国庆前夕，中国人民银行正式宣布下调现有房贷利率。该政策将惠及5000万户家庭、1.5亿人口，平均每年减少家庭总利息支出约1500亿元！一时间，股市、楼市反应剧烈，房产机构制定新的营销方案，全力冲击“金九银十”。购房者期待政策尽快落地，以减轻每月还款压力和负担。什么时候可以实现减持？调节方法有几种？是分批下调还是主动申请……积极信号释放后，现有房贷利率的下调路径也成为市场关注的焦点。 9月25日，北京商报记者采访了多位银行人士，预计最迟今年年底将全面实施，统一批量调整的概率较大。
预计最迟年底前
“国庆前真是一个惊喜。”自从几年前赵燕燕（化名）在北京买了自己的小公寓后，每月高额的房贷就成了他的一大难题。赵艳艳的抵押贷款总额为250万元，利率为贷款优惠利率（LPR）+55个基点。 “希望这次房贷利率能够降至当地最低水平，这样会减轻每月的还款负担。”他说。
9月24日，中国人民银行行长潘功胜在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，存量住房抵押贷款利率将下调至新增住房抵押贷款利率左右。预计平均下降0.5个百分点左右。
重磅房贷政策一出，利率何时下调，成为不少购房者关心的话题。对此，北京商报记者咨询了各大银行的客服人员，得到了类似的回答：“我们关注过新闻报道，但还没有。”收到监管指导文件后，待相关部门意见出台后，我们将立即跟进落实。”
从一线业务方面来看，一些银行内部人士透露了更多信息。一位股份制银行人士表示，“政策应该会很快发布，具体细节还得等。从以往的经验来看，指导意见应该在国庆前后发布，不会太晚。”
从宣布降低现有房贷利率到最终实施，银行需要经历一系列的内部评估和准备过程。另一位银行内部人士预计，首先，各地分行将根据总行的指导，进行内部评估，制定具体实施细则。此阶段大约需要3周到1个月；评估完成后，相关规则还需履行审批程序。这一步骤预计需要一个月左右的时间才能发出正式确认书。如果新的调整规则与上次现有的房贷利率调整一致，则只需简单设置参数即可，大约需要10天到2周的时间。但如果出现新的变数或重大变化，则需要联系借款人收集信息并开发系统，这一过程可能会延长至一个半月甚至更长的时间。待全部准备工作完成后，银行将发布公告，告知客户具体实施细节。
“从政策公布到全面实施，如果一切顺利的话，大约需要2个月的时间；情况复杂的，可延长至3个月以上。但考虑到监管机构的时间要求，预计大部分地区会在第四季度完成。所有工作将在年内完成，确保现有房贷利率下调在年内实现，不会拖到明年。”上述知情人士表示。
统一调整概率大
“5月17日”新政后，全国大部分城市首套房贷款利率应声下降。抵押贷款利率普遍跌至历史低点。新抵押贷款利率与现有抵押贷款利率之间的利差进一步扩大。降低现有抵押贷款利率也是一项切实举措。减轻购房者每月的还款负担。
根据监管要求，现有房贷利率与新房贷利率接近，平均降幅预计在0.5个百分点左右。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，这也是自去年首次下调存量房贷利率以来，全国范围内第二次下调存量房贷利率。虽然这一力度没有此前预期的80个基点那么大，但确实是国庆前夕派发给千家万户的“大礼包”。根据目前的信息，降息的政策已经相当明确，降幅将在50个基点左右，这意味着这个标准将在各地普遍执行。
从北京地区来看，购买首套房最低首付比例调整为不低于20%，贷款利率下限调整为不低于同期LPR-45基点，按当前LPR水平3.85%计算，期限超过5年。目前北京首次购房最低利率为3.4%。 “如果现有的房贷利率能降到3.4%，我会毫不犹豫地换手机。” “我会加大消费购买骑行装备”，不少借款人在社交媒体上发帖称。
银行家对于北京现有抵押贷款利率可以降低多少持谨慎态度。有人表示，“我们还没有收到明确削减具体基点的通知，从流程上看，各地制定的标准都是根据当地经济情况和对GDP的影响来制定的。”综合考虑影响等因素后确定，确保政策调整能够适应当地实际情况。”
