“存量贷款降级”尚未落地，“企转公”多地流行。 但由于民间垫付资金、未能取得房产证等问题，对于部分购房借款人来说，仍然是“鸡肋”。
“企转公”是商业性住房贷款转住房公积金贷款的简称。 由于目前各地商业贷款和公积金贷款利率差异较大，且近年来贷款利率全线下调，“企改公”贷款如果与商业贷款相匹配，是可以偿还的。贷款。 还可以享受新的较低的商业贷款利率，这将有效减轻购房者的贷款利息负担。
目前，长沙、苏州、福州、合肥、哈尔滨等多个二线城市已实施或正式宣布并探讨“企业对公”业务。 但同时第一财经注意到，近期多地市民通过公开渠道反映，“企转公”限制较多，商业银行发展不积极。 比如，因期房延迟交付、尚未领取房产证，购房者无法享受“企转公”； 原贷款银行不同意办理业务； 异地公积金无法办理； 业务仅限于借款人家属首次申请等。
部分城市还因住房公积金个人贷款比例超过85%的风险警戒线而收紧或暂停“企改公”业务。 以长沙为例，在尝试免除居民自筹垫款不到两个月后，由于配额紧张，“企业对公”业务的流动从7月份开始受到限制。
“卡”在房产证上
“企业转公”本身就是优化公积金贷款、支持住房消费的一项优惠政策。 不过，这项优惠政策要求购房者必须先取得房产证才可以享受。 多地住房公积金中心借款人的申请条件明确规定“原商业贷款购买的房屋已取得房产证（或房屋所有权证和国有土地使用权证）”。
随着多地“保交房”持续推进，部分在商业贷款利率高位时购买期房的购房者，因开发商延迟交房而尚未拿到房产证，无缘通过“企业转公”减少还款。 付款负担。
近日，在人民网领导留言板上，一位山东地区的市民给山东省省长留言：“我2018年在烟台市芝罘区购买了一套房产，但开发商的房产证未办妥。”处理完了，我每个月偿还商业贷款的压力太大了。 我想将商业贷款转为公积金贷款，但咨询烟台当地公积金中心后，需要提供房产证明，所以申请一直没有成功。 我的商业贷款利率是5.88%，远高于公积金贷款利率。 ，因为没有房产证，增加了太大的压力。”
8月2日，山东方面回应称，“认证问题目前无法答复”，“现阶段楚楚街道办事处全力确保项目竣工验收”。
无独有偶，在甘肃、河南等省份，自7月份以来，当地民众也在领导留言板上反映了类似问题。
“拿不到房产证就意味着房子交割不顺利，为了保证资金池的稳定，当地住房公积金中心不会主动承担贷款风险。” 中国房地产数据研究院院长陈胜告诉第一财经记者。
北京金流律师事务所主任、北京市法学会房地产法研究会会长王玉辰告诉记者，由于房屋交付延迟，部分购房者无法办理“企业对企业过户”，这是延迟交房对购房者造成的负面影响之一。
“对于开发商延迟交付房屋的项目，开发商是违约方，甚至可能涉及违法违规行为，而购房者往往是违约方。 他不仅支付了购房款，还可能还要偿还抵押贷款。 损失日益增加。 当守法、守约的人没有得到充分的保护，而违法、违约的人没有得到任何成本或报酬时，这无疑是不公平的。”王雨辰认为，这种现象已经存在了。对整个楼市的复苏造成一定的负面影响。
但他也表示，遗憾的是，这种负面影响往往很难在法律上计算为直接损失，更难以通过民事诉讼直接向开发商索赔这一损失。 “提供资金贷款和商业贷款一样，都是抵押贷款，要保证抵押品能到位。这就要求企业转公的房屋产权必须清晰，并取得房产权证已经成为一大必备条件，只有拿到房产证，才能更有效地控制贷款风险。”
热点一二线城市持续启动“企转公”难
中国社科院研究员、中国城市经济学会房地产专业委员会主任王业强表示，“商转公”一直存在诸多限制，不可能在网上推广。规模很大。
“事实上，开发商因房屋延迟交付而无法满足公转公转贷款条件的情况，只是公转公转的条件之一。 即使开发商不延迟交付房屋，也有其他因素决定能否获得企业对公众的贷款。 限制。”王业强告诉记者。
