（文本/编辑Sun Meixin/Ma Yuanyuan）当上游房地产行业的光环消散时，彼此和谐的房地产管理行业也已从“股息”转移到“红海”。
作为房地产的相关行业，其发展趋势与房地产趋势有关。作为房地产支持服务的一部分，领先的房地产公司（尤其是上市房地产公司）的现金流部分与房地产行业的绩效显然有关。
集中清单带来的一般利润达到了顶峰，并且上市房地产公司的业绩差异。高质量的房地产公司的集中度增加了，管理领域进一步扩大；上市房地产公司的管理领域已经下降，一些房地产公司甚至脱颖而出。
一些城市建议“取消财产费”，并为财产费提供政府指导的定价，主要业务的收入面临上限……在经济环境变化的背景下，物业管理已经具有特征服务和劳动密集型行业。该行业在政策和企业中面临着新的挑战。
面对公司债券转型和行业变化，房地产管理行业还需要在新时代寻求更好的解决方案。
上市的房地产公司已经达到顶峰
与房地产行业的趋势类似，2024年的房地产管理行业正在以缓慢的状态前进。
从60多家上市的房地产公司宣布的2024年的临时业绩来看，尽管大多数上市房地产公司的收入仍在增长，但增长率却放慢了，许多房地产公司的收入增长百分比仅是单位数字。 YA Life，Zhengrong Service，Ocean Service和Nandu物业等上市房地产公司的收入均同比下降。
相比之下，上市房地产公司的净利润较快下降了。领先的房地产公司乡村花园服务，Evergrande物业和海洋服务的净利润下降均高于20％，而YA Life，Sunac Services和Rongxin Services的利润下降均高于200％的同比200％。
值得注意的是，上市公司的绩效显示了“更高集中和更强的风险抵抗力”的特征。根据在管理领域的上市房地产公司的排名，在前十家公司中，只有一家公司的收入同比下降，三家公司的净利润同比下降。在管理领域最低的十个房地产公司中，有6家公司同比收入，而8家公司同比下降。
整体行业运营的下降使得在资本市场中上市的房地产公司的表现非常安静，而且他们的股价长期以来一直在低水平徘徊。
根据CRIC物业管理的报告，财产股票的流动性在2024年恶化，近90％的上市业务公司的流动性不到1％。截至2024年11月29日，有51个物业股票自上市股票的第一天以来就下跌了，占77.2％，其中15％下跌了0％-50％，50％-100％已经下降了36家公司。
流动性差，股价低，一些上市的房地产公司正在失去作为融资平台的角色，并选择挑剔。这两家列出的公司，瓦法物业服务和朗克斯素服务，宣布了去年的私有化和推荐。
2024年9月，瓦法财产服务公司的私有化价格瓦法公司（Huafa Co. Rongxin Service于11月份脱颖而出，其取消价格为每股0.6港元。尽管这是15.38％的溢价，而每股0.52港元的悬架价格与2021年每股4.83港元的上市价格相比，它的价格仅为10倍。
一方面，房地产公司被精心设计，另一方面，成功列出了两家国有财产公司。
去年在香港股市上市的两家国有资产和房地产公司Hongying City Services和Jingfa物业，成为去年仅有的两家成功上市的房地产公司，与私有财产相比，上市周期减少了一半公司。
CRIC物业管理报告的统计数据显示，目前有四家国有资产和财产公司，例如深圳物业，Liantou City运营，Ruijing City Service和Wuhan City服务，等待公开。其中，深圳物业已于去年10月更新。招股说明书，为即将进行IPO做准备。
中东智囊团的创始人杨十一承认，房地产公司现在很难公开公开：“股票价格低迷是由于整体市场环境引起的。去年，香港股市的总体表现不佳，房地产股票也很糟糕，因此在这种市场环境中，房地产公司的股票价格很难生存如果他们发行，投资者不愿意购买。
他指出：“国有房地产公司仍然可以成功列出的原因主要是因为地方政府需要支持国有企业公开公开。不同的地区为上市公司提供了激励和奖励。房地产平台，他们负责管理公司的收入。
物业管理转向“质量改善”
行业差异化的强化是去年房地产管理行业的主要趋势。一方面，领先的房地产公司的管理领域进一步扩大，行业集中进一步加深，梯队之间的差距也扩大了。另一方面，上市的房地产公司已经熟练了，并且在过去几年中，资本股息退休金加速了。
从领先的房地产公司发布的数据来看，总体行业管理量表仍在扩大，但是扩张率正在放缓。
根据CRIC数据，该行业前十名的管理门槛已从3.4亿平方米增加到3.8亿平方米，同比增长11.7％。这种增长率从2023年的15.32％放慢了速度。
即使在行业的前十名列表中，集中注意力的差异也越来越明显。 Cric发布的数据显示，到2024年底，可以预测Wanwu Cloud和Country Garden Services的托管区域将超过100,000平方米，其中Wanwu Cloud的托管区域将约为106,000平方米，而乡村花园服务将为105,400平方米。 ，两者是可比的，分别在行业中排名第一和第二。
