✪ 焦长权
北京大学马克思主义学院
✪ 董晶莹
恩施州城乡规划设计院
【导读】40年来，中国进入了前所未有的快速城市化进程，农村家庭也赶上了时代浪潮，不断调整建房和购房策略。房地产是中国农民家庭最重要的投资和消费，与家庭再生产和社会地位密切相关。但在此过程中，农民的规划往往跟不上变化，住房呈现出阶段性、区域性的动态分化。
本文认为，农民住房选择经历了从20世纪80年代农村住房建设高潮到新世纪建房与购房并行过渡的转变。购房趋势的加速与农村税费改革、教育资源向城镇转移、“全国婚姻市场”的形成以及房地产市场波动等因素密切相关。但不同地区农民购房过程存在显着差异。由于华北平原人口密集、交通便利、宅基地管理严格、代际责任感强，农民进城购房的速度明显快于西南山区。西南山区由于地理环境、宅基地管理制度、代际关系等因素的影响，农民更倾向于在村里建造相对“豪华”的房屋，购房比例相对较低。
近年来的新变化也值得关注。一方面，一些已经在城市购买了住房的农村家庭，特别是那些社会经济条件较好的家庭，开始重新回到农村重建住房。另一方面，西南山区的农民家庭虽然在村里建了更好的房子，但由于医疗、教育资源有限，不得不继续到城市买房。笔者认为，由于地理环境等方面的差异，不同地区的城镇化进程和农户城乡关系格局正在发生较大分化，可能对该地区社会经济基本形态产生重大影响。 ，也将对中国的城镇化战略产生重大影响。制定和策略选择带来了一些挑战。
本文最初发表于《文化视界》2024年10月号，原题为《买房还是建房：城镇化进程中农民的动态选择》。仅代表作者观点，仅供读者参考。
购买或建造房屋：
城镇化进程中农民的动态选择
进入新世纪后，中国经历了前所未有的城市化进程。中国城镇化模式的一个突出特点是，大规模流动人口长期在城乡之间“循环”流动，而不是农村家庭一次性整体进入城市。在此过程中，农民家庭如何配置家庭成员的居住环境，特别是如何投资住房这一沉重的不动产，成为关键问题。无论是传统农村还是现代城市，住房都是农民一生中最重要的投资和消费。它们直接关系到家庭的繁衍，也承载着人们的面子和荣耀。他们在城市社会中具有很强的资产属性。 。因此，住房已成为人们居住环境的重要组成部分和家庭城镇化的重要指标。它最典型地反映了农民城镇化进程的动态分化。
▍房子是关键问题
无论是农村还是城市，住房都是居民投资和消费的关键。在传统时期的农村，土地是最基本的生产资料，住房是最重要的生活资料。农民基本上将他们的全部家庭积蓄都投入到了土地和房屋上。对于小农家庭来说，盖房子基本上已经成为了农民一生中最重要的投资行为，因为只有盖房子才能完成家庭的繁衍，妻儿成家，才是最有意义的救赎和人生。农民的生活任务圆满完成。 。当前，在快速城市化的背景下，住房对于农村家庭的重要性更加凸显。不仅仍然是家庭最重要的谋生手段，而且其资产属性更加凸显。房子已经完全成为家庭投资和支出的关键。
中国农民建房和买房的选择经历了有趣的历史变化。在快速城市化进程中，规划往往跟不上变化。农民家庭也紧跟时代潮流，不断快速调整建房、购房策略。
20世纪80年代，通过家庭联产承包责任制改革，全国各地区农民家庭的生产生活水平在较短时间内得到显着提高。同时，随着20世纪60年代婴儿潮一代进入结婚生育时期，改善住房条件的需求十分强烈。 20世纪80年代，农村地区掀起了住房建设热潮。此后，在东部地区，借助农业集体化时期社队企业的积累和国家优先发展沿海地区的优惠政策，乡镇企业异军突起，农民收入进一步大幅提高。 ' 生活水平。中西部地区未能实现同步发展。 20世纪80年代末以来，农民负担过重问题突出，20世纪90年代以后明显加剧，最终演变成世纪之交的全面农村危机。中西部地区绝大多数农村地区，乡镇企业的发展还没有取得与东部地区类似的经济成果。反而给农村两级带来了更大的债务负担。
