9月2日上午9点，静安区鹏逸社区旧房拆迁改造基地启动选房抽签仪式，首批居民在公证员的见证下，选出了自己心仪的房子。
72岁的鲍家龙中了“一号”彩票，他绕着社区新房“沙盘”走了好几圈，最终选中了一栋高层建筑15层的房子。“我离‘新房梦’更近了！”鲍家龙说。9月2日起，彭益社区旧房拆迁改造项目抽签启动，为期三个月，明年上半年项目完工后，居民们将搬回新居。
鲍家龙（右一）用手机拍摄选房过程给家人看
受访者提供
作为上海市迄今为止规模最大、涉及户数最多的旧房拆迁改造项目，彭邑社区原有40栋老旧房屋，建筑面积85930平方米，住户2110户。经过三年改造，居民将从共用厨卫、瓦片破碎的老房子，搬进有独立门、有电梯的新房。“彭邑社区将从彭浦新村最差的社区，变成环境最好、配套最齐全的社区。”彭浦新村街道党工委书记任伟说。
居民展示中奖彩票。摄影：蒋迪文
进步最大的项目之一
9月2日上午，70岁的辛铁牛爬上立交桥，拍下施工现场的照片。“很多高楼大厦都建起来了，搬进新房的日子也不远了。”辛铁牛原住在彭邑小区一楼，上世纪五六十年代修建的老房子年久失修，常年不见阳光，上厕所还要排队，“生活一点幸福感都没有。”
“19年来，静安探索了多种旧房综合整治方式，希望让老百姓在城里过上更好、更幸福的生活。”静安区房屋管理局副局长王彦锋介绍，拆除重建旧房是旧房综合整治中改善居民居住环境最有效的途径。
建设中的鹏逸小区鸟瞰图。受访者提供
“鹏逸小区改造后，不仅居民厨房、卫生间由共用变为私人使用，还增设了阳台、电梯；小区绿化覆盖率提高，修建了地下停车场，增设了老年餐饮中心、老年活动室、社区服务中心、社区体育中心、社区文化中心等公共设施。房屋由非竣工单位改造为竣工单位后，居民可按照上海市公有住房管理规定，购买公有住房产权进行市场交易。”
通过“拆改建”的方式，彭义社区居民也能保持原有的邻里关系。“原来拆改的都是周围的老邻居。”王彦锋透露，社区内原有的村史文化馆将保留，新房外观将按照新村整体立面风格进行设计，让“工人新村”的印记不会消失。
转型的每一步都很艰难
鹏逸小区改造被静安区视为全市所有未竣工老旧小区改造中难度最大、最复杂的项目，“每一步都很艰难。”任伟说。
居民在受访者提供的沙盘前参观新房
鹏逸小区改造启动之时，上海市还没有具体的、成熟的老旧住房改造配套政策，一切都是“摸着石头过河”，有的审批方案找不到参考依据和条款，需要与各个部门协调沟通。“除了住宅楼，小区还有养老院、110kv变电站、交通枢纽、街道党群服务中心等，项目审批涉及9个市级部门、10多个区级部门。”
组织动员工作比旧房改造更难。社区共有产权房362户，半数以上家庭处于“户户分离”状态。不少居民把旧房改造当成翻身的机会，把家庭矛盾、生活困难与签合同、搬家等挂钩。每户都有自己的“难处”，街道用细致的服务和耐心的群众工作，化解难题。
社区内80岁以上老人共有549人，有的老人不愿再等，希望先住进“新房”。街道采取“一户一策”的做法，在住房供应合适时，尽量满足老人的需求。一对80多岁的老夫妇表示，不愿再等，街道就在其他拆迁重建小区拿了一套已建成的房子。虽然住房面积比老夫妇应得的面积小了一点，但两位老人都愿意互换，开开心心地搬进去住，提前圆了他们住新房的梦。
改造设计难度更大，2110户的社区原有户型282个，面积最大的115平米，最小的7平米。看到这么多户型，设计师“震惊”，因为这是他第一次接手如此复杂的设计，不可能把这么多户型都建起来！为了减少户型，让改造成为可能，静安区和设计单位做了一个创新：合并户型。历时一年，调了20多稿，最终合并了94个户型。
为什么拖了这么久？“房子是给老百姓住的，设计要合理、人性化，卫生间要够大能放洗衣机，厨房要够大能放小冰箱，卧室面积不小于12.5平方米，宽度至少要3米，放2米的床还有空间。每一个房型都是区房管部门、街道、设计单位三方共同打磨出来的。”任伟说。
选房方式也有创新
房子即将盖好，但如何选房也是一个难题。鹏逸小区改造后，40栋多层建筑将变成17栋多层、高层建筑，最高楼层由5层增至18层，房型也将彻底打乱，分散在各个楼层。2100多户居民如何分配这些新建的房子？
这是住房摇号现场需要解决的问题。
居民在沙盘前参观新房。 蒋迪文 摄
彭浦新村街道自彭三社区（四期）旧房拆迁改造项目以来不断探索，形成了较为合理、居民认可度较高的住房选择办法，在全市尚属首例。
任伟向记者介绍了选房摇号规则：“摇号是在同种合并房型的居民中进行的。同种合并房型的居民分为三组，按照老旧公房楼层一般为三、四层的说法，原三、四层的居民为第一组；原二、五层的居民为第二组；原一层的居民为第三组。三组居民依次抽签选房，先抽签，再选房。摇号顺序按签订合同的顺序确定，每组选完后，下一组从剩余的房源中选房。”
选房办法也兼顾了租赁房住户和产权房住户的利益，摇号只在租赁房住户之间进行，产权房由于面积、原有楼层分布差异较大，采用“一房一策”的原则。
随着明年上半年彭邑小区新房的陆续竣工，原工人新村——彭浦新村的旧有非完工房屋将全部消除，彭浦新村街道也将成为静安区首个完成大批非完工旧房改造的街道镇。
静安区委书记余勇告诉记者，按照市委、市政府关于“两旧一村”工作的总体要求和目标，到2024年，静安区将基本完成小梁、薄板房改造。目前，区内尚有约54万平方米未完工职工住房急需改造。将按照“实施一批、保留一批、规划一批”的原则，分批实施未完工改造项目，进一步促进静安城市结构优化、功能提升、品质提升，把人民城市理念落到实处。
2021年9月，房龄超过60年的彭邑小区（资料图）
即将开工建设的鹏逸新小区，张海峰 摄
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来源：上观新闻