他认为，一般来说，“企转公”不属于常规公积金贷款业务范畴，只有在公积金资金相对充裕的地区才有可能开展企转业务。 目前，各地住房公积金中心基本没有筹集资金满足商贷业务的动力。
“公积金贷款作为相对廉价的资金来源，各地基本都用足了，大部分地区都在90%以上。这意味着，基本没有资金来保证‘企业对公’的持续运转。”目前各地都存在相对比例的公积金贷款需求无法满足，另外，如果“企业对公”要求只能转换为纯公积金贷款，这可以在第三年实现。 ——而房价较低的四线城市，但由于房价高，一二线城市基本很难实现。” 王业强说道。
不同城市的个人贷款利率预警标准不同，但大多以85%或90%为门槛。 上海易居研究院研究报告显示，如果公积金个人贷款利率连续三个月超过85%，则需要控制。 个人贷款利率触及红线最直接的影响就是后续公积金贷款审批将放缓。
在长沙，根据该市近日印发的《关于进一步优化商贷业务的通知》，自2023年5月15日起，办理商业银行住房公积金住房贷款将新增顺序按揭方式。公积金贷款，员工无需筹集全部资金还清原有商业银行住房贷款，再转为住房公积金贷款。 该通知的有效期为5年。
根据这一优化方案，在长沙申请“企业转企业”的购房者可以“以贷还贷”，无需先还清商业贷款。
不过，截至6月30日，长沙住房公积金中心个人贷款利率达到85.99%。 7月初，长沙市住房公积金管理委员会发布《关于调整企转公转业务政策和办理流程的通知》，企转公贷业务将按照个人动态管理贷款利率。 当月贷款利率达到85%、90%门槛时，建立商贷业务启动和暂停机制。 个人贷款利率在85%（含）至90%之间时，将综合考虑中心业务受理情况和资金运行状况，对企业对公贷款业务预约实行适当流量限制。
7月7日起，长沙市“企业对企业”业务每周五只能网上预约办理。
7月下旬以来，西安、南宁、亳州等地的住房公积金中心也公开回应市民反映，因个人贷款利率达到85%甚至90%，已暂停或暂时不办理住房公积金。推出“企业向公众转移”。
8月6日，第一财经就“南京是否应该开展‘企业对公’业务”向南京住房公积金中心进行了在线咨询。 该中心表示，近年来，南京市职工使用公积金购房需求旺盛，公积金提取率较高（80%左右）。 而且，公积金贷款额度与存款余额不挂钩。 提取的公积金由职工提取。 、发放贷款资金较为紧张； 目前资金利用率仍处于较高水平（100%以上）运行，因此南京市目前不具备探索开展此项业务的条件，以保证正常的公积金贷款业务不受影响。 “后续，我们将根据住房公积金贷款资金的征收、提取、使用情况，以及南京房地产市场的变化，进一步研究相关政策。”
在安徽，该省住房和城乡建设厅7月28日向安徽省第十四届人大代表《关于适时启动‘企业向社会’转型减轻压力、促进消费的建议》作出回复。 截至今年上半年，全省累计发放“企业对公”贷款2803笔烟台垫资贷款烟台垫资贷款，为职工节省利息支出约2.3亿元。 下一步，我们将继续引导有条件的城市积极开展“商转公”住房公积金业务，充分发挥住房保障作用。
在省会合肥，第一财经记者6日从当地多家主流商业银行获悉，该业务尚未推出。
“目前，包括热点城市在内的全国商业贷款利率总体处于下行阶段，此时地方政府实施‘公转公’的紧迫性将会降低。此外，任何措施支持刚性需求和改善性需求要考虑你能承受的风险。”陈胜说。
根据《安徽省住房公积金流动性风险预警机制实施办法》，住房公积金个人住房贷款利率在85%至90%之间，资金净流量连续三个月为负。 2022年5月以来，安徽省住房公积金个人贷款利率保持在85%。
据住建部、财政部、人民银行今年二季度发布的《全国住房公积金2022年度报告》显示，去年，浙江、重庆、贵州当地住房公积金全年个人住房贷款率超过90%，安徽、福建、海南、广西等地个人贷款率超过85%，上海个人贷款率也达到84.9%。
（第一财经日报）