临平住宅大数据研究院高级分析师关荣学预测，目前北京首套房贷款利率下限为LPR-45个基点，现有房贷利率或调整为LPR或LPR +10 个基点。新增贷款不太可能降至目前的水平。利率为LPR-45个基点，二套房购房者预计降至LPR+10个基点。不过，也有业内人士表示，这样的普惠政策可能会分批统一下调，也有可能将北京现有的房贷利率下调50个基点。
下调确定后，数种调整方式也是市场关注的热点话题。回顾上一轮存量房贷利率下调，8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理局发文，允许商业银行降低符合条件的存量房贷利率。住房贷款利率。当年9月25日，该行集中完成第一批主动批量调整；对于“二贷转一贷”、未完成LPR利率定价类型转换、未偿还逾期贷款本息的存量房贷客户，引导其通过手机银行或手机银行完成相关业务申请。贷款代理银行等渠道也将分批主动调整。
一位银行人士透露，“从目前掌握的信息来看，批量减持的概率较大，但不同地区可能存在差异。以北京为例，如果采用与上次下调现有房贷利率相同的参数设定方式，即根据具体时间段和第一或第二次的性质，有针对性地调整利率。国内的话，银行内部的技术准备工作会比较迅速，但也不排除新政策可能出台更多的可能性。变量，比如区分五环以内和五环外的房产、一孩家庭和二孩家庭等。这种情况下，准备工作会变得更加复杂，因为涉及到更多的分类标准。另外，针对不同地区。对于房地产（如主城区、远郊区），可能会设定不同的利率调整幅度。”
跨银行转按揭仍困难
现有抵押贷款的利率下调已得到确认。对于现有房贷的再抵押，潘功胜也表示，再抵押首先会在银行内部实施，下一步会考虑是否有跨银行再抵押的机会。
事实上，转按揭业务在2008年曾一度繁荣过。但由于监管政策限制和风险控制考虑，银行间转按揭业务此后逐渐受到限制和规范，在银行间转按揭业务中很少被提及。近年来。 。
在关荣学看来，银行内部转按揭可以满足客户多样化的需求，比如延长贷款期限、降低贷款利率等，提高客户粘性；通过再抵押，银行可以盘活现有资产并增加贷款发放。跨行转按揭的必要性在于，如果其他银行的贷款利率或贷款条件更优惠，借款人可以转按揭到其他银行，以减少利息支出或获得更适合自己的贷款产品。
对于银行间房贷转按揭成功实施的可能性，一位银行业人士表示，存在一定的难度。一旦银行间转按揭放开，各家银行将竞相提供更低的利率和更高的效率以吸引客户，市场竞争将进入白热化。
星途金融研究院副院长薛红艳指出，与银行内房贷转换相比，银行间房贷转换流程要复杂得多，并不能保证100%成功。因此，当有更好的银行内转贷选择时，预计银行间转贷不会成为政策选择。
关荣学进一步表示，目前实施跨行转按揭存在以下困难：跨行转按揭涉及两家银行，审批流程会比较复杂、耗时较长；新贷款银行需要对借款人的信用状况和抵押品进行检查。重新评估和承保，这可能会导致转按揭失败。
对银行利差影响中性
谈及存量房贷利率下调对银行的影响，中金公司研究部银行业分析师林英奇预测，“假设1年期、5年期LPR下调20个基点，存量房贷利率下调20个基点利率平均降低50个基点，我们计算一下对利差的影响。影响分别为9个基点和6个基点，总计约15个基点。假设存款利率下调25个基点、降准50bp基本可以抵消对银行利差的影响，根据央行的测算，本次利率调整的总体影响将是。银行利差呈中性，我们认为这主要是因为银行需要保持合理的利差和利润，以维持金融体系的稳定。”
下一步，银行应多方位采取增收、节支、精准管理措施，减少现有房贷利率调整对利润和息差的影响。
薛红艳强调，在本次下调存量房贷利率的同时，央行将进行降准操作，向市场释放1万亿流动性，可以部分抵消降准带来的影响。现有的抵押贷款利率对银行利差有帮助，有助于稳定银行。传播水平。此外，随着新一轮降息周期的到来，新一轮存款利率下调也不可避免。
从企业角度来看，现有房贷利率的下调并不会影响银行对房贷行业的热情。一些银行业内人士坦言，银行一直有动力发展抵押贷款业务，因为抵押贷款是银行最稳定的收入来源之一。 ，即使利润低，也是低风险的优质资产。现有房贷利率下调虽然短期影响了银行部分收入，但长期来看将推动银行优化资产结构，寻找新的增长点。
