本文来自中银证券研究部2024年3月5日发布的报告《本周新房、二手房成交同比降幅收窄，百强楼盘销售情况2月企业跌幅超60%——房地产行业周报第九期（2024年2月24日-2024年3月1日）》具体内容请阅读报告原文。 夏一峰S1300521070005
新房、二手房成交面积环比保持正增长，同比降幅收窄； 土地市场量价环比上涨，地价同比上涨。
核心思想
新房成交面积环比保持正增长，同比降幅收窄。 新房成交面积284.1万平方米，环比增长80.6%，同比下降43.7%。 同比降幅比上周收窄27.0个百分点。 一、二、三、四线城市新房成交面积环比增速分别为123.3%、76.5%、71.7%，同比增速分别为——分别为41.5%、-56.4%和-17.2%。 同比跌幅较上周收窄。 27.7、18.0、46.8 个百分点。
二手房成交面积环比保持正增长，同比降幅收窄。 18个城市成交面积142.5万平方米，环比增长17.1%，同比下降42.5%。 同比降幅比上周收窄6.7个百分点。 一、二、三、四线城市成交面积环比增速分别为46.7%、9.1%、14.4%，同比增速为-34.5% 、-45.9%、-49.3%。 一、二线城市同比降幅较上周分别收窄14.8和4.3个百分点，二线城市同比降幅较上周扩大3.4个百分点。
新房库存面积、销售周期均环比增长。 12城市新建住宅库存面积9961万平方米，环比增长0.4%，同比增长-1.8%。 淘汰周期为20.4个月，环比增加0.7个月，同比增加5.9个月。 一、二、三、四线城市新房库存消耗周期分别为20.5、18.0和72.4个月。 一、二线城市环比分别增长0.7和0.6个月，三、四线城市环比下降0.1个月。
土地市场量价环比上涨，地价同比上涨。 100个城市土地成交计划建筑面积2773.4万平方米，环比增长557.2%，同比下降6.8%。 土地总价款360.2亿元，环比上涨2621.9%，同比下降27.3%。 平均楼面价1298.9元/平，环比上涨314.1%，同比下降22.0%； 土地溢价率为4.8%，环比上升4.6个百分点，同比上升3.5个百分点。
本周，房地产企业境内发债规模环比增加，同比减少。 房地产行业境内债券发行总额142.7亿元，同比下降42.3%。 还款总额117.4亿元，同比下降0.7%（前值：243.2%）； 净融资金额25.3亿元。
行业盈利下降。 绝对收益率为-0.7%，较上周下降5.2%；房地产行业相对收益率为-2.1%，较上周下降2.9%。 房地产板块PE为10.35倍，较上周下降0.09倍。 首创资金增仓电子、有色、汽车行业的金额较大，分别增仓39.83亿元、28.11亿元、25.28亿元。 地产持股变动-0.71%（上周-0.71%），净卖出1.66亿元（上周净买入8000万元）。
政策：
本周，住建部发文要求各地科学编制2024年、2025年年度住房发展规划，提前谋划2026-2030年住房发展规划。 同时，与国家金融监管总局联合召开房地产融资协调机制视频调度会，强调相关工作的必要性。 乘势而上，按照协调机制“能建多少就建多少”的原则，地级及以上城市要建立融资协调机制。 会议指出，1月份部署城市房地产融资协调机制以来，相关工作持续推进。 截至2月28日，全国31个省份276个城市建立了城市融资协调机制，累计拟建房地产项目约6000个。 商业银行迅速筛选项目，批准贷款超2000亿元。
2月28日，香港全面取消住宅物业需求管理措施，包括买方印花税、新建住宅印花税和附加印花税。 住宅物业需求管理措施于2010年11月推出，并于2023年10月进行减税，包括将附加印花税的适用期限从三年缩短至两年，并将买方印花税和新住宅印花税税率减半但政策实施以来，香港楼市并未出现明显改善。 此次全面取消，将大幅降低房产交易成本和持有成本。 新政后，非香港本地买家在香港买房只需要缴纳最基本的从价印花税。 税率将由15%下调至最高成交价100港元。 4.25%，相当于政策前相比优惠了10%。 这将在一定程度上刺激房地产市场的交易活动。 预计将释放部分以往受限制的购买力，可能对部分原本用于购买大湾区房产的资金产生一定的虹吸效应。 据财联社报道，3月第一个周末，香港看房预约数量创11个月新高。 新政后的2月28日至3月12日，短短四天内一手房成交量就达到217宗，超过了2月27日之前的总宗数195宗。
风险提示
房地产调控升级； 销售额降幅超出预期； 融资收紧
