财联社5月9日报道，记者李洁指出，李嘉诚所辖公司于京城耕耘二十余载的住宅建设项目——御翠园，近期再次调低售价并推出抛售策略，此举迅速吸引了业界的广泛关注。
记者得到消息，长实在北京朝阳区的东四环地段开发的“御翠园”住宅项目，最近推出了新一期的住宅销售。该高层住宅的均价已经下调至每平方米7万元，总价最低只需980万元，相比去年开盘时的价格，降幅接近一百万。
李嘉诚讲话画面
此次推出的住宅，其销售价格区间为每平方米7万元至7.1万元，户型包括140平方米和180平方米的高层住宅，目前这些户型均有房源在售。该项目的销售代表向记者透露，此次优惠活动自五一开始实施，他指出，在五一假期期间，人流量较大，尤其是140平方米的户型销售情况良好。
依据项目之前9.07万元至9.97万元每平方米的备案价格，本次推出的户型，每平方米的售价降幅达到近2万元至2.9万元；据此推算，本次的销售价格与备案的最高价相比，实际上相当于打了七折。
御翠园项目历经二十余载的开发，堪称业界的老牌项目。鉴于其早期获取土地，土地成本相当低廉，且拥有广阔的盈利空间，因此今年加大促销力度，实为顺应市场趋势，加快销售速度的举措。58安居客研究院院长张波向记者透露了这一信息。
在当前第四代建筑数量持续上升的背景下，今年将会有更多户型优质、得房率较高的产品陆续推向市场，这无疑进一步加剧了御翠园的销售压力。
降价百万“抛售”
据调查，北京御翠园项目在去年开盘时，其销售的平均价格大约介于7.5万元至7.6万元每平方米。目前推出的房源，在去年开盘时的价格基础上，再次进行了降价处理，降价幅度大约为一百万。
在此次价格下调之后，140平方米的高层住宅户型，其总价相较于上次开盘时降低了大约100万元。上次的开盘价格大约在1080万元至1100万元之间，而现在的入手价则是从980万元起步。御翠园的一位销售顾问这样向记者透露。
除高层户型降价，御翠园的别墅项目价格，也在下调。
该置业顾问指出，由于别墅总价不菲，此次降价幅度相当可观。别墅中最小户型面积为345平方米，降价后起售价为2900万元，单价介于8.5万元至8.6万元之间，而之前的价格区间大约在3200万元至3300万元。
御翠园内部画面
在采访过程中，记者得知开发商在决定降价的同时，为了弥补去年高价购房的资深业主，特别推出了御翠园的两种补偿措施。
该置业顾问阐述道，存在两种补偿方式：一是进行补装修，以每平方米固定费用为依据，为原有业主提供装修服务；二是实施补差价策略，根据不同户型提供80至100万元不等的补偿金。
售楼处的工作人员向记者透露，调整房价的动机在于，希望在房屋交付前，将尚未售出的房产尽数售罄。他们预计，在6月份交付房屋之后，高层住宅的价格将回升至大约每平方米8万元的水准。
据相关消息，自御翠园项目获得土地使用权以来，至今已历时23年。该项目还是李嘉诚先生在北京投资的第一个住宅项目。
公开信息显示，“御翠园”项目是由长江实业集团旗下的和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司负责开发的。根据多家媒体的先前报道，该项目的姚家园地块总面积约为40万平方米，和记黄埔在2001年以7亿元的价格成功收购了该地块，其楼面地价仅为每平方米1750元。
历经四年土地获取，长实开发的逸翠园一期终于在2005年迎来开盘，却随即步入了漫长的开发周期。二十多年后，该项目的二期——御翠园，于2024年才正式开盘并投入市场。
在这长达二十余年的岁月里，李嘉诚所辖企业亦分得了土地增值的丰厚回报，御翠园的销售备案价格已较原土地价值增长了超过五十倍。有分析人士提出，即便以七折的折扣“降价”销售，与当初取得土地时的价格相比，售价仍增长了数十倍，企业依然能够实现可观的利润。
北京多项目推出特价房
御翠园项目的降价，也对周边房产市场产生了影响。
房地产领域的专家向记者透露，李氏集团管理的项目实施降价策略，此举已促使周边地区的房价出现下降趋势。
