今年一季度，土地市场升温明显。
中指研究院近期发布的《2025 年 1 至 3 月全国房地产企业拿地 TOP100 排行榜》表明，在一季度，全国 300 座城市的住宅用地成交规划建筑面积呈现出同比下降约 5%的态势，然而出让金额却同比增长超过两成。核心城市房地产市场的情绪开始回暖，这提升了房企拿地的信心。在供需两端的带动下，一季度 TOP100 房企拿地的总额同比增长了 30.6%，达到了 2895.8 亿元。增幅比上月扩大了 3.9 个百分点。同时，销售十强房企拿地的金额同比增长了 162%。
市场集中度出现了进一步的分化。克而瑞在报告中进行分析并指出，头部的房企凭借着自身的资金优势，一直在持续地强化对那些高能级城市中优质土地资源的战略性增储。在重点地块的参拍过程中，企业的数量有所增加，并且出价竞争也变得十分激烈。与此同时，中小型的房企由于受到流动性压力的限制，一直在持续地收缩着自身的投资半径。这种投资格局预计会促使优质的土地资源不断地向头部企业进行聚集，行业的集中度或许将会进入到新一轮的提升周期。
2025年1—3月房企拿地金额TOP10 来源：中指研究院
头部房企拿地热情高涨
今年开始，房地产市场的成交热度在逐渐向土地市场传递。头部房企拿地的热情一直保持着很高的状态。
中指研究院的数据表明，今年的一季度期间，TOP100 房企拿地的总额达到了 2895.8 亿元，与去年同期相比增长了 30.6%，增长的幅度比上个月扩大了 3.9 个百分点。在这些房企中，中海地产以 273 亿元的拿地金额位居榜单第一位，华润置地以 244 亿元的拿地金额位居榜单第二位，绿城中国以 241 亿元的拿地金额位居榜单第三位。并且，中海地产的新增货值为 393 亿元，华润置地的新增货值为 456 亿元，绿城中国的新增货值为 504 亿元。
克而瑞监测显示，一季度时，新增土储百强房企的新增货值为 6220 亿元，同比增长 17.8%；新增货值总价为 3171 亿元，同比增长 42.2%；新增建筑面积为 3356 万平方米，同比增长 5.1%。这三个指标均同比回正，这表明房企的投资积极性在筑底后开始回升。
中指研究院研究主管王琳认为，开年之后，核心城市的优质地块竞拍热度比较高。300 城的住宅用地出让金额与去年同期相比增长了两成多。核心城市房地产市场的情绪开始回暖，这提升了房企的拿地信心。在供需两端的带动下，百强房企的拿地总额与去年同期相比增长了约三成。
每经记者注意到，房企拿地金额呈现增长态势。与此同时，行业集中度也在不断地持续走高。克而瑞监测表明，今年一季度，在销售百强房企里，TOP10 房企的新增货值占比达到 75%，相较于 2024 年末提升了 13 个百分点。TOP11 至 20 房企的新增货值占比是 13%，TOP21 至 30 房企的新增货值占比为 3%，TOP31 至 50 房企的新增货值占比是 10%，TOP51 至 100 房企的新增货值占比为 3%。“未来市场格局会进一步向头部企业集中。”
此外，一季度百强房企拿地销售比回升到了 0.3 。这个数值比 2024 年末提升了 0.13 。克而瑞分析指出，主要是因为个别头部房企拿地金额比较大。比如中国金茂、滨江集团、绿城中国的拿地销售比都远远高于百强整体的水平。
央国企依然是拿地主力
百强房企拿地金额整体呈现增长态势，然而企业投资的“头尾”分化情况变得更加严重。
克而瑞监测显示，在一季度全口径销售 TOP100 房企当中，有近七成房企，像万科、中建壹品等，没有土地储备入账，它们的投资处于谨慎的态势。然而，从另一方面来看，销售排名靠前的房企拿地的力度比去年同期要大，这使得土地市场出现了点状的高热现象。
每经记者观察发现，销售 TOP10 的房企拿地表现最为积极。在一季度，其全口径拿地金额总计接近 1775 亿元，与去年同期相比增长了 162%。其中，有 8 家房企进入了拿地金额 TOP10 的行列，并且整体上延续了过去两年在核心城市加大对优质地块投资的策略。
绿城中国今年一季度在杭州、苏州、上海等城市进行了拿地操作，且是以高溢价的方式。拿地金额相较于去年同期的 121 亿元，增长了 99.17%。在 3 月 31 日举行的 2024 年度业绩会上，绿城中国的管理层表明，从今年年初到现在，绿城中国新增的货值已经超过了 500 亿元，这相当于去年全年货值的一半水平。2025 年，绿城中国在总体投资策略方面，一方面聚焦一二线核心城市，另一方面更加注重对项目自身质地的研判，同时也关注非热点城市优质板块的结构性机会。今年拿地货值目标与去年大致相同，倘若机会良好，或许会超过去年。
建发房产是近期多个城市“地王”的制造者。今年一季度，它新增土地货值 381.3 亿元。去年同期新增土地货值为 70.5 亿元。今年一季度与去年同期相比，大幅增长了 440.85%。建发房产此前在接受每经记者微信采访时称，今年拿地目标预计比去年有所提升。他们会基于自身经营目标以及市场情况，总体上保持既谨慎又积极的态度。在维持现金流健康的前提下，去寻求合理的土地储备以及利润目标。