目录
重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪
本周（第9周：2024年2月24日-2024年3月1日）与上周相比，新房成交面积有所增加，二手房成交面积有所增加，库存面积有所增加。新房增加。 二线城市对应的去污周期有所增加，三四线城市对应的去污周期有所减少。
1.1 重点城市新房交易追踪
本周40个城市新房成交2.6万套，环比增长71.6%。 环比增幅比上周收窄1316.1个百分点，同比下降44.0%。 同比降幅比上周收窄24.2个百分点； 新房成交面积为284.1%。 万平方米，环比增长80.6%，环比增幅比上周收窄1144.1个百分点，同比下降43.7%，同比下降降幅较上周收窄 27.0 个百分点。 分城市层面看，一、二、三、四线城市新房成交量分别为0.5套、1.1套、万套，环比增速分别为108.1%、65.2% 、 和 65.4%，同比增速为-45.0%。 ，-54.5%，-17.1%。 一、二、三、四线城市新房成交面积分别为45.8、1238、114.5万平方米，环比增速分别为123.3%、76.5%、71.7%，同比增长率分别为-41.5%、-56.4%和-。 17.2%。
1.2 重点城市新房库存跟踪
12个城市新建住宅库存量156万套，环比增长0.6%，同比增速-0.1%。 一、二、三、四线城市新建住宅库存套数分别为69万套、82.5万套、4.5万套，环比增速-0.1%。 分别为1.3%、0.1%和-0.5%，同比增速分别为1.2%、-7.3%和24.4%。 北上广深四一线城市新房库存量分别为38.4万套、6.3万套、15.2万套、9.1万套，环比增速分别为2.1%、-0.3%、-0.1%和1.4%。 北京、上海、广州、深圳同比增速分别为-1.9%、33.2%、-3.0%、5.5%。
从新房去库存周期看，12个城市新房去库存周期为22.8个月，环比增加0.7个月，同比增加5.7个月。 一、二、三、四线城市新房库存消耗周期分别为23.2、19.2、81.9个月。 一、二线城市环比分别增长0.7和0.6个月，三、四线城市环比下降0.1个月。 、三、四线城市同比分别增长3.6、7.2、59.0个月。 北京、上海、广州、深圳四个一线城市的新房库存消耗周期分别为32.7、8.8、17.5和42.5个月。 北京、上海、广州、深圳分别较上月增长1.5、0.1、0.1、2.3个月。 同比减少7.7个月，上海、广州、深圳同比分别增加4.6、2.5、17.1个月。
12城市新建住宅库存面积9961万平方米，环比增长0.4%，同比增长-1.8%。 一、二、三、四线城市新房库存面积分别为64.06、53.74、547万平方米。 一、二、三、四线城市环比增速分别为0.7%、-0.1%、-0.6%，同比增速分别为-1.4%， -5.6%、23.5%。
从新房库存面积消耗周期来看，12个城市新房库存面积消耗周期为20.4个月，环比增加0.7个月，同比增加5.9个月。 一、二、三、四线城市新房库存消耗周期分别为20.5、18.0和72.4个月。 一、二线城市环比分别增长0.7和0.6个月，三、四线城市环比下降0.1个月。 、三、四线城市同比分别增长4.6、6.7、51.5个月。
1.3 重点城市二手房交易追踪
本周18城市二手房成交套数1.5万套，环比上涨18.2%，同比下降42.4%； 成交面积142.5万平方米，环比增长17.1%，同比下降42.5%。 从各城市能级来看，一、二、三、四线城市二手房成交量分别为0.4、0.8、30万套二手房出售烟台，环比增速分别为49.8%、8.7%、16.4%，同比增速为-36.3%、-46.4%、-45.8%。 一、二、三、四线城市成交面积分别为32.7、81.0、28.8万平方米。 一、二、三、四线城市环比增速分别为46.7%和9.1%。 、14.4%，同比增速分别为-34.5%、-45.9%、-49.3%。
百城土地市场追踪
土地市场方面，我们选取2024年第8周（2月19日-2月25日）的数据。 土地市场量价环比增长，同比量价双降。 保费率同比上升。 从城市能级来看，一线城市量价同比下降，二三线城市量价环比上涨，二线城市均出现量价同比下降，三线城市量价同比上涨； 保费率环比双双上涨。
2.1 100个城市土地交易（各类）市场情况追踪
