅为 7.9%。
2022 年到 2024 年期间，依据中指的统计，重点 30 城的集中式长租公寓租金累计下跌的幅度在 10%之上。
整个租赁市场里长租公寓确实更为艰难。
长租公寓内部的情况是容易想象到的，并且数据也显示出二三线城市的长租公寓尤其艰难，跌幅也更大。
集中式长租公寓租金累计跌幅在 10%范围内。一线城市租金累计跌幅较小，为 12%。二三线代表城市租金累计跌幅在 16%左右。
我请教了两位专门从事长租公寓管理工作的人。在他们的观念里，个人房东无需投入成本，自如这类机构有着强大的运营能力，中介机构拥有强大的客源。然而，长租公寓在这三个方面都没有具备，而这一情况也致使长租公寓成为租赁市场中最为冷清的一支。
市场是现实的。在下行期，产业链上最薄弱的那一环会最先受到冲击，仿佛是最先脸着地一样。
三
而当我看清后面走势，我也渐渐沉默。
说实话是并不知道这份数据哪里是终点。
2021 年 7 月已经过去了 4 年。在租金走势中，有两件事让人感觉不太舒服。
首先是全国租金走势的环比涨跌。
你会发现过去三年我们的租金走势并非是上涨或者下跌的情况，而是下跌幅度大小的问题。
我将租金环比走势单独拎出来
这件事有些出乎预料。每年的 3 月、7 月、9 月这些节点，在租赁市场中就如同“黄芪”一般，具有显著的提气补血功效。
过去三年你会看到，即便碰到这些大热的节点，换回来的最多也只是个平手。
到今年这个2月的租金的环比涨幅居然为零。
换句话说全国范围的租金动力还很虚。
而今年这个2月如果还是打平手的状态，即使后面涨也是微涨。
二三月的市场通常比 7 月和 9 月这两个高峰期要强。倘若现在是这样的情况，那么指望后面的两个节点能够翻身就会有一些困难。
更何况从历年市场来看还存在“黑色九月”。
就是每年9月后，市场都要下行，这是租赁市场的自然规律。
过去五年的市场情况一直是这样。从全国租金跌幅来看，能回到 2021 年之前，在数据层面离不开 9 月。
所以眼下的租金停在了2月，但后面的趋势已经跃然纸上。
四
数据背后这样的租赁市场到底发生了什么？
大的背景太过宏大没必要赘述。
我说几个我市调过程中遇到的真实直接的降价理由。
我拿起电话跟青岛的租赁小哥聊了会。
市南板块的某两室户去年的月租在 9000 元到 9500 元每月这个范围。今年的月租处于 8600 元到 9000 元每月之间。
这里的房东习惯以年为单位计算房租，所以会有更低的租金。一年能到手 10 万的月租，平摊到每个月就是 8333 元/月。
这类房源以往的租客是企业外派到青岛的员工，他们有租赁需求。但今年企业开始为这些员工换租，把他们换到租金更便宜的房源里。
这成为青岛这类二线城市租赁市场下滑的一个直接原因，因为即便只是个人租赁也会碰到这种降低预算的情况。
我又电话了武汉的租赁小哥。
武汉滨江边上某滨江项目于 2022 年交房。如今在当地德佑平台上有 30 套挂牌。300 套房子中，这 30 套占比 10%，属于租赁挂牌率。
房东发现房价下行幅度远超预期，而自己又不住，于是就将房子挂牌到租赁市场，这导致了惊人挂牌率的出现。
滨江项目所在板块武汉硚口
租赁市场如同其他市场，只要供需出现失衡的情况，那么受到委屈的就只有价格。
而这也成为我们今天讨论全国租金的最大语境。
几乎所有租金下行的背后情况是，不是租房的人数量减少了，而是房子的数量增多了。
这房子有从二手房过来的，还有从保租房过来的，以及从长租公寓过来的。
最后就看到了今天的租金行情。
五
这稿件越写越让人沉默，不过不知道是巧合还是命定。
我发现租金这件事下滑是一方面，结局不一定是坏的。
租金市场下行的背后有个数据却上升了——租金房价比。
这 50 城的平均租金房价有一个比例为 2.14%。这个比例达到了 2021 年以来的最高数值。
这里面每个百分比的增长，其前面的小数点都意味着住房租赁资产的投资价值在提升。
可以说，在所有人都告诉我投资需求已经“灭绝”的时候，去年 10 月的某一天，我朋友圈里一位银行出身的金融人士和我讨论了买房放出去租的案例。
让我没想到的是更早之前也是他跟我说的坚决不买房。
这次促使他决定买房的原因是租金房价比。他认为房价已经降至适合出手的时机。我觉得他并非市场中唯一做出这样举动的人。
这背后本质上是房价进入了新一轮的定价周期。租金的波动与房价相比是相对平稳的。这种相对平稳使得放租成为了一件有收益的事。
我认为这会儿市场上在租金和房贷之间犹豫不定的房东是不是增多了呢？你有什么看法？