进入新世纪后，国家推进以农村税费改革为核心的农村综合改革，农民生产生活条件显着改善。同时，加入世贸组织后，沿海地区外向型经济进一步发展，为大规模农村剩余劳动力提供了就业机会。中央顺势而为，对城乡关系进行了调整。从限制农民工进城提供服务转向大规模农民工外出务工，农村家庭收入大幅增加。因此，进入新世纪后的第一个十年，是中西部地区农民休养生息、改善生活的十年。农村地区普遍从严重农村危机中恢复过来。一大批农民家庭很快解决了温饱问题，真正迈向小康水平。最典型的表现就是以“三大件”（彩电、冰箱、洗衣机）为代表的耐用消费品在农村的快速普及。也正是在这个时期，80年代中后期出生的婴儿潮一代普遍进入结婚生育期，需要大力改善住房条件。于是，改革开放后第二次农村住房建设浪潮开始了。据农户调查粗略统计，全国农村住宅竣工面积从2001年的6.88亿平方米迅速增长到2009年的9.56亿平方米，这是全年农村住宅竣工面积的一个高峰。改革开放以来的住宅建筑。 2010年后开始，迅速下降，2020年已降至4.34亿平方米。 [1]
也正是在这一时期，中国的城市化进程明显加快。农民家庭不再满足于在农村建房，也开始在城市购买商品房。在多种因素的综合影响下，农民购买城镇商品房的进程大大加快。一是农村税费改革后，国家对农村义务教育的空间布局和结构进行了大规模调整。最重要的措施是合并大量小学校，引发“文上运动”，最终导致农村义务教育的崩溃。阶段学生快速入学城市地区的意外后果。教育是农民家庭最重要的公共服务之一。教育进城，吸引农民大规模进城购房。其次，随着人口大规模跨区域流动，中西部地区农村妇女跨区域婚姻大幅增加，形成了一些学者所说的“全国婚姻市场”[2] 。这进一步加剧了中西部地区农村地区现有的男女性别比例失衡，直接加剧了婚姻竞争，迅速推高了婚姻成本。一个主要表现是，在城市购买商品房迅速成为农村年轻人结婚成家的必要条件。 。第三，2008年金融危机以来，中国房地产市场在政府调控下出现多轮短期异常上涨。这不仅引起了消费者对房价进一步飙升的恐慌和担忧，同时也引发了消费者的投机心理，意味着大家都希望能够赶上房价的上涨。因此，农民家庭也秉持“晚买不如早买”的心态，想方设法通过借贷等方式尽早购买城市商品房。于是，进入新世纪第二个十年后，农村家庭开始大规模在城市购买商品房，并在短时间内几乎实现了“能买啥就买啥”。过去十年，三四线城市，尤其是县城也是如此。房地产市场繁荣的主要原因。
总体而言，近20年来，农民家庭在短时间内不间断地经历了进村建房、进城购房的重大行动。这可以说是新世纪农民家庭生活的一个主旋律。
▍建房和买房的区别
中国各地区农民在进村建房改善住房条件方面不存在显着的地区差异。但由于各地地理交通条件、宅基地管理制度等存在巨大差异，农民进城购房的观念和做法存在很大的地区差异。
总体来看，在华北、东北等平原地区，农民进城购房的速度明显加快。以河北、山东、河南、安徽为核心的华北平原是典型代表。原因是多方面的。首先，华北平原人口稠密，县域面积普遍较小。农村税费改革后，国家公共财政对农村公路等投入大量资金，华北地区县际交通条件得到极大改善。 2010年以后，汽车大规模进入普通农民家庭。目前，华北平原农民家庭拥有汽车已基本达到饱和。交通网络的完善和汽车的普及，让大部分村庄的村民纳入了全县“半小时交通圈”。地级市、县城对农村的辐射范围越来越广。农民可以顺利买房。实现城乡两栖生活。其次，华北平原人地关系紧张，村庄集中，宅基地制度管理相对严格。新世纪前十年，华北农村也普遍经历了住房改善建设浪潮，村庄现有宅基地基本耗尽。与此同时，国家对村庄宅基地的管理和审批日益严格，使得村庄新建宅基地的规划和审批难度越来越大，部分地区基本停滞。因此，近10年来，华北地区的农民不再在农村建房，而是选择在城市买房。最后，华北平原处于儒家文化的核心地区，父母对孩子的代际责任感很强。以山东、河南、安徽为代表的华北地区可能是中国代际关系失衡最严重的地区之一。学者们甚至称之为“代际剥削”。父母通过不断的节俭和努力，为孩子积累结婚成本，甚至还借钱给孩子买房买车结婚。不过，孩子结婚后，这部分债务并不由他们承担，而是由父母继续偿还。导致华北平原农村的婚姻竞争异常激烈，结婚成本不断上升。进城买房迅速成为孩子成家的必要条件，有力推动了农村家庭进城购房。在这种情况下，华北平原的农民家庭在短时间内掀起了一股向城市集中购房的热潮。农民家庭在城市拥有商品房的比例已经相当可观。
