烟台高新区去化周期131周库存量居全市六区前两位

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每次记者王杰从烟台过来

烟台位于山东半岛东部,海岸线长909公里,有岛屿63个。 它是中国首批14个沿海开放城市之一、中国最美的十大城市之一。 被誉为“山海仙城”。 它也是国际葡萄酒城和联合国人居奖城市。

这个城市适合居住、养老、度假,但房地产形势却不容乐观。 克而瑞提供的数据显示,截至5月18日,烟台市商品房市场存量为729万平方米,销售周期为131周,超过30个月。

山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁刚教授在接受每日经济新闻记者采访时表示,库存大量积压的城市都希望移民买房房屋。 但目前烟台缺乏吸引大量外地购房者的能力,山东多地也存在大量库存。 “一个城市的人口增长也是有规律的,在原有状态下保持一定的增长比例,很少出现剧烈的增长或波动。”

两区库存过剩/

具体到烟台市各区库存数据,高新区商品房库存101万平方米,处置周期43个月; 牟平区商品房存量133万平方米,处置周期高达58个月。 两区库存位居全市六区前两名。

烟台高新区成立于1990年,是经国务院批准的国家级高新技术产业开发区。 烟台当地多位房地产业内人士表示,高新区是新区,主要产业还处于发展阶段,配套设施缺乏。 但该领域的开发商已竭尽全力快速提高销量。

《每日经济新闻》记者在采访中了解到,高新区一个名为“容达东海岸”的项目甚至推出了“以旧换新,直接以旧换新”的活动。

该楼盘销售人员告诉记者,目前折后均价为6500元至6600元/平方米。 开发商在芝罘区、莱山区均有合作中介。 如果选择购买该房产,必须购买有房产证的老房子。 或者,中介可以垫付新房的货款,中介可以代其出售旧房。

目前三星御海城项目均价为4980元/平方米,并推出开发商代垫首付活动。 该楼盘销售人员表示,目前首付1万元即可购买房屋,交房时即可补足首付。

烟台市海洋研究院_烟台海洋集团_烟台吴海洋

一些品牌开发商也开始降价促销。 高新区中海紫御公馆均价7500元/平方米。 目前有团购活动,满2万元即可享受93折优惠。

克而瑞烟台智库市场研究总监魏军表示,高新区拥有烟台市一线海景资源,吸引不少开发商在这里拿地,但产业配套设施并不理想,导致不少开发商在此地拿地。购房者对该区域的认可度不高。 ,大量库存积累。

牟平区也出现库存过剩,开发商开始降价放量。

牟平区水阳华城的一位销售人员坦言,该区较好的房屋价格只有5500元至5800元/平方米,平均户型为4600元至4700元/平方米。 今年每平方米的价格比去年便宜。 一两百元。

国土前景咨询部主任吴海洋介绍,牟平区属于经济落后地区,距离主城区太远。 2010年,龙湖在此拿地,带动区域价值升温,也带动了中小企业拿地。 然而,当这些项目一起推向市场时,他们发现客户群非常小。 龙湖的项目也消化了该地区高端养老物业的需求,中小型房地产开发商面临销售低迷。

魏军认为,牟平区的问题是库存过大,但整体开发质量不高,购房积极性不高。 牟平区市中心以自住客户为主,配套设施集中在市中心。 生活设施比较齐全,但水平较低。

这座城市被怀疑“扩张太快”/

业内人士认为,高新区和牟平区的高库存状况与烟台市城市快速扩张,导致开发量过大有关。

2012年,烟台市第十二次党代会提出,中心城市要做大做强、更加美丽。 “未来,烟台将大力打造协同发展优势,继续大力提升中心城市辐射带动能力,坚持‘东扩、西联、南进、北拓、优化中部’的方针。推动中心城市快速发展的空间战略。”

其中,东扩对应“蓝区”建设,高起点、大力规划发展东部高新海洋经济新区,使其形成规模、树立形象。尽快推动中心城市东扩。

公开资料显示,“东部新区”作为经济区,包括烟台高新区、牟平区、养马岛经济开发区、莱山区、芝罘区沿海地区以及保税港区,总面积近600平方公里。 海岸线长约150公里。

而房地产开发也提前驶入“快车道”。

烟台市规划局2010年印发的《烟台市东部新区“十二五”发展规划》(规划期:2011年至2015年)提到,作为国家区域中心城市和经济圈核心作为山东省省会城市群的城市之一,烟台近年来房地产市场进入了前所未有的活跃期。 随着国内品牌房地产企业的进入,东部新区凭借良好的区位优势和优越的投资环境,成为房地产开发的热门区域。

