10月15日，蓝天集团与万科北方区域公司在北京举行战略合作签约仪式。 双方将共同推进四季园BCD、汽车东站北等地块的合作开发。
方天下观察：万科官宣与蓝天集团合作的四季园BCD和汽车东站北地块均为2019年新摘牌的商业服务业地块，均位于莱山区，业主为烟台市城市建设投资股份有限公司退市。
烟台城市建设投资有限公司是蓝天集团旗下子公司，也是本次合同签约单位之一。 10月15日，两集团签署了两份协议，分别是《烟台蓝天投资开发集团有限公司与万科北方区域战略合作框架协议》和《烟台城市建设投资有限公司与万科北方区域战略合作框架协议》。烟台万科企业股份有限公司战略合作框架协议》。
两份协议的签署分别体现了万科与蓝天集团合作的深入和具体。
根据方天下整理的土地拍卖信息，四季园BCD地块容积率不超过1烟台万科地产，楼面价非常高。 建造多层商业建筑的概率非常高。
汽车东站西北地块，根据规划条件，建筑面积8.18万平方米，其中商业面积1.48万平方米，办公面积6.7万平方米，以办公为主。 很可能是公寓/办公+商业的产品类型。
本文看一下烟台六区新建商品房和公寓的数据（来源：瑞丽）。
上周（10.14-10.20）烟台六区商业市场成交116套，销售面积7600平方米，均价12086元/㎡； 库存146.39万平方米烟台万科地产，销售周期294周，约73.6个月，销售压力有所减轻。
上周商品房销售面积排名前五的楼盘分别是芝罘区一德城、开发区椰达环球美居、芝罘区德馨园、牟平区海伦国际城、牟平区安德丽花园。
宜德城本身以商业为主。 椰达环球美居MALL也是纯商业性质，刚刚开业。 德馨园、海伦国际城、安德利花园的业态均为住宅小区配套业态。
分析近30周烟台六区商业存量及分解周期图可以看出，由于椰达环球美居MALL集中入市（所有楼盘一次性获得预售证），网上签售开启后，烟台六区商业存量面积增加，淘汰周期变短。
缩短后，商业楼约73.6个月的销售周期也远高于住宅（12个月）和公寓（24.4个月），仅略好于写字楼（85.3个月）。
接下来看公寓数据。 莱山区待售公寓较多，且以写字楼居多。 汽车东站西北地块规划条件为写字楼6.7万平方米，建设公寓可能性较高。
上周（10.14-10.20）烟台六区公寓市场成交130套5800㎡，成交均价8201元/㎡； 库存60.76万平方米，销售周期98周，约24.4个月。 销售压力减轻。
上周公寓销售面积排名前五的楼盘分别为牟平区石窑健康城、莱山区米拉公寓、莱山区华润中心、牟平区龙湖普达湾、莱山区金汇博悦假日广场。
商业销售方面，莱山区虽然未进入榜单前五，但公寓楼盘较多且热销。 基本上每周都会有莱山区的公寓楼盘跻身全市前五名。
莱山区热销楼盘华润中心的公寓为商业、办公用途。
此外，烟台总部基地位于莱山区，一定数量的办公公寓也将入市。
最后我们再回到万科与蓝天集团的合作。 目前，由于蓝天集团新收购的地块均为商业地块，因此两家公司合作开发的新项目将首先是商业产品。
万科不仅是住宅地产的龙头企业，也拥有万科V联盟的商业运营经验。 仅在烟台，就推出了芝罘区万科海云台、万科翡翠公园、万科西雅图、莱山区万科翡翠湾等万科V联盟项目。
万科涉足烟草十年，积累了可观的支撑住宅运营的商业体量。
万科与蓝天集团共同开发的四季园BCD、汽车东站北地块无论从产品打造还是运营理念上都值得期待。
文/方天下王木木