100个城市成交各类土地计划建筑面积2773.4万平方米，环比增长557.2%，同比下降6.8%； 土地成交总价360.2亿元，环比上涨2621.9%，同比下降27.3%； 成交土地平均楼面价格为1298.9元/平方米，环比上涨314.1%，同比下降22.0%； 100个城市土地成交溢价率为4.8%二手房出售烟台，环比上升4.6个百分点，同比上升3.5个百分点。
从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为1493、6702、1954万平方米。 二、三线城市环比增速分别为2985.5%、388.2%，同比增速分别为-33.4%、-22.0%、3.3%； 一、二、三线城市土地成交总价分别为17.42、5.12、134.8亿元。 二、三线城市环比增速分别为3804.8%、1030.8%，同比增速分别为111.3%、-81.3%、-3.3%； 一、二、三线城市平均楼面价格分别为11670元、765元、690元/平方米。 二、三线城市环比增速分别为26.6%和131.6%。 同比增速分别为217.5%、-76.0%、-6.3%； 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为2.75%、1.63%、5.87%。 二、三线城市环比增速分别为1.0%和5.8%。 二、三线城市同比增速分别为2.7%、0.2%、4.5%。
2.2 百城土地交易（住宅）市场情况追踪
100个城市出让住宅用地计划建筑面积264.1万平方米，环比增长3603.9%，同比下降41.7%； 住宅用地成交总价237.2亿元，环比上涨23885.2%，同比下降23.7%； 住宅用地成交平均建筑面积价格为8983.0元/平方米，环比上涨547.6%，同比上涨30.9%。 100个城市住宅用地出让溢价率为4.2%，环比上升4.2个百分点，同比上升1.5个百分点。
从不同城市能级住宅用地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅用地施工面积分别为54.0、378、172.4万平方米。 三线城市环比增速为2317.5%。 全市同比增速分别为-70.4%、-47.1%； 一、二、三线城市住宅用地成交总价分别为16.17、2.22、53.4亿元，二、三线城市环比涨幅分别为249698.4%、5345.4% 。 一、二、三线城市同比增速分别为5336.3%、67.4%和-81.9%； 一、二、三线城市住宅平均楼面价格分别为29962、5874、3097元/平方米，三线城市环比涨幅为125.2%二、三线城市同比增速分别为465.1%和-65.8%； 一、二、三线城市平均住宅用地溢价率分别为4.40%、8.24%和3.53%，其中二、三线城市同比分别上涨8.2%和3.53%去年。 3.5个百分点，二、三线城市同比分别提高1.6和1.3个百分点。
本周行业政策回顾
中央层面：
住房城乡建设部发文要求各地科学编制2024年、2025年年度住房发展规划，提前谋划2026-2030年住房发展规划。 同时，与国家金融监管总局联合召开房地产融资协调机制视频调度会，强调相关工作要乘势而上。 按照协调机制“能建多少就建多少”的原则，地级及以上城市要建立融资协调机制。 会议指出，1月份部署城市房地产融资协调机制以来，相关工作持续推进。 截至2月28日，全国31个省份276个城市建立了城市融资协调机制，累计拟立房地产项目约6000个。 商业银行迅速筛选项目，批准贷款超2000亿元。
地方层面：
广州：首批“白名单”9个项目已获融资8.7亿广州市房地产融资协调工作组办公室此前公布了首批47个“白名单”项目，其中8个位于中心区，其余39个均分布在周边地区，其中增城区获批最多项目，有 17 个。
深圳：1）规管局调整了多块地块的土地利用规划。 罗湖新秀地块内原有公交站用地调整为交通场馆和居住用地，另有居住用地面积略有调整。 龙华张阁工业区土地整理项目已启动，涉及用地63.26公顷，建筑面积53.15万平方米，将改善深莞先进制造走廊的配套环境。 2）坪山区城市更新和土地整理局近日公布了龙田街道龙湖新屋片区城市更新单元规划（草案）。 该项目为超大型住宅小区，规划面积52.9万平方米，其中住宅建筑面积48.4万平方米。 规划住宅26栋、幼儿园2所等。 还配有72个班的九年制学校和60个班的寄宿高中。 3）深圳大鹏新区公布2024年城市更新规划第三批草案，涵盖第四、六工业区“工业上楼”项目。 项目涉及用地面积约21.1万平方米，其中开发建设面积16.1万平方米。 规划面积66.7万平方米，包括厂房、配套宿舍、住宅及商业设施。