相反，以云贵川渝为代表的西南山区，农民进城购房的进程明显缓慢，但仍保持着进村建房的热情。与华北平原相比，西南山区县域面积明显更大。尽管农村税费改革后交通条件得到了很大改善，但山地人烟稀少、山高路长仍然是大批西南山村的典型特征。县城和区域中心 虽然城市对农村的辐射范围日益扩大，但“半小时交通圈”的范围仍然有限，城乡一体化程度远不及平原地区。
也由于这种地理地貌特征，西南山区虽然同时经历了教育布局的大规模调整，农村小型学校和教学点也被撤并，但仍存在困难。一切教育资源向城镇特别是县城集中。 。县际乡镇作为西南山区的公共服务和商贸物流中心发挥着重要作用。这与华北平原形成鲜明对比：县城是华北平原最重要的基层公共服务和商贸中心。经常出现“小县大镇”的空间格局，即小县城本质上更类似于大镇。乡、县是本乡的中心。正是因为西南山区的县城对农村没有那么强的吸纳和辐射作用，所以这里的农民进城买房的压力并没有那么大。
另外，由于西南山区农村居住普遍分散，农村宅基地长期管理不严，村民在村里建新房比较容易。直到近年来，国家对基本农田的保护日益重视，山区宅基地审批管理也逐渐规范。凡是到西南山区农村去的人，都能看到村里散落的房屋。它们都是钢筋混凝土建筑，基本上完全取代了该地区以木材为主要材料的传统平房。不仅如此，西南地区家庭中的代际关系也较为平衡，代际之间不存在非常明显的“代际剥削”。虽然由于女性大量外流，婚姻竞争日趋激烈，但婚姻成本总体可控。近10年来，在城市买房普遍没有成为年轻一代组建家庭的必要条件。
因此，虽然云南、贵州、四川、重庆等西南山区农村部分农民开始进城购房，但整体进度远远落后于华北平原。相反，农民普遍在村里建造比较“豪华”的房屋，建房成本相当大。经济成本甚至不比在县城买房低。比如，一个农户建一栋普通的二层楼房，按照现在的房价和建筑成本，装修和入住大约需要30万元，这显然是一笔很大的支出。如果房屋建筑面积较大、建筑装修质量较高，造价就会较高，40万至50万元的情况并不少见。西南山区农民建房花费如此之大，主要原因有以下几点。一、近10年来，随着人口老龄化和劳动年龄人口大规模下降，农民工工资大幅上涨，农村建筑工人工资也水涨船高相应地，大大推高了建房成本。其次，由于山区的地理地质特点，很容易造成房屋地基松动。因此，即使是两层的农村建筑，为了保证建筑的安全，西南地区的农民一般都会深挖地基，搭建钢筋混凝土框架。这与华北平原普通农村房屋不同。与建设相比，有巨大的额外成本。第三，山区农民除主体建筑外，一般还要修建配套的侧屋，具有炊火、厨房等功能。他们还基本修建了比较宽敞的硬化院子，以及猪圈、化粪池等配套设施。四是农民对房屋装修要求普遍较高。除了城市装修中常用的地砖、吊顶等物品外，很多农户还在一些房间的内墙上加了一层实木板，让房子内部看起来像传统的木屋。 ，据说还可以增加保温效果。另外，山区的交通成本也相对较高。
总之，20年来，中西部地区农村普遍经历了农村税费改革、城镇化进程加速等重大社会经济变革。农民不得不在短时间内通过建房、买房等行动来应对城市化的影响。然而，无论是在农村建房还是在城市买房，实际上都消耗了农民家庭的主要储蓄。华北平原的农民先是用有限的资金在村里重建房屋，然后又加入了购房浪潮，几乎投入了所有的家庭积蓄。尽管西南山区部分农民开始进城购房，但仍有大量家庭选择继续在农村建房。但由于建房成本高昂，他们也基本花光了家里所有的积蓄。