朝阳区华纺易城小区本周成交了一套面积达138平方米的三居室，成交总价为858万元，单价为6.2万元每平方米。该房源位于次顶层，属于中间楼栋，并无明显缺陷。对比上周，该小区相同户型的房源成交总价为945万元，短短一周内，同类房源的总价便下降了87万元。
张波指出，该楼盘降价对整个板块确实产生了影响。首先，与同期新项目相比，它在设计现代感和配套设施质量上略显不足，导致吸引力不足，竞争激烈程度较低；然而，价格上的优势却促使其他开发商不得不跟进降价或增加优惠，以吸引更多客户。其次，二手房板块的挂牌量本身就很大，当前的价差将进一步降低大量二手房的竞争力，预计业主降价的情况将会增多。
御翠园周边地区即将迎来多�新项目的加入，其中不乏中建智地、中国金茂、越秀地产以及朝阳城发联合体以126亿元高价竞得的平房黄衫木店地块。届时，一场激烈的竞争将正式拉开帷幕。据分析师所言。
实际上，并非仅御翠园一家采取了降价销售的策略。自五月以来，北京多个楼盘纷纷推出优惠房源，而价格调整的话题也已成为这些楼盘所在区域的焦点讨论。
据公开信息透露，在五一假期，位于朝阳区的中建璞园推出了特惠房源，其中一套94平方米的三室住宅在折扣后的售价为655万元，比原价降低了大约100万元。同时，丰台区的森与天成、顺义区的住总芳华里、大兴区的德贤华府、大兴区西红门的橡树湾三期以及石景山的中海学府里等多个楼盘，也推出了特价房或实施了优惠措施。
北京的新房市场确实出现了部分房价的下降趋势，不过这种下降并非普遍现象，各区域间呈现出明显的差异。尤其是位于核心区域的高端住宅项目，由于稀缺性和产品优势，其对价格的支撑作用依然明显。与此同时，昌平、顺义等外围区域的降价比例则相对较高。这是张波在接受记者采访时所表达的观点。
针对这一情况，分析人士提出，首先，由于二手房价格的下调，使得新房在性价比方面的优势相对减弱，因此购房者更愿意挑选那些发展较为成熟的区域购买二手房；其次，房地产企业面临着较大的偿债压力，为了迅速实现资金回笼，它们不得不加大力度对新房进行降价促销。
在交易领域，根据安居客的监测信息，4月份北京的新房成交量为3095套，较去年同期增长28%，但较前一个月减少了29.6%。至于二手房市场，北京市住建委公布的数据表明，4月份的二手房网签量达到15569套，较上个月减少了19.05%，而与去年同期相比则上升了16.59%。
张波指出，在北京的新房市场上，短期内或许会出现一些通过降低价格来增加销量的情况，然而，价格的变动幅度会受到不同区域位置的影响，但总体来看，整个市场的整体趋势依然是稳定并持续向好的。
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李嘉诚旗下位于北京的御翠园住宅项目打七五折入市 图为李嘉诚
北京李嘉诚集团旗下的御翠园住宅项目，以七五折的优惠价格投放市场，此消息一出，立刻在地产界引起了轰动。然而，在这片喧嚣之下，御翠园项目占地已有二十余年，其户型设计和装修风格亦略显陈旧。此外，该项目在当前政策敏感时期所进行的精准营销，不过是李嘉诚又一次巧妙地把握住了消费者的心理。
上周六，众多购房者被北京某豪宅项目御翠园推出的七五折优惠所吸引，纷纷兴高采烈地前往位于东四环的项目现场，门口竟然出现了难得一见的壮观长队，排队等候叫号的队伍已经超过了五百人。
御翠园这座备受瞩目的豪宅，标志着李嘉诚在北京的首个住宅投资，同时也是他在该城市住宅领域的收山之作。在此次特价活动启动之前，李嘉诚仅是土地储备一项，便已默默坚持了长达23年的时间。
在房地产市场领域，李嘉诚，这位96岁高龄的商业巨头，其一举一动依旧受到广泛关注。他早年便公开了自己投资的核心理念——“绝不贪图最后一分利润。”面对他人的贪婪，他则表现出谨慎与恐惧，始终追求与众不同的策略。
随着房地产调控政策逐步放宽，御翠园在市场上抛出了一记七五折的杀手锏，吸引了众多购房者和开发商的目光。在这轮大幅降价行动中，李嘉诚究竟有何深意？
