接下来，房地产市场锐观察将推出系列文章，与大家一起探讨2020年烟台品牌房企有何动作，将有哪些新项目。
这些房地产企业包括万科、中海、龙湖、绿城等，排名不分先后。
既然是第一集，万科大哥就必须出现。 作为品牌地产企业中绝对的老大哥，万科涉足行业已超过10年，是品牌地产企业中承建项目最多的。
话不多说，我将在最后留下数据摘要。 我知道大家对万科的新项目更感兴趣，那我们就直接进入正题吧。
我们先来看看近十年来万科给我们带来的项目。 万科目前在烟台交付的项目包括：万科城市、万科假日公园、万科假日景观、万科璞悦湾、万科海云台、万科海上传奇、万科青年区、万科翡翠公园、万科翡翠湾。
大家对于以上项目应该都有了清晰的认识。 总体来说，有改进，有刚需，口碑都不错。 我这里就不详细说了。
万科目前在售的项目包括：
万科中南府：高层、小高层在售，均价15200元/㎡
万科翠湖山晓：待售房屋，均价13800元/㎡
万科翡翠大道：待售高层、中层，均价14800元/㎡
万科翡翠长安：改良型，均价18000元/㎡
万科城市之光：小高层、平房出售，均价11000-12000元/㎡
万科西雅图：待售商业地产
万科玉龙山：参考均价20595，有后续项目
（最新更新主要来自各项目售楼处）
万科目前在烟台拥有7个项目，总面积约190万平方米。 已投放市场约110万平方米，已销售约85万平方米，尚有80万平方米未投放市场。
从房源数量来看，万科烟台7个项目在售套数约8800套，已售出约7400套，尚有1400套未售出。 （数据来源于网络）
考虑到万科2019年的总销量为2,408套，今年万科肯定会有新的住宅项目。
那么今天的重点就是了解万科下一步在烟台还有哪些项目，这些项目都在哪些区域，预期的产品会是什么。 （请注意，以下各项仅为意图）
梁氏旧地改造
2019年12月19日，万科以3.06亿元起拍价接管梁家老村南地块。 位于芝罘区梁家府临光南，竹林南路西侧。
该地块楼面价已达7183元/平方米。 旁边就是万科玉龙山项目。 该地块是我们确定的2020年万科唯一拥有的土地。
该地块位于莱山区与芝罘区交界处。 周边项目很少。 最近的项目有鹿鸣社区、黄海城市花园。 整体房价不低。
容积率仅≤1.1和>1.01，适合建设别墅、平房。 因此，该地块无疑是玉龙山项目的后续用地。 至于价格，预计2万多。
海上世界花园酒店项目
2020年3月14日，烟台九大工程之一的海上世界项目发布公告。 工作重点由搬迁规划转向开发建设。 同时，对展览中心、科技中心、芝罘湾广场进行了更新。 等待项目进展。
其中，在第二码头规划建设国际花园酒店。 据项目指挥部介绍，花园酒店的对接方是万科集团。
目前，万科在烟台的业务主要以住宅物业为主，酒店业务尚未布局。 但在其他城市，万科的酒店业务近年来增长迅速。
2017年，万科集团与备受好评的酒店公司新加坡悦榕集团签署战略合作协议，建立新平台——悦榕中国，整合悦榕在中国的品牌酒店和资产。 同时，“悦榕中国”也将作为双方共同发展和管理的平台，拓展酒店、医疗、养老等领域的新业务。
万科兴建的良渚君澜度假酒店是华东地区最负盛名的五星级酒店之一。 为杭州酒店业十年树立了标杆。
与悦榕庄合作之前，截至2017年底，万科在广州、深圳、杭州、苏州、武汉等城市共拥有度假酒店项目29个，开业客房3000间。
因此，万科在酒店业务方面并不是大家想象中的新手。 有着非常丰富的经验。 除了海上世界的酒店项目，万科在幸福新城也有规划。
幸福新城项目
2019年6月，第三届烟台芝罘（深港）城市投资洽谈会暨烟台幸福新城产业招商成果发布会在深圳举行。 碧桂园集团、龙湖集团、华润置地、万科集团、保利地产等30余家企业受邀参加。
签约中线项目近20个，涉及大型商业综合体、科技创新研发基地、商业文化旅游等诸多领域。
其中就有万科与悦榕集团合作的悦榕庄。 其他城市也有悦榕庄项目烟台万科地产，产品涵盖酒店、公寓、会所等多种业态。 （不排除住宅物业）
目前，万科在烟台已有两个酒店项目。 我们假设这两个项目都可以实施。 这是否意味着万科在烟台的布局不仅仅局限于住宅？
正如万科董事长于亮所说，“看来10年后万科不应该还是一家房地产公司了”。
您期待万科的酒店吗？
莱山四季花园及汽车东站北地块