近年来，情况发生了变化。一方面，一些在城市购买了住房的农村家庭开始再次回村重建住房，无论是平原地区还是山区，尤其是社会经济条件较好的家庭。这几年，中西部农村普遍出现了一个新现象：一些离开乡村的“成功人士”回到家乡，高标准重建家园。这部分人的典型代表是那些通过求学、经商等方式在城市彻底扎根的农村人，他们在城市有稳定的工作和收入，在城市购买了商品房，完成了资本积累。 。如今，他们有了充足的经济积累，有的甚至已接近退休或已经退休，成为返乡的“村贤”；往往至少有一个父母还健在，在国家宅基地管理政策的帮助下，村里的老房子都得到了翻修。按高标准重建。另一类类似的人群是，他们本质上从未离开过乡村，而是通过经商、打工等方式相对完全实现了经济自由，在城市购买了商品房，拥有相对充裕的经济能力，因此他们也选择住在村里。高标准房屋改造。这些在村庄里建造的高标准房屋一般都耗资不菲，与村庄里大多数普通农户的房子有明显的不同。它们本质上是乡村别墅。应该说，这种在中西部地区农村出现的新现象，在东部地区农村已经出现了。东部地区大部分农村家庭基本拥有城市和农村的优质住房。 20世纪80年代以来，他们先在乡村建造大规模住房，然后在城市购买商品房，然后在乡村建造更高质量的住房。的住房完成了建造、购买、再建造的漫长周期。
另一方面，西南山区的农民家庭虽然在村里建了更好的房子，但在城市化浪潮下，他们不得不继续在城市买房。主要推动力是年轻一代对更好公共服务的追求。在生育和医疗方面，近年来，年轻一代对女性孕产安全的要求越来越高。农村家庭基本都会选择去县医院生孩子。一个乡卫生院全年生育的孩子并不多。 ，基本丧失了产科功能。但在西南山区，除县城周边的乡镇外，大量村庄仍处于县城“半小时交通圈”半径之外；如果住在离县城较远的村庄，孕产期去县医院做各种检查会非常困难。不便，生产也面临着时间不确定带来的困难和风险。在西南山区的一个县，近年来，县交警几乎每年都会接到几起孕妇求救被困在去县城路上的案件。此类案件经常成为当地新闻，并很容易在微信群中广泛传播。这极大地刺激了年轻夫妇的安全神经，使他们对留在县城怀孕生子产生了强烈要求。
教育方面，2016年至2023年，全国新生儿数量短时间内下降一半，使得各地学前教育面临供给过剩的风险。尤其是中西部山区，由于大量学前教育生流失外地，当地学前教育规模下降更为严重。村里的学前教育班几乎全部面临撤班，学前教育已全面向集镇转移。这无疑大大增加了农村家庭送孩子上学的成本。一些偏远村庄的孩子已经不可能继续住在家里，每天去集镇上幼儿园了。显然，年轻一代家庭在儿童保育和教育方面面临着城镇化进程加快的深层次挑战。去县城或县副中心镇购买商品房，可能是未来西南山区农民不可阻挡的趋势。
▍农户城镇化进程的动态分化
城市化是一个剧烈的变革过程。其最直接的表现就是农村人口向城市转移。它还涉及居住生活、收入就业、公共服务、社会治理、价值观等一系列复杂的变化，生产生活方式发生根本性变化。对于第一代从农村迁移到城市的家庭来说，他们需要经历两个层次的城市化。一是有形物质形态的转变，包括人口和非农业活动向城市的集中，以及非城市景观转变为城市景观的过程；二是无形的社会联系、价值观等意识形态方面的转变，包括城市文化、生活方式、价值观逐渐在人们心中扎根的过程。 [3]就物质形态的城镇化而言，涉及居住地、就业类型、服务保障等诸多复杂的变化，人们文化价值观的城镇化是一个长期的过程，它体现了乡村性逐渐消失、城市性逐渐发展的文化转型。
但无论从哪个角度来看，在城市拥有稳定的住所都是农村家庭城市化进程中的关键一环。尤其是在中国人的价值观中，只有拥有自己的房子，才是真正属于自己的家。从世界各国比较来看，我国城镇居民住房拥有率偏高。过去20年，中国经历了快速的城市化进程，建房、买房已经成为农村家庭的一件大事。目前，全国各地农户进城购房的进程存在明显差异。东部发达地区已基本完成。华北平原农民进城购房的比例也相当高。西南山区农民进城购房的比例还较低。
