昨天（3 月 28 日）出现了两宗区域“地王”，这使得上海土拍市场的热度再度上升。
3 月 26 日，上海市规划和自然资源局官网披露了一则国有土地使用权出让公告。该公告是以协议方式出让徐汇区 C030301 单元 127b - 23 地块。出让的总金额为 83.5 亿元，折合后的楼板价约为 12.6 万元/平方米。而国内单价的“地王”是 13.1 万元/平方米。
这是徐汇区东安一、二村片区旧改项目里的一宗宅地，它在这些宅地中是最小的。经过了 2 个月紧张的拆迁工作以及土地平整作业后，它第一次被拆分出来作为全新宅地对外出让。据“上海徐汇”方面的消息，东安一、二村片区的旧改项目是上海历史上在单个地块一次性进行征收的体量最大的项目，其中涉及的居民楼有 117 幢。
东安片区的旧改项目规模很大，并且处于上海内环这个土地非常珍贵的地方。从规划方案公布之后，就一直被市场所猜测，有可能会打破国内总价地王的纪录。
3 月 27 日，东安路附近一家房产中介门店的店员李华向《每日经济新闻》记者介绍。靠近拆迁地块的小区，其二手房挂牌价被炒高了。均价调高了约 1 万元/平方米。这个月成交了很多老公房。有些人是为了投资，想搏一搏，等着动迁。
3 月 28 日上午，中能建城市投资发展有限公司旗下的能建西岸誉府推出了 312 套新房。此小区是距离东安片区旧改项目最近的商品房小区。单套总价在 1400 万～2200 万元之间。开发商官宣其销售金额为 47.68 亿元，且开盘时房源就已售罄。
上海徐汇东安片区旧改项目 每经记者 刘颂辉 摄
“多数是全款客户”
最近挂牌的价格比之前提高了。东安一、二村片区旧改项目启动拆迁之后，李华一直关注着附近二手房源的变化情况。
她介绍说，楼龄超过 20 年的老公房，其均价大概是 8.5 万元每平方米。品质处于中上等的小区，其二手房均价在 12 万元每平方米上下。在老公房里，价格最高的是东安四村，有些业主挂牌的均价达到了 11 万元每平方米，并且它是最靠近东安一、二村片区旧改项目的小区。
周边零陵路的老旧小区正在传播迁消息。二手房价格被炒高了一些，但实际上并没有确切的通知。李华称，这个月以来，四五十平方米的二手房源销售速度很快，挂牌量也很大。因为有些小区已经确定会动迁或原拆原建，所以投资客比较多。
今年 1 月中旬，每经记者在东安片区旧改项目现场看到，整体施工节奏推进得比较快。3 月上旬，每经记者再次在该现场看到，仅用了约 2 个月的时间就完成了拆除工作。目前，东安一、二村地块已经基本拆除完毕，工人正在进行土地平整作业。
东安一、二村在徐汇区枫林街道。它东边到枫林国际和徐汇牙防所。南边到中山南二路。西边到东安四村小区。北边到零陵路。占地面积大概是 18.65 万平方米。总建筑面积约为 31.21 万平方米。一次性动迁涵盖的居住房屋有 6057 证。在册的户籍人员超过 15000 人。
旧改项目大门外，一位东安二村的老居民望着工地里的挖掘机器。他在这里居住了 24 年，选择了货币化安置方式进行搬迁。每平方米的补偿款是 14 万余元，目前处于暂时租房过渡的状态。
庞大的动迁规模带动资金流动，也为楼市提供了新的购房需求。
徐先生于闵行区某门店从事房产中介工作。平日里，他负责古美、莘庄以及梅陇等板块的二手房交易。据他所言，近期有许多东安片区旧改项目的居民前来咨询购房事宜。这些居民大多会选择徐汇和闵行地铁口的房源。他们多数是全款客户，只要求中低楼层，总价在 500 万元左右。
图为上海市景色
房价直奔20万元/平方米？
东安新村起始于上世纪五六十年代。随着时间不断流逝，新村慢慢变得老旧。其中最高的楼龄快要达到 70 年了。它不但建筑设施老化的情况十分严重，而且狭窄的户型格局也无法适应城市生活的新需求。
上述出让公告表明，该地块的新建住宅需满足公共服务设施方面的要求，需满足规划建设条件方面的要求，需满足绿色建筑方面的要求，需满足海绵城市方面的要求等 12 项全生命周期管理要求。项目将 100%以全装修的方式交付，建筑高度不会超过 100 米，中小套型住宅的建筑面积为零。
