据微信公众号“潍坊住建之声”消息，近日，山东省潍坊市住房和城乡建设局等五部门联合发布《关于进一步优化调整房地产相关政策的通知》 。新政策以严控增量、优化存量、提质为重点，着力推动房地产市场止跌企稳，提出十项措施。
在合理控制新增商品住宅用地供应方面，对商品住宅退役周期超过36个月的县市、开发区暂停供地。拆除期限超过18个月的，将限制土地供应，新出让商品住宅用地面积将根据年内竣工收回的现有商品住宅用地面积，按照“尽可能多地恢复活力和供应”。
在强化住房公积金的支持和保障作用方面，新政策提出将住房公积金最高贷款限额提高至100万元；对在潍坊市购买首套自住房的多子女家庭，住房公积金贷款最高限额提高至120万元；对符合申请住房公积金个人贷款条件的高层次人才，在潍坊市申请首次购房住房公积金贷款的，最高贷款限额提高至200万元；购买优质住宅、活动板房的，最高贷款限额在上述基础上提高10元。一万元。及时出台“企业对公”政策。对山东省行政区域内新购买住房的，取消提取住房公积金购买住房的居住地或工作地点限制。
此外，优化新发放个人住房贷款服务。商业个人住房贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一不低于15%。具体首付比例由商业银行根据客户风险状况和意愿与客户协商确定。
以下为政策全文：
按照国家和省有关工作部署，以严控增量、优化存量、提高质量为重点，着力推动房地产市场止跌企稳，结合我市实际，现出台以下政策并提出了措施建议。
一、合理控制新增商品住宅用地供应。对商品房退役周期超过36个月的县、市、开发区，暂停土地供应。拆除期限超过18个月的，将限制土地供应，新出让商品住宅用地面积将根据年内竣工收回的现有商品住宅用地面积，按照“尽可能多地恢复活力和供应”。
2.有效优化商品房存量。支持县市、开发区积极争取国家保障性住房再贷款政策，选择1-2家政府保障性住房收购主体，认真分析保障性住房需求和商品住房存量，收购符合条件的单位。适宜面积和价格 将适宜、位置优越的现有商品房存量作为经济适用住房。对于金融机构为支持地方国有企业以合理价格收购已竣工未销售商品房用作保障性住房而发放的贷款，中国人民银行向金融机构发放的再贷款比例由60%提高贷款本金的 % 至 100%。
3、盘活闲置土地资源。落实地方政府支持企业发展建设的主体责任。对于逾期一年以内的未开发土地，企业承诺在一定期限内开工建设的，可以签订补充协议，重新协商开工、竣工日期和违约金支付条件。充分利用二级市场流转和流转，为企业出让土地、合作开发等提供服务。如因企业自身以外原因导致土地闲置，企业无法继续开发、难以流转的政府与企业协商收回土地，合理确定回购价格；因企业原因闲置土地两年以上未开工的，依法无偿收回。
4.推动优质住房开发建设。对于新拿地块的优质住宅项目，或经区级研究批准并按照《潍坊市住宅规划设计质量提升导则》调整并经主管部门确认的住宅项目在整块地块尚未出售（含预售）的情况下，在不影响交通安排、消防安全、相邻权利人权益的情况下，可以在住宅楼首层设置庭院。满足绿地率。庭院面积不计入建筑密度和绿地率。进深不宜大于7米，围栏高度不宜大于1.8米（朝北庭院的设置，若确实需要设置实体围栏或围栏高度超过1.8米等，需特别论证），沿东西方向。次干道和城市道路30米以上的院落内不得设置实体围墙。可以使用可以阻挡景观的透水墙或树篱。庭院内不得设置永久性建筑物。住宅首层可设计为复式结构，并可采取采光井、下沉庭院等措施改善居住体验。
5.优化容积率计算规则。优化完善新开工项目容量、建筑面积计算规定。 ①已建的社区党群服务中心、卫生服务设施、养老服务设施、托幼设施、体育健身设施、应急物资储藏室等配套公共服务设施不计入容积率。 ②建筑保温层外的保护层、找平层、装饰层（含幕墙）等不计入容积率。 ③住宅建筑开放式阳台和封闭式阳台的水平投影面积之和不超过建筑面积的20%，进深不超过2.1米，并按1/2计算入容积率水平投影面积；深度或者面积比例超过上述规定的部分，按照其水平投影面积计算容积率。 ④每户住宅单元用于放置中央空调室外机的设备平台水平投影面积不大于4.5平方米的，不计入容积率。不符合上述要求的，按照开放式阳台规则计算建筑面积，计入容积率。 ⑤建筑高度不超过54米的住宅建筑，每户可在建筑主体结构外拥有一栋非围合的建筑，进深不小于2.1米且不大于4米，高度为自然层不少于两层，水平投影面积不超过住宅建筑面积。套房内25%的建筑面积属于空中花园。户户空中花园进深2.1米以内的部分，按其水平投影面积的1/2计入容积率，2.1米以上4米以内的部分，不计入容积率。如果住宅既有阳台又有户用空中花园，阳台应进行围合，阳台外不应有户用空中花园。
6.优化新发放个人住房贷款服务。商业个人住房贷款不再区分首套房和二套房，最低首付比例统一不低于15%。具体首付比例由商业银行根据客户风险状况和意愿与客户协商确定。商业个人住房贷款借款人可以自主选择固定利率或浮动利率作为定价方式，并与金融机构协商约定重新定价周期，更好地满足刚性和改善性住房需求。
7.降低现有个人住房贷款利率。完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量住房贷款利率。 2024年10月31日前，各银行机构统一对符合条件的存量住房抵押贷款（含一级、二级及以上）利率实施批量调整。对于在LPR基础上加点幅度高于-30BP的存量房贷，加点幅度将调整为不低于-30BP。
8.强化住房公积金的支持作用。住房公积金贷款最高限额提高至100万元；对在我市购买首套自住房的多子女家庭，住房公积金最高贷款限额提高至120万元；符合申请住房公积金个人贷款条件的高层次人才，可在我市申请首次购房住房公积金贷款的，最高贷款额度提高至200万元；购买优质住宅、活动板房的，贷款最高限额在上述基础上各提高10万元。及时出台“企业对公”政策。对山东省行政区域内新购买住房的，取消提取住房公积金购买住房的居住地或工作地点限制。
9.加大对“白名单”项目的支持力度。优化受托住宅资金业务的银行考核办法，提高支持“白名单”项目融资的银行在住房公积金、住宅维修基金、商品房预售资金等存款和银行考核分数中的权重.;工作不积极的，银行可以依法依规对其采取排除其从事银行招投标业务、约谈等消极纪律措施。
10.推进转让通知登记。在商品房“以旧换新”中，开发公司收购的现有住房可以办理转让通知登记。公告登记的房屋出售后，开发公司可以申请注销公告登记，旧房业主、旧房购买人可以申请办理过户登记。 。
本通知自发布之日起施行。实施期间如遇上级政策调整，按调整后的相关政策规定执行。
潍坊市住房和城乡建设局
潍坊市自然资源和规划局
中国人民银行潍坊分行
国家金融监督管理总局潍坊监管分局
潍坊市住房公积金管理中心
2024 年 10 月 12 日