今年一季度，央企、国企和地方国资依然是拿地的主力。
中指研究院数据显示，到 3 月 27 日为止。在全国 22 城累计拿地金额方面，央国企所占比例是 56%。像华润置地，其拿地销售比超过 0.6，且金额同比涨幅为 92%；中海地产拿地销售比超过 0.6，金额同比涨幅是 1768%；招商蛇口拿地销售比超过 0.6，金额同比涨幅为 183%。其中，北京的央国企拿地金额占比超七成；上海的央国企拿地金额占比超七成；成都的央国企拿地金额占比超七成；广州的央国企拿地金额占比超七成。地方国资拿地金额占比为 12%，2024 年全年时地方国资拿地金额占比为 32%，降低了 20 个百分点。民企拿地金额占比为 24%，2024 年全年时民企拿地金额占比为 17%，提升了 7 个百分点，这主要是因为滨江集团在一季度补仓力度较大，进而带动了民企整体拿地占比的提升。
值得一提的是，一季度时，滨江集团拿地金额为 190 亿元，从而跻身行业第五。在这 190 亿元的拿地金额中，在其大本营杭州的拿地金额占比达到 94%。并且，滨江集团也是拿地金额 TOP10 房企里唯一的一家民营房企。
整体而言，头部企业的投资策略呈现出趋同的态势。克而瑞分析指出，其一，它们会选择核心城市的核心地块，而对外围区域的地块关注度相对偏低；其二，它们偏好区位良好、容积率较低且面积较小的地块，在注重安全性的同时，也能保障流速。
成交溢价率创近年新高
今年开始后，重点城市的土拍市场热度快速上升。优质的宅地以高溢价的方式成交的情况越来越多。
北京一季度出让了 11 宗宅地。海淀有东朱房两宗地，还有树村地块。朝阳有三间房组团地块。这些地块均溢价成交。成交总价都超过 70 亿元。其中，海淀树村地块的成交楼面价达到 102347 元/平方米。它刷新了北京地价单价的最高纪录。
成都方面，一季度出让的宅地有 24 宗。其中 14 宗地块是以溢价的方式成交的。在这 14 宗地块中，有 8 宗地块的溢价率超过了 30%。并且这 8 宗地块两次刷新了楼面价的纪录。3 月 11 日，高新区桂溪街道铜牌村 9 组、10 组的地块成交，其楼面价为 31700 元/平方米，这刷新了成都的楼面价纪录；3 月 27 日，成都金融城三期 H10 地块经过 213 轮竞价，被建发房产获取，且是以高溢价率 106%获取的，该地块的成交楼面价达到 41200 元/平方米，再次刷新了成都的楼面价纪录。
杭州一季度出让了 32 宗宅地，其中 28 宗地块是以溢价的方式成交的。在这些成交的地块中，有 4 宗地块的溢价率超过了 70%，还有多宗地块的溢价率超过了 40%。3 月 25 日，滨江集团以每平方米 72915 元的楼面价竞得了西兴单元的地块，从而刷新了杭州的楼面价纪录。3 月 28 日，建发房产拿下西湖蒋村文新单元地块。该地块的楼面价为 88029 元/平方米，溢价率达 115.39%。这是建发房产年内第三次刷新杭州地价纪录。
中指研究院监测到，从去年四季度开始，因为房地产销售端呈现出阶段性的稳定态势，所以土地市场也迎来了积极的变化，核心城市的土地拍卖情绪有所提升。在今年一季度，全国 300 城的住宅用地成交规划建筑面积同比下降了大约 5%，然而出让金额同比增长却超过了两成，并且一二线城市的平均溢价率比较高。其中，杭州住宅用地的平均溢价率达到了 43.2%。上海住宅用地的平均溢价率为 28.1%。成都住宅用地的平均溢价率超过了 20%。苏州住宅用地的平均溢价率也超过了 20%。
克而瑞研究中心数据显示，今年一季度期间，全国 300 城的土地成交，其平均溢价率达到了 11.4%，并且创造了 2021 年下半年以来的新高。
中指研究院研究副总监李益峰指出，核心城市优质地块土拍升温的主要原因如下：其一，房企看好核心城市新房市场销售回稳，补仓意愿较高，且年初拿地可在当年进入销售阶段，有利于回笼资金并提升周转效率；其二，各地政府加大了优质地块的供应力度，在一季度推出了许多位于城市核心区且配套成熟的地块。
在南京等城市，仅个别优质地块房企举牌意愿高，整体土地市场低温情绪未改；在福州等城市，一季度出让地块底价成交；在无锡等城市，一季度出让地块底价成交；此外，三四线城市出让地块普遍底价成交。
短期来看，预计地方政府会进一步对土地供应策略进行优化。一方面，会努力提升供地的质量，增加核心区域优质地块的供应；另一方面，会放宽规划设计条件，像优化容积率的计算规则，鼓励建设立体生态住宅等，从而给产品设计提供更多的灵活性，以此来提升房地产企业的拿地意愿。中指研究院分析指出，专项债收购闲置土地的政策经验在不断积累。基于此，未来各地存量闲置土地的盘活进展有望加快。这将推动房企进行再投资，从而实现“以土地存量换发展增量”。同时，也能促进房地产市场加快“止跌回稳”。
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