香港：2月28日，香港全面取消住宅物业需求管理措施，包括买方印花税、新建住宅印花税和附加印花税。 住宅物业需求管理措施于2010年11月推出，并于2023年10月进行减税，包括将附加印花税的适用期限从三年缩短至两年，并将买方印花税和新住宅印花税税率减半但政策实施以来，香港楼市并未出现明显改善。 此次全面取消，将大幅降低房产交易成本和持有成本。 新政后，非香港本地买家在香港买房只需要缴纳最基本的从价印花税。 税率将由15%下调至最高成交价100港元。 4.25%，相当于政策前相比优惠了10%。 这将在一定程度上刺激房地产市场的交易活动。 预计将释放部分以往受限制的购买力，可能对部分原本用于购买大湾区房产的资金产生一定的虹吸效应。 据财联社报道，3月第一个周末，香港看房预约数量创11个月新高。 新政后的2月28日至3月12日，短短四天内一手房成交量就达到217宗，超过了2月27日之前的总宗数195宗。
天津：天津市宁河区住房和城乡建设委员会出台购房补贴政策。 2024年3月1日至31日，在宁河区购买新建商品住房并缴纳税款的购房者，可申请购房总价1%的补贴，最高不超过3万元。 政策旨在支持刚性和改善性住房需求，促进住房消费释放。
武汉：经住房和城乡建设部批准，市委、市政府批准，武汉市灵活就业人员参加住房公积金制度试点将于今日全面启动。 达到法定就业年龄，具有完全民事行为能力，在武汉市灵活就业窗口连续缴纳企业职工基本养老保险6个月以上，且缴费期限满6个月的，作为城镇个体工商户及其职工、自由职业者等非全日制、个体工商户或新业态以其他方式就业的灵活就业人员均可自愿参加。
济南：济南市将于2024年3月1日至31日实施“买房送消费券”活动。在此期间，前5000名购买新建商品房并在济南市房产信息系统网上签订合同的消费者将获得总价值10000元的消费券。
郑州：郑州市市长何雄在会议上强调，推进安置房建设和解决问题房地产问题，要综合施策，合力多渠道加强财政保障，重点整顿住房问题抓紧抓好征地拆迁安置问题，大力推进安置房建设，同时强调要细化措施，突出重点，多措并举解决项目资金瓶颈，有序推进项目建设交付。
东莞：东莞市人力资源和社会保障局制定新规定，优化领军技能人才奖励补贴政策。 夫妻俩都是领军人才。 租金、购房补贴要优优发放，避免重复补贴，更加公平合理地吸引和留住人才。 ，促进经济社会发展。
沉阳：“卖旧买新”政策延长至2024年底，对居民出售自有住房购买新建商品住房给予每平方米100元的财政补贴。 规定不存在卖旧买新的顺序，旨在支持当地房地产市场平稳健康发展，满足居民住房需求。
贵阳：两批房地产扶持项目名单已清理完毕，前三期项目成功获得融资贷款2.05亿元。 召开贵阳贵安房地产融资协调机制会议，目的是推动房地产融资协调机制落实有效，提振市场信心，促进房地产市场平稳健康发展。
宁波：宁波市江北区住房和城乡建设局、区财政局联合印发《江北区购房补贴实施细则》规定，2023年10月1日至2024年6月30日，个人购买新建商品住房而二手房可以申请补贴，新建住房最高补贴6万元，二手房最高补贴3万元。
湖北省：全省已实现住房公积金异地扣缴。 随着全省17家公积金中心接入新建的数据互联共享平台，全省17家公积金中心已全部联网并投入运行。
福州：2月27日，福建省福州市长乐区印发《“好年华聚福州”长乐区人才住房保障措施实施细则》。 人才购房补贴分为六级，其中1类保障对象最高可获得150元5万元补贴，6类保障对象最高可达5万元。
惠州：目前，惠州市外籍人士住宅限购政策有所调整。 即外籍人士通过网签可购买惠州一手房的数量限制为5套，购买二手房则不设限制。
烟台：烟台市政府出台《增强经济活力、巩固上行势头推动烟台实现高质量发展迈上新台阶的若干政策措施》。 提出制定优质住宅开发建设支持政策，建立优质住宅开发建设标准体系和评价管理提升体系，2024年实施10个以上优质住宅项目，推动优质住宅开发建设。房地产业高质量发展。
常州市：常州市推行退役军人公积金贷款贴息。 39人享受贷款3818.8万元，节省利息852.36万元，贷款限额提高至140万元。
本周行业表现回顾