2019年10月15日下午，蓝天集团与万科北方区域公司在北京举行战略合作签约仪式。
万科副总裁刘晓表示，未来万科将继续深耕、开发、建设烟台，与蓝天集团共同推动四季园BCD、汽车东站北等地块的合作开发，帮助建设丽都城和西府城。 建设项目产品升级，房地产开发、存量盘活等深度合作。
四季花园BCD情节
汽车东站北地段
这四块地块纯属商业用途，不具备建设住宅的可能性。 从位置上看，该地块均位于三潭板块，是目前莱山的热门住宅区。
周边项目有上海滩花园、鲁尚公馆、万科翡翠长安、远洋东来君、中海长安云锦等项目。 是烟台不可多得的改善工程聚集地。
距离莱善达的嘉世客、燕达商圈等商业项目比较近，更适合打造社区商业，如万科印象。
2016年，万科成为印力核心股东，目前业务布局北京、上海、杭州、广深、武汉、西安等六大核心城区。 针对不同地区和客户群体的需求，打造了一系列印象品牌，包括区域性购物中心印象城、区域型购物中心印象城、社区商业印象里、超大型商业中心印象城MEGA，打造全线产品矩阵。
简单来说，创建的企业主要面向桑坦地区的居民。 该板块主要客群基本处于改善期，消费水平较高。
从市场驱动的角度来看，万科在该地区建设商业中心是值得的。
仅旧的更改
知处街道辖初峪、金城、东南邵、西某、金红、北上房、沙布、北灶、南昌、知处、龚家岛、孙家、知水、南上5个社区，辖房、东峪、西峪11个居民区。
2019年7月29日，知处街道、沙埠居委会与烟台万科企业股份有限公司签署沙埠棚户区改造项目合作协议。 双方将围绕沙布棚户区改造项目开展深入合作。
目前，近期公布项目的中梁、新丽、龙湖等品牌开发商已入驻吉初片区。 可以说，2020年，冀楚地区将是烟台楼市需要重点关注的区域。
从沙埠的实际位置来看，也靠近浮山嘉禾新城，未来发展潜力巨大。
白石社区转型
2019年9月26日上午，烟台万科公司总经理王一川一行莅临蓝天集团参观考察。 与集团总经理徐奎山、蓝天工城投资公司主要领导座谈了白石片区、四季花园、汽车东站西北地块改造事宜。 就开发、存量房产、共有权住房销售等事宜进行合作、研讨和交流。
目前白石地区的改造情况并不理想，网上经常看到网友对这里改造的期待。
只能说，如果万科能够继续下去，白石地区的转型就有希望。
天裕湾二期
2018年，有消息称万科已确认在高新区天悦湾二期开发。
从位置上看，天悦湾小区紧邻燕达文经学院，属于海景项目。 但由于后期环境问题，目前尚无最新进展。
截至目前，除去在售项目，烟台今年还没有万科新开盘项目。 上面列出的地块也是一半商业、一半住宅。
不过，万科这两年的项目大多都是合作模式烟台万科地产，如果有一天出现新的项目，我们也不应该感到惊讶。
而在此，我们是否可以大胆预测，除了住宅之外，今年万科将开始在烟台建设自己的商业项目？
2013年，于亮提出万科要从传统住宅开发商向城市配套服务商转型。 2017年，于亮提出万科要做“优秀的生活场景设计师”。
万科这十年在烟台取得的成绩有目共睹，在所有房地产企业中是绝对的第一。
2019年烟台十大房企中，万科以总营收近44亿再次位居销售榜首，中海集团以总营收近27亿排名第二。 龙虎、恒大、翔龙也表现不俗。
万科似乎仍处于主导地位，但中海、龙湖等二三开发商已经迎头赶上。 碧桂园、恒大、金地、绿城等国内一线开发商纷纷出谋划策，对万科的地位造成了比较大的冲击。
如果我们看一下市场份额数据，就会发现，从2017年可以统计起，万科的市场份额就在逐渐下降。
万科2017年市场份额为11.4%
万科2018年市场份额为8.3%
从今年的整体情况来看，我们把复工后的报复性购房放在一边。 现实情况是，各家房地产公司卖房都损失了2-3个月。
随着这两天的复工，售楼处又变得忙碌起来。 据经纪人朋友介绍，目前各大售楼处优惠力度都很大，要么有折扣，要么有免费停车位。 在这样的情况下，力度越大，就越有可能吸引购房者。 在混战中，各大品牌房企也将相应调整策略。
对于万科来说，这是近十年来的第一名。 保持烟台第一的位置是绝对必要的，但也必须为其他追赶的房地产企业树立标杆。
在保持商住优势的同时，可能是万科自建的商业楼，也可能是酒店，也可能是其他方向。
万科下一个10年，希望给烟台带来的不仅仅是房子。
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