安居客研究院院长张波认为，此地块不存在公租房的限制，也没有小户型占比的限制。并且限高为 100 米，容积率是 2.6。基于这些条件，未来该地块的市场定位显然是大面积的高端住宅。参照徐汇、黄浦、静安内环内高端的一二手房房价，每平方米均价卖到 22 万元以上并非难事。
在这个地段，开发商未来能够卖到 17 万元/平方米，从去化的角度来看，问题应该不会很大；要是打造 20 万元/平方米以上的稀缺豪宅，那么去化的速度可能会慢一些，不过最终也能够售完。好地研究院执行院长方晓泉也做出了这样的推测。
目前国内土拍市场有两个纪录，单价最高纪录和总价最高“地王”。这两个纪录均出现在上海徐汇滨江板块。其中，单价最高纪录是绿城中国于去年竞得的徐汇区斜土街道 xh128D-07 地块，其楼面价为 13.1 万元/平方米；总价最高“地王”是香港置地于 2020 年以 310.5 亿元拿下的西岸金融港地块。
目前，绿城潮鸣东方处于等待开盘的状态。香港置地启元在去年 4 月已开盘，并且仅用了 2 小时就售罄了，其销售额达到了 44.55 亿元。
东安一、二村片区旧改项目即将焕新，它与徐汇滨江仅隔几条街道。
东安片区旧改项目按规划将被拆分成 7 宗地块。这些地块涵盖住宅、商业、办公、教育科研和医疗卫生等。将诞生一座高约 195 米的地标建筑。其中有 3 宗是住宅地块。住宅地块的计容面积总量约 39.82 万平方米。市场曾推测项目总土地市场价高达 577 亿元。
张波分析指出，577 亿元是针对项目整体进行测算的，并非单次出让的总价。将其直接与其他公开地块进行类比并不恰当，“但这并不影响其整体价值给市场带来的震动”。
上海有一个史上最大单地块的旧改项目被拆分出让了。周边的新房在开盘的时候就全部售罄了。（此处提供了一张资料图）
“很多开发商早已和主管部门接触”
上海市规划和自然资源局的官网有显示，东安片区的旧改项目当中，首宗宅地的意向用地者是上海新枫安企业发展有限公司，该公司简称新枫安。
天眼查显示，新枫安被上海徐汇城市更新建设发展有限公司 100%控股。上海徐汇城市更新建设发展有限公司，也就是徐汇城更，由上海城市更新建设发展有限公司（上海地产集团）持股 60%，同时由上海徐汇城市建设投资（集团）有限公司（徐汇城投）持股 40%。
上海市房地产行业协会城市更新专委会主任崔霁指出，在今年全国两会期间，住建部提出要把 2000 年以前的老旧小区全部纳入城市更新范围。上海 2000 年以前的老旧小区总量约为 2 亿平方米，其中徐汇区所占比例为 12%，仅低于浦东新区的 19%。由于徐汇区的城市更新压力相对较大，所以其探索创新城市更新模式的动力较为充足。
当前，城市更新模式正从“拆改留”朝着“留改拆”的方向发展。在这样的背景之下，由于需要考虑到居民的诉求、企业的积极性以及政府的可承受度等多方面因素，东安片区的旧改项目便采取了整体征收的模式。在崔霁看来，这种征收模式是在当前的新形势下，能够实现政府、企业和居民三方利益平衡的一种有效模式，并且对上海的城市更新有着标志性的意义。在核心城市核心地段，这一模式也具有可复制推广的意义。
崔霁认为，东安片区旧改项目的建设规划有亮点。其未来将定位为“上海东安国际医创城”，并且叠加了医疗、科创产业以及跨江隧道等配套设施。这种“高地价+高规格规划”的组合能够为动迁成本提供兜底保障，同时也是东安新村征收模式能够走通的必要条件。只有核心城市的黄金地段，并且具备产业配套溢价预期，才有可能通过未来的土地出让收益来覆盖征收成本。
方晓泉预测，该项目的 3 宗宅地会采取“协议出让+产权交易”的方式。这样做是为了筛选出具备资金实力和专业能力的房企来合作开发，从而体现地方政府对核心区域开发的强主导性。据他了解，很多开发商早已与主管部门进行了接触，正在沟通设计方案和价格，他们都在等待最终的竞争结果。
（李华为化名）