然而,烟台市过度的开发量却让资本市场嗅到了风险的味道。

金湾投资集团董事长沉伟向每日经济新闻记者透露,烟台两三年前就被排除在投资之外。 “烟台两年前有一个项目找我们(房地产基金),但当时我们没有投资。我们担心(这个地区)过度开发。”

他表示烟台吴海洋烟台吴海洋,像烟台这样的高风险城市出现的库存问题,实际上是整个城市的开发供给过剩。 “银根收紧对开发商来说是一次严峻的考验,开发企业必须提高综合能力,包括融资能力、拿地能力、营销能力、产品差异化理念等。”

旅游地产吸引力下降/

据了解,目前,多家一线房企正在烟台拿地,且大多在开发“巨无霸”项目。

截至2013年底,万科在烟台共开发了6个项目,金地、保利各有2个项目,中海有3个项目。 同年11月,招商地产还斥资12.53亿元收购开发区三幅土地,开发高端商业、旅游、住宅综合体。 早在2010年,龙湖就斥资逾49亿元在烟台市牟平区购置土地共计6300余亩。

据不完全统计,碧桂园、华润置地、越秀、中建、中南集团等多家大型房地产企业均落户烟台。 记者了解到,这些开发商的项目不少是“旅游度假”项目。

2012年,烟台日报传媒集团报道《烟台大力发展旅游地产、岛湾开发项目12个项目投资1336.8亿元》文章称,2012年是烟台旅游发展大发展的一年。 海岛海湾开发项目12个,总投资1336.8亿元,年度计划投资150.3亿元。

理想很丰满,现实很骨感。 旅游地产并没有想象中那么美好。

近日,一处以“海景房”名义出售的楼盘被媒体曝光。 据烟台电视台报道,2014年初,牟平区滨海路段养马岛西侧的东海城社区突然通知业主,在收取400至500户房款后,他们的房子不再建造。五年。 。

海南金城房地产咨询规划有限公司董事长王路介绍,烟台市政府和企业都希望利用旅游地产来引进新客户。 当地政府利用海景资源集约出让和开发土地,但房地产企业更倾向于利用旅游地产引入新概念,利用现有资源进行住宅开发。 这并没有带来旅游内容的变化,难以形成旅游目的地。

申威认为,山东全省的供应量太大,客户的选择也很多。 而且,我国的海岸线也很长,北有秦皇岛,南有海口、三亚。 “海景房”的概念并不新鲜。

“产城融合”的困境/

库存高位的同时,新开工项目激增,有限的消费能力无法支撑庞大的消费量。 2013年烟台市国民经济和社会发展统计公报显示,全市房地产开发投资578.4亿元,比上年增长6.9%。

李铁刚认为,烟台的城市资源非常好,很多开发商都看好这座城市。 然而,政府的发展似乎有点失控。 纯粹为了开发房地产,行业整体跟不上,导致可持续发展动力不足,库存不断增加。 。

高库存导致烟台部分中小房地产开发商开始转让手头项目。

某房产网站上的“境外房地产商住项目转让”信息称,“因公司资金链紧张,诚挚以优惠价格一次性转让”。 通过预留的电话号码,记者联系到了该项目的联系人。

上述联系人表示,目前已完成142亩土地出让手续,其中9栋建筑正在建设中。 项目转让价格与买方的付款方式有关。 “我们还可以合作开发。” 他还表示,项目所在区域,买房的人并不多,卖房确实很难。 不过,“该项目定位为硬需求项目,应该还是有市场的。”

李铁刚表示,商品房库存一般会经历一年到一年半的周期,因为这是房地产开发的周期,可以保持供需的相对平衡。 他认为,如果库存量大、销售周期长,房地产企业的资金成本就会过高。 政府对市场的判断不准确,没有认真分析市场的真实需求。 “过快审批土地和开工建设是投资过热的表现。”

上海易居研究院研究员严跃进分析,库存的消化只能从大规模引进人口中期待,而人口的引进离不开行业的支撑。

公开信息显示,烟台产业结构具有鲜明的农业特色。 有烟台苹果、烟台海参、龙口粉丝、莱阳梨等传统品牌。 它也是优质葡萄酒的主要产区。 从工业来看,主要是机械、电子、食品、黄金、化工等传统制造业。 此外,工业发展的重点也是服务业和旅游业。

李铁刚认为,这些行业与房地产的相关性不是很高,不会对库存的消耗起到很大的作用。 “旅游业主要体现在商业和服务业,对酒店有拉动作用,但对商品房库存拉动作用不大,因为商品房主要依赖当地常住人口。”

“按照目前的净化速度,超过30个月的净化周期包括本地和国外购房者的数量。” 李铁刚说道。

申威认为,对于烟台来说,最重要的是产城融合。 工业与城市共同发展。 没有工业,只有房地产,肯定是不健康的。 只有产业才能留住人,只有有买房需求的人才能留住人。