2021年改变了很多人对烟台房地产市场的看法。
事实证明，市场从高峰到低谷只需要几个月的时间。
事实证明，楼市低迷会产生如此严重的连锁反应。
是的烟台商铺投资，烟台市场正在经历一个深刻的调整期。 政策、开发商、购房者都参与其中，各自寻找突破之道。
如果还有一些好消息的话，那么城市更新的节奏或许会成为目前情况的一剂良药。
从业务更新来看，9月烟台华润万象广场的开业可能是今年最有意义、最具影响力的现象级事件。
万向汇开业当天，直接造成观海路大堵车。 微信朋友圈里几乎所有的视频都是关于万向汇的经历。
一个全新的商业综合体已经爆炸，在烟台高端圈子聚集的地区产生了巨大的影响。
对于房地产市场来说，万向汇的开业将带来区域整体价值的提升。
莱山核心业务需求展现强劲潜力。
万向汇的开业也暴露了目前的情况。 莱山核心板块仍缺乏充足的业务资源布局。 与芝罘区相比，莱山区需要继续布局优质业态。
结合城市更新的步伐，莱山的商业价值正在转化为投资价值。 变现的方向可能是备受争议的店铺。
01
在“住房是用来住的、不是用来炒的”政策下，房地产投资获利的机会不断减少，尤其是非一线城市，需谨慎。
除了独立屋和公寓之外，商铺一度被认为是房地产投资中最有前景的产品类型。
然而，网络购物的兴起和商业资源的集中，让商店似乎长期以来成了一个“大坑”。
以前都说一店养三代人，现在要警惕店铺投资的大陷阱。 是的，开店投资风险比较高。
店铺投资的回报在于溢价+租金。 但目前大部分城市商铺供应过剩。 这就导致了大部分商铺很难提高保费和租金，很有可能会流失。
商铺惨案成为房地产界颇受争议的领域。 甚至被调侃说99%的店铺资源都是一文不值。
但一切都有两个方面，城市更新步伐加快，消费升级。
那1%的店铺资源就会实现巨大的增值。
商铺投资的重点包括区位、临街、人流量、居住地、购买力、便利性、商圈覆盖、开发商实力、盈利能力、开发能力等。
商店必须依赖其他资源才能存在。
大型住宅小区、政府规划的商圈、实力开发商的资源注入，可以带来源源不断的商铺人流和高质量的消费需求。
具备这些元素的商店往往很难找到。
烟台万向汇开业人气火爆，足见优质商铺的投资潜力。
02
万象灰霸屏，
莱山进入万象时代
作为烟台最大的单体商业中心，万向汇的出现彻底改变了莱山缺乏大型商业综合体的现状。
将为烟台带来商业迭代、消费升级、首店经济等诸多发展机遇。
其中，就有备受关注的城市商业红利。
作为万向商业首次进驻烟台的力作，莱山万向汇门店总数已达300+。 烟台、莱山一大批首店在此开业。
以餐饮品牌为例，万向汇97个餐饮品牌中，有37个是首次入驻烟台，其中包括绿茶餐厅、南火锅等网红品牌。
这些首店已成为烟台新的排队王。 即使居住在芝罘区，依然吸引大量人群来到莱山体验万向汇的潮流购物体验。
可以说，万向汇给莱山带来的变化是巨大的，对于整个东部板块来说是一次重要的业务迭代。
万向汇的出现契机也与莱山整体居住能水平的提升和城市更新密切相关。
莱山住宅物业方面，通过滨海路板块、三潭板块、凤凰湖板块等区域的填充，打造了以改善民生为重点的人居环境。
尤其是观海路沿线，一流城市资源聚集。 商业综合体项目是其中不可或缺的重要一环。
因此，在整体商圈规划中，莱山迎春街商圈核心主要以万向汇+嘉世客聚集的商业资源为主。
这是仅次于芝罘区核心商圈的新商业天地。 随着莱山居住人口的增加，新能源正在释放。
而依靠万向汇的出现，店铺再次被烟台人所重视。
03
烟台万向汇规模很大，这种规模的企业很难招商引资。
但据了解，烟台万向汇店却引起了极大关注。 很多想要进入的品牌因为资源被抢占而没有机会进入。
这不仅得益于华润的资源注入，也得益于莱山整体消费的升级。 这种店铺资源就是那1%。
除了万向汇的店面资源外，作为烟台华润中心的配套之一，万向大厦的底层店——华润万向金街也较为稀缺。
我们知道，大社区的底层业务是优质资源，因为它有自己的人流，消费频率高，有稳定的回头客。
这也是为什么一些社区的底层商户实际上比大多数购物中心的商铺更具有投资价值。
华润万向大厦作为莱山核心区的优质住宅社区，拥有上千户家庭，消费需求旺盛。
万向地区周边有烟台大学等学校和南山世纪广场等住宅小区，日常消费集中度高。
按照社区商户的思路，华润万象金街的客流持续稳定，是莱山相对高端的消费群体。
同时，由于万向汇的存在，带来了源源不断的可持续消费人群。
也就是说，华润万向金街的商铺汇聚了两大部分流量——万向汇带来的商圈综合体流量+主要来自万向大厦的固定客群流量。
内需流和外需流形成双循环。
烟台的商业综合体并不多，而且大多集中。 同一开发商打造的综合体+住宅+公寓+写字楼的城市级综合体就更少了。
因此，万向大厦的底层商户承载着过多的流量。
04
商圈新势力，
城市新趋势
对于商店来说，光有流量显然是不够的。
一定要有一个能把握交通的把柄，这个要看开发商的方向和城市政策。
在这个经营为王的新商业时代，华润显然是领先者。 华润商业版图涵盖万象城、万象城、万象城等知名商业IP。
华润万象人寿是华润旗下负责商业运营和服务的子公司，是升级生活方式、重新定义城市生活节奏和格调、重振消费活力的先行者。
依托烟台万象汇的华润万象金街，显然拥有可靠的开发商。
从政策导向看，烟台目前正处于城市更新的初级阶段，莱山是最重要的战场之一。
基于消费更新，除了商圈的塑造，烟台还有一项政策值得关注——便民生活区。
10月11日，商务部正式公布全国首批30个城市试点15分钟便民生活区，烟台市位列其中。
在此前的商务区专项规划中，提到烟台将建设城市级商务区（包括市级核心商务区和市级副商务区）、区域级商务区、社区级商务区和特殊商务区。 3+1”体系结构，规划形成“1+3+8+46+5”商圈布局。
未来烟台商铺投资，烟台将按照“一年试点、两年推广、三年覆盖”的思路，培育一批名人便民区，打造烟台美丽社区便民区发展体系。
在莱山，占据商圈+文化+公园+教育+体育+娱乐，这显然是万向汇覆盖的范围。
其中，社区商业、一刻钟以内的便捷生活圈，都不能缺少万象府商户的参与。
因此，华润万象金街不仅占据交通入口、拥有可靠的开发商，而且还站在政策利好的最前沿。
重要的是，这里本来就是城市的中心，也是住宅升级的中心。
当我们回顾自己的店铺招商经验或者在网上寻找店铺招商策略时，我们会发现万象金街满足了大部分条件。
在这个赛道上，华润仍然是一个可靠的选择。
对于莱山来说，城市更新步伐和生活消费升级正在带来更多城市红利。 不同的产品需要不同的投资策略。
店铺投资不是不可以，但是店铺投资一定要细化。
这个新机会需要一点耐心。
