2024年第四季度，万科距离公债违约仅一步之遥。准确来说，是几个小时。能够轻易创造出中国房地产行业这一惊心动魄的历史事件的人，是一个三线城市的区级地方法院。
事情是这样的：万科公债兑付截止日，万科财务部门将资金转入指定账户时，发现公司账户内资金全部被冻结。经紧急询问，万科发现与其提起诉讼的一家公司已向法院申请财产保全。相关诉讼案件涉案金额仅为1000万元左右，但申请冻结的金额却超过7亿元。
当时，距离万科只剩下几个小时了。如果按照有关法院的解冻程序，万科的公共债务将无法在第二天及时偿还，从而引发历史性违约。毫无疑问，这对于已经陷入泥潭的中国房地产行业来说将是一次重大打击。
紧急情况下，万科只能向有关部门和银行机构求助，后者最终在颁布的《人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中找到了不冻结超额金额的相关规定。由最高人民法院审理。只有这样，我们才能依法紧急解冻这部分资金，避免违约情况的发生。
我之所以引用这个例子，是因为它一再证明，这个世界显然并不像我们所知的那样精确地运转，而是处处充满了混乱和敷衍。就像即使我们认为中国的房地产行业已经恶化到这样的境地，而信心确实比黄金还珍贵，那么一切都应该精心策划，所有重大事件的发生都已经为不同的结果进行了推演和准备。不同的计划。
万科是中国房地产业的旗舰。长期以来，它是中国最大的房地产开发商，也可能是全球最大的房地产公司。
那么什么是旗帜呢？国内这个行业大部分的考量和评价维度都是以此为基础的。 2024年是万科成立40周年。如果处于顺周期，这家公司在公司治理、战略、运营稳定性、业务开拓性、企业品牌和企业文化等方面都代表着高水平；然后在反向循环中，循环中代表信心和风向。
万科更大的意义在于，它是从中国房地产业完全市场化开始的，它的繁荣来自于市场。如果从1998年开始，也不过是20年前的事情。在过去20年的大部分时间里，万科代表了中国民营房地产企业的演进空间和方向。与娃哈哈集团一样，万科从股权结构上看从来都不是一家纯粹的民营企业，但从管理团队和企业运营机制上看，它一直是一家民营企业。
我相信无论是市场还是投资者都不会把万科归为国有企业。请问，哪家国有地产企业因拿地拿不到地而长期被诟病？万科的第一块土地是通过招、拍、拍的方式获得的。在协议出让仍占主导地位的时代，万科的地价成本远高于通过协议获得土地的企业。哪个国企会这么做？
因此，如果万科退出，将代表着中国房地产行业某个时代的结束。
为什么要退出？其标志不在于是否会拖欠其公共债务，而在于是否会继续作为私营房地产公司运营，是否会继续作为混合所有制企业存在。至少，该公司经理人的聘任是否仍由董事会决定，或由上级机关或有关部门公告。
而当这种力量退出时，也意味着充分竞争的市场和机制、市场化的资源配置是否会继续存在。房地产业在过去的几十年里占据了中国整个社会各种资源的最大比例，说它支撑着国家的繁荣也不为过。
这篇文章无意高论，但万科的主张似乎已经到了即将决定的地步。万科是否会对其公债违约，无需等待。很大程度上，账已经算好了，计算并不复杂。活力的源泉来自于市场销售和资产销售。这两者能否在一季度带来大规模资金至关重要。如果能像过去那样调动大规模预售资金的使用机制，或许能解燃眉之急，但仅靠地方政府有“大局意识”，可能不太现实。 ”
是放任万科公共债务违约，还是出手相救，让上级部门协调资源帮助万科渡过难关？从某种程度上来说，它代表了监管者的意愿，这一点非常重要。不过，更值得观察的还是另外两大维度，这两件事分别出现在16日的两则重大新闻中。
首先是公司核心管理团队的稳定性，或者说董事长、总裁是否稳定。万科成立已有40年，执掌这家公司的管理团队可分为王石时代和于亮时代。王石时代的整体经历是顺周期的，而于亮接任董事长的2017年，实际上是整个中国房地产行业的分水岭。
朱九胜是郁亮上任后任命的第一位院长，这在当时是出乎意料的。朱虽然担任万科总裁，但实际上主要负责万科的投资、融资、资金配置等事宜。过去几年它对万科的重要性怎么强调都不为过。
因此，当媒体16日晚报道他“被公安机关带走”的消息时，如果属实，不言而喻将会给市场、投资者以及万科的稳健经营带来多大的不确定性。
所以权衡利弊之后，实际上代表了有关方面做出的一道选择题。当然，“被带走”的描述太笼统了。 “被带走”并不意味着公安机关会采取强制措施。几个小时后，朱九升更新了自己的朋友圈，这在很大程度上证明了他可以与外界正常沟通，正常履行职责。
这次危机的波折和结果，很大程度上说明了监管层对管理仍然有信心。
于亮在股东大会上公开总结和反思了万科这几年所犯的战略失误。这不是什么秘密。但事实上，对其业绩和资金影响最大的是，“两个集中”政策出台后，万科在2020年和2021年两年高价收购了一些土地。万科并不是唯一一家遭受“两个集中”政策影响的企业。过去的负担？
如果以成败论英雄，显然对中国房地产行业的所有从业者不公平。如果公共债务违约被定义为失败，那么私人住房公司将无人生还。
其次，16日，媒体还报道了另一条消息，那就是“万科可能面临收购重组”。据我了解，这种描述是不真实的，或者至少是夸张的。针对当地重点企业或可能面临危险的企业成立专项小组，是地方政府的常规举措。这与因恒大集团债务危机和海航集团重组而成立的政府接管团队是完全不同的概念。
目前深圳市政府为万科成立专门小组的任务是在万科的融资、资产处置、危机处理等方面进行资源沟通和协调，作用更多的是“服务”而不是“接管”或“重组”。
此外，现阶段万科既没有公债违约，也没有烂尾住宅项目。作为同时在深交所和香港联交所上市的运营公司，显然不存在“收购”和“重组”的依据。
当然，万科的2025年不会太平，也不会好应对。此时，“冬天不砍树”和“不被大风吹倒”对于这个企业来说都很重要。