本周（2月24日-3月1日），从市场表现来看，上证指数收于3027.02点，较上周上涨22.14点，涨幅0.7%； 创业板指数收报1824.03点，较上周上涨65.84点，涨幅3.7%； 沪深300指数收于3537.80点，较上周上涨48.06点，涨幅1.4%。
在行业绩效方面，申旺第一级行业的最高增长和减少的前三名行业是计算机，电子和通信，综合增长和下降分别为7.5％，7.0％和6.0％； 在订单银行，运输和公用事业方面，增长和下降最低和下降的行业的增加和下降分别为-2.3％，-1.3％和-1.1％。
细分市场的收益下降。 房地产行业的绝对收入为-0.7％，比上周减少5.2pct，房地产行业的相对收入为-2.1％，比上周降低了2.9pct。 房地产行业的体育局为10.35倍，比上周减少了0.09倍。
本周（2.26-3.3），Northbound资金为电子产品，非有产金属，汽车等增加了更大的数量，分别为3.983、2.811和25.28亿元。 房地产持股的变化为-0.71％（上周-0.71％），净销售额为1.66亿元人民币（上周净购买了8000万元人民币）。
在我们专注于追踪房地产行业的股票中，本周在A股份上升最高和下降的三家公司是中国商人Shekou，Greenland Holdings和Gemdale Group，其增长和损失为1.1％，0.9％，0.9％，0.9％和0.0％。 最后三家公司是中南建筑，Poly Real Estate和Binjiang Group，分别获得-3.4％，-2.4％和-2.3％。 香港股票收益和损失最高的三家公司是CIFI Holdings Group，C＆D International Group和MIDEA房地产，分别收益和损失分别为4.7％，-3.0％和-5.6％。 在乡村花园，Sunac China和Long For Group的秩序中，这三家公司的收益和损失最低的公司的收益和损失分别为-13.7％，-9.0％和-8.0％。
主要公司公告本周
股权变更公告：
格陵兰控股：公司（控制）股东上海格陵兰投资企业（有限合伙企业）从其承诺中发布了9350万股股票，占公司总股本的0.7％。 誓言发布后，上海格陵兰投资企业（有限合伙企业）保证了总计34.8亿股。 股票，占公司总股本的24.8％。
Wantong Development：该公司的股东GLP降低了其在公司中的1987.4万股股份，占公司总股票资本的1％。 减少股权完成后，总共持有1.5亿股股票，占公司总股本的7.7％。
中南建筑：1）公司（控股）股东中心城市建筑投资有限公司（Ltd. 誓言发布后，中国城市建筑投资有限公司（Ltd. 总股本的36.8％。 2）该公司的股东中南成笔股份减少了该公司4727.1万股股份的持股，占公司总股票资本的1.2％。 减少完成后，该公司持有15.6亿股，占公司总股票资本的40.8％。
房地产公司债券发行本周
本周，房地产公司的国内债券发行规模增加了月月。 在2024年第9周（2024年2月26日至2024年3月3日），房地产行业的国内债券的总发行为142.7亿元人民币，同比下降42.3％，一个月为止 - 增加68.2％。 总还款额为117.4亿元人民币，同比下降0.7％（先前的价值：243.2％），每月降低11.2％； 净融资金额为25.3亿元人民币。
累积地，今年前九周，房地产公司的国内债券发行总规模为1.2829亿元人民币，同比增长3.5％； 总还款金额为1.291亿元人民币，同比增长39.2％； 净融资金额为-2.6亿元人民币。
具体来说，本周发行债券最大的房地产公司是上海金玛，卢吉亚齐和中国铁路建设房地产，分别发行了3.499、2.500和1500亿元。 本周债券还款最大的房地产公司是Jimo Urban Investment，Midea Real Estate，High-Tech Zone Investment，Zhangjiang Group，Xihui Investment和Yangzhou经济发展，还款为15.00、14.50、10.00、100、1000、1000，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，10.00，1000，1000，1000，1000，1000，10。和1000亿元人民币。
风险提示
关于房地产的法规已升级； 销售额的下降超出了预期； 融资收紧了。
附录
数据来源：新的和二手房屋的交易以及新房子的库存都来自Flush； 土地市场数据来自中国指数研究所。