但是，排名第三的Poly Property的托管面积为79,000平方米，排名第四的Jinbi物业的管理面积为50,000平方米，Longhu Chuangzhi Life的寿命为38,000平方仪表仅占第一名的35％，这显示了排名之间的管理区域差异。
同时，领先的房地产公司也从以前的“抢夺土地”转变为最重要的指标，从去年关注托管领域的效率和托管领域的质量。对管理能源的更多投资可以在项目中带来溢价回报，一些物业管理公司还开始有选择地退出管理社区的低效率和低营利性部分，而公司的管理目标也在发生变化。
Wanwu Cloud在去年的临时报告中提到，该公司在此期间撤回了17个住宅物业项目，其中涉及8,900万元的饱和收入。 Greentown Services在中期将储备管理区域减少了2150万平方米，包括一些交付项目，非核心城市项目以及具有交付风险的项目的出口。
去年中期，Shimao服务还将其管理区域降低了1750万平方米。该公告指出，降低的原因是提高管理效率，优化和调整托管领域，并积极退出一些具有低利润率和较小发展潜力的项目。
一些物业管理公司甚至逐渐削弱了他们对管理领域的关注，并且不再提及其绩效的管理领域。 Pujiang China和Hejing Youhuo等上市房地产公司在2023年的年度报告和2024年临时报告中尚未宣布其托管区域。
在报告中，中国指数学院分析了一方面，由于收入和业务的多样化，管理领域和营业收入之间的关系削弱了，企业的业务重点应更改为提高营业效率；另一方面，管理领域的增长率已减慢。未来很难说出增长。此外，管理格式和企业变得越来越多样化，某些格式的好处主要来自项目的数量，而不是建设领域。
Jianran Consulting的创始人Tang Xioochen认为，这也与资本市场对材料企业的关注的变化有关：“投资者对治理结构，利润稳定性和高质量企业的现金流量的需求已进一步改善了，相关方的背景得到了进一步的关注。
业务扩展和公司债券转变成为一个新的方向
融资的困难增加了，规模较弱。作为企业收入的主要收入来源，财产费在2024年也是有争议的。
去年，诸如重庆，武汉，广州，青岛，辛古安和其他城市等城市去年已连续发行了房地产费用，并纠正了高高的财产费用。 Zhenjiang，Wuxi，Yangzhou和其他地方还要求以折扣价支付长期空置房屋以节省财产费，从而为许多所有者节省了一笔钱。
到今年年底，随着新的财产费用标准的实施，一些物业费收费已被取消，并且再次讨论了“取消财产费”的主题。
实际上，多年来，由于服务质量和付款问题，财产所有人之间存在长期冲突。物业费指南的引入已在一定程度上规定了行业收费标准。但是，从物业公司的角度来看，财产费始终存在。困难和对价格的限制可能会进一步稀释房地产公司的利润率。
来自CRIC物业管理的数据表明，关键城市的平均财产费用收集率在2024年下降到82％，净下降了3个百分点。收集财产费的困难进一步增加了。已经减少了具有相关财产指导价格的城市的财产费用。约20％-30％。
Ehan智囊团董事长Chen Xiaotian透露，在2024年上半年，有60％的上市业务公司现金流量下降，平均现金和现金等价物减少了1.24亿元；营业现金流量平均下降了6700万元，从正降至负数；同时，应收账款的62家上市公司的总收入达到了1,108亿元人民币，而应收账款的12个已上市财产公司的应收账款甚至超过了总收入。
因此，一些房地产公司甚至让管理人员负责债务重组。乡村花园服务公司去年成立了一个债务回收委员会，以全面促进债务收回工作并解决公司的现金流问题。
杨十一认为，大多数所有者和财产之间的冲突需要通过“质量和价格匹配”来解决：“所有者应该意识到，良好的财产服务，尤其是维护公共设施，可以改善其生活环境，并保存保存。房地产价值起着积极的作用，因此有必要正常支付财产费用；另一方面，房地产公司还应提供与财产费用相同的服务，而不仅仅是关注利润率。”
他认为，尽管小房主和财产之间的冲突和争议是普遍的，无论是法律支持还是小主人支付财产费用的能力，他们可以解决财产费用的默认支付：“真正的困难来自合作或相关性房地产公司，包括初步案件服务以及一些交付的社区，仍然有工人尚未出售或尚未出售的房屋。在撞车事故之后，一些公司很难付款。
实际上，当出现住宅物业管理开发的上限时，非住宅业务的扩张也已成为新的“竞争红海洋”。
除了以前的办公大楼，城市服务和其他业务格式外，国内制造业的进一步发展，例如专业工厂地区的财产管理，公园，超级工厂以及其他专业工厂地区以及工业公园，也是财产公司的未来发展方向。
同时，餐饮，食堂和其他服务的服务需求是由大型工厂，学校，医院等延伸的，也已成为某些房地产公司的渐进式业务方向。杨十一透露，以新金切为例，这家房地产公司推出了新的“物业 +餐饮”物流服务模型，并连续收购了几家高质量的集团餐饮公司，该公司已将数亿收入带给了该公司。
也许，当传统企业达到高峰和房地产股息的衰落时，已经具有更强流动性的房地产公司需要更灵活地转折。
