腾讯新闻《一线》作者郭逸飞编辑刘鹏
7月9日，万科披露2024年上半年业绩预告，归属于上市公司股东的净利润同比大幅下滑171%-191%，预计亏损高达70亿元-90亿元，而去年同期净利润为98.7亿元。
“房地产开发项目结算规模、毛利率大幅下降”可能是造成亏损的主要原因。
万科解释称，房地产开发业务的盈利主要对应2022年、2023年销售的项目及2024年上半年消化的现房、近现房库存，该类项目多为2022年之前拿地，拿地成本较高，后续销售阶段市场持续下滑，销售情况及毛利率低于投资预期，导致2024年上半年结算总毛利大幅减少。
值得注意的是，2024年一季度，万科营业收入615.9亿元，同比下降10.0%；归属于上市公司股东的净亏损3.6亿元，同比收窄125%。
对此，在当天举行的投资者交流会上，万科管理层表示，一般来说，一季度是交付结算的淡季，二季度的交付结算规模将明显超过一季度，历史问题带来的业绩压力明显。比如今年上半年我们交付了7.4万套房屋，其中二季度交付了5.6万套，占比75%。
万科同时称，为保证现金流安全，通过价格折扣加大库存清理和资产处置力度，对部分项目计提减值准备，部分大额资产交易、股权交易定价低于账面价值，另外部分非核心金融投资出现亏损也是业绩下滑的原因。
万科管理层表示，公司在今年3月底敲定了一揽子稳定经营和削减债务的计划，并在出售现房库存、资产交易、股权处置等方面采取了更果断的行动，部分交易价格低于账面价值，且主要发生在第二季度。“但这些举措有助于公司更快回笼资金，这是我们保安全、保生存、回归高质量发展轨道必须付出的阵痛和代价。”
在短期流动性压力之下，万科正在努力自救，而处置资产是其中重要一环。
万科董事局主席郁亮在4月份的股东大会上表示，除房地产开发、物业服务、租赁公寓三大主业外，公司将退出其他业务，清理转移非核心金融投资，坚决大力推进商业办公等大型资产交易，计划每年完成200亿元，未来两年减少有息债务1000多亿元，未来五年减少有息负债总规模一半以上。
据不完全统计，2024年上半年，万科相继出售上海七宝万科广场、深圳湾超级总部50%股权、上海南翔印象城MEGA48%股权，万科公告透露，公司从大宗交易中实现回报93.4亿元。
在投资者交流会上，万科管理层表示，大规模资产交易并不一定带来亏损，上半年的大规模交易有亏有赚，如出售上海万科七宝广场股权实现股权收益12.3亿元。公司将努力提升资产管理水平，提升资产价值。以公司商业业务为例，通过门店升级、增加多元业务收入等举措，上半年同店同比收入及NPI增长约7%；预计2024年公司公寓业务整体NOI率将提升10%。相信这些努力将支持公司在资产交易过程中增加利润或减少亏损。
销售额方面，万科上半年合同销售额1273.3亿元，同比下降37.56%，仍保持行业第三，仅次于保利和中海地产。此外，万科投资规模明显萎缩，上半年公司在二三线城市拿下6块地块，总建筑面积61.2万平方米，总地价28.6亿元。
万科对业绩损失“深表歉意”，并表示，公司以现金流保障为重点，按照“一揽子计划”明确路线图推进业务重组和风险化解，长远推进转型升级，确保公开市场债务正常偿还。公司有信心、有决心聚焦主赛道，在房地产发展新模式下尽快回归健康可持续发展轨道，回报股东。
对于备受关注的债务偿还情况，万科管理层表示，2024年上半年，公司安全完成了公开市场债务的偿还，下半年债务偿还已做好安排。
具体来看，公开市场债务方面，公司上半年完成3只境外债务偿还，折合人民币约105亿元，今年无境外公开市场债务到期偿还；完成3只境内公司债及中期票据偿还，折合人民币50亿元。下半年尚有2只境内公开债券余额，折合人民币43亿元，并通过经营性现金流、过渡性银团等渠道作出相应偿还安排。
此外，为表达与公司站在一起的决心，万科宣布，公司共计1862名关键管理人员计划增持公司股份，拟募集资金2亿元，自愿锁定所持股份两年。公司管理层表示，此举希望向市场各方表达与股东站在一起、同呼吸、共命运的决心，提振市场信心。