农村家庭在建房和购房方面的差异和分化，本质上体现了不同家庭城市化进程和程度的差异。第一类是已完成城镇化，在城市有稳定就业和收入，拥有稳定住房，有经济余力回乡建设高标准住房的家庭。他们返乡建设高标准住房的行为本质上是一种“逆城市化”现象。扎根城市后，他们希望继续享受乡村的青山、绿水、蓝天、白云。在现有的政策体系内，重新“定居”村庄的成本相对低廉。在东部发达地区的村庄，这样的家庭比例非常高。可以说，城乡一体化发展，城乡家庭都具备了现代化的生活条件。在中西部地区的村庄，此类家庭的比例并不高。他们主要是农村家庭，通过考试、经商等方式离开村庄后，真正扎根城市。作为返乡的“村贤”，他们开始在城市建设高标准的家庭。村庄。为家里的老人提供住房或为他们退休后返回村庄做准备。
第二类是中西部地区农村的大多数普通农民家庭，他们仍处于进城的艰难过程中。平原地区家庭普遍迁入城市较快，购买商品房的比例较高；山区的家庭更慢地进入城市，并以有限的速度购买商业房屋，但他们基本上建造了村庄状况良好的房屋。一般而言，这种类型的家庭尚未完全扎根于城市。尽管许多家庭已经在城镇购买了商业住房，但他们的家乡城镇无法提供有效的就业机会，他们必须在很长一段时间内继续在大型和中型城市工作；许多家庭仍住在城市。他们不享受公平且易于访问的基本公共服务，并且面临不足的公共服务供应问题，例如县小学的大型班级。这种类型的家庭也是相关国家宏观预利的重点。核心是允许这些家庭安全有序地进入城市；各种政策都保留了他们在村庄的逃生路线，即使他们难以进入城市，甚至从城市撤退。 ，在村庄仍然可以保证土地，宅基地等。当然，该小组也正在经历快速分化。随着社会经济发展的持续发展，许多家庭将逐渐在城市定居；一旦他们稳定在城镇中，他们就特别渴望返回村庄。建造高标准的住房，以在城市和农村地区实现“两栖”的舒适度。
第三类是村庄中的贫穷和弱家庭。这种类型的家庭可能很难在短期内完全扎根。家庭成员只在城市工作并找到工作，但家庭生活的重点是农村。在短期内，他们基本上无法在城市购买商业住房，并承担将家人居住在城市的成本。他们甚至无法在村庄重建房屋。一些有住房安全问题的家庭只在政府的帮助下完成了房屋的翻新和修复。在发达的东部地区的农村地区，此类家庭的数量很少，而在中部和西部地区的村庄中，贫困和弱家庭中有一定比例的家庭。尤其是在深深的贫困地区，例如“三个地区和三个县”，尽管贫困已经摆脱了整个贫困，但摆脱贫困的人们的社会经济基础仍然很弱。在有针对性的贫困期间，每个地区确定的注册贫困家庭的规模基本上可以准确地反映每个地区贫困家庭的规模。这种类型的家庭高度依赖城市和农村地区提供的社会和经济支持。城市就业提供了主要的工资收入，农村土地和宅基地可作为关键的社会生活保证。这两个方面的支持使他们能够在农村谋生。可通过的基本生活。正是由于村庄的保证，他们不会盲目而完全搬到城市，这会导致农村贫困向城市贫困的大规模转移，甚至在一线大都市地区带来贫民窟的问题。因此，当前具有一定保护性质的城乡二元结构对这种类型的家庭至关重要，对于中国的城市化过程也至关重要。
农村家庭向城市的迁移是一个漫长而复杂的历史过程。在城市化过程和程度上，不同地区，不同的家庭和不同家庭成员具有明显的异质性。如何进一步讨论不同家庭的城市化过程和程度的重大差异，从不同的角度揭示了这一过程中发生的主要区别，对于对中国暴力城市化的深入了解至关重要实践。同时，城市化是中国农村社会形式的巨大变化，驱使中国经历了“一千年来看不见的变化”。由于地理环境和其他方面的差异，不同地区的农村家庭的城市化过程和城市农村关系模式正在经历巨大的区别，这可能会对不同地区的基本社会经济形式产生重大影响。显然，将来，中国的城市化战略制定和战略选择将面临一些新的挑战。
笔记：
[1]由国家统计局农村社会经济调查团队编写：“中国农村家庭调查年鉴（2021）”，《中国统计出版社》，2021年版，第361页。
[2]他Xuefeng：“农村视角”，中央党学校出版集团2024版，第86〜89页。
[3] Xu Xueqiang和Zhu Jianru，编辑：“现代城市地理”，《中国建筑业出版社》，1988年版，第47〜48页。