01、七五折优惠，惊动买房人
注意到御翠园购房者的众多，他们大多因价格优势而心动。开发商推出的优惠房源中，最低的平均价格仅需7.5万元。这一价格与项目前两年所透露的超过10万元的预期售价，以及销售许可证上所标注的最高近10万元的参考售价相比，几乎降低了四分之一。
降价信息来得太过突然，让众多营销人员以及中介都感到十分意外。一位对项目有所了解的营销人员钟晨表示，“原本开发商给出的价格区间在9万至10万元之间，然而听闻此次折扣仅为7.5万元后，当晚就有外地人士急忙赶回来实地考察”。
那么，7.5万元的平均价格是否偏低？首先观察御翠园周边的二手房市场，同一开发商的逸翠园项目目前有46套二手房在售，其平均价格多在七八万元之间。此外，周边其他二手房的单价普遍超过了9万元。
换言之，只需二手房的价格，便能购得御翠园的新宅。这听起来颇具吸引力，然而，许多人并未察觉到的是，由于开发商长时间囤地，御翠园目前剩余的土地使用权年限仅有47年。
御翠园项目，这一地块早在2001年便被李嘉诚收入囊中。当时的地价仅为每平方米1750元，然而时至今日，经过二十余年的变迁，御翠园的售价已飙升至约8万元每平方米，涨幅高达40余倍。
这正是李嘉诚所领导的长实集团长期秉持的营销方针。大家普遍知晓，在房地产市场，李嘉诚素来技艺高超，仅凭捂盘一招便收获颇丰。得益于土地成本的低廉，长实集团一直坚持按照市场价或是低于市场价来销售房产，且勇于成为第一个降价的先行者。
然而，御翠园此次的降价促销，在时间安排上显得尤为缓慢。它在北京高端住宅市场内，以“鸽盘”之称而闻名（这类项目通常指那些长期积压、迟迟不开盘的），自三年前便开始有入市的传闻。在此期间，御翠园不止一次地对外宣称即将开盘，甚至有消息传出其售价高达每平方米13万元，然而，尽管如此，项目始终未能正式推出市场。
直至2023年，一贯稳健的北京高端住宅市场开始显现价格下滑趋势，李嘉诚便果断作出决定，不再继续等待。他不仅在2023年7月18日成功取得了项目的预售许可证，而且在楼盘的备案价格上表现得更加审慎和保守，最终将售价设定在9万元至9.97万元这个区间内。
尽管已经获得了项目销售许可，但御翠园的发售却一直未见有任何动静。直至今年七月，御翠园才正式进入市场，该楼盘共有九栋住宅楼，共计473套房源获得入市许可，并且是以现房的形式进行销售。为了吸引更多的潜在购房者，长实集团更是特别策划并实施了一次全球性的宣传活动。
御翠园项目包含9栋住宅楼，共计473套房源已取得入市资格，且项目采用现房销售模式。附图为楼市网络示意图。
今年八月，长实集团在香港、上海等城市及众多国际大都市推广御翠园项目，力图吸引海外投资者。但直至此次降价行动之前，该项目已销售满三个月，然而销售成绩却一直未见显著提升。
近期七五折促销活动一经推出，御翠园便占据了北京楼市新闻的头条位置。据悉，在50套特价房一售而空后，御翠园随即追加推出了50套新房源，并且房价也相应有所上调，由原来的每平方米7.5万元提升至7.7万元。最新的消息显示，御翠园的最低售价已攀升至每平方米8.1万元。
钟晨认为，这在一定程度上体现了李嘉诚通过调整价格策略来测试市场反应，他主要关注项目的销售进度，若在取消价格优惠后，无人购买房产或访客数量显著减少，那么预计后期还会再次推出优惠价格。
曹亮，一位对项目定价机制有所了解的房地产企业代表，指出：“现如今，开发商在定价方面都极为谨慎，众多上市公司实行的是三级审批制度，价格最终需上报至总公司进行决策，这与之前只需经过两级审批即可定案的情形大相径庭。究其原因，在于当前市场对价格变动极为敏感。”
对于长实集团来说，仅对部分房源提供七五折的折扣优惠，并不能彻底消除销售难题。截至目前，御翠园已获得批准的待售房源共有473套，然而，若将尚未获得批准的房源计算在内，御翠园的总房源量将超过1000套。然而，随着房价的上涨，是否还有更多客户愿意接受这一价格并购买呢？
目前，御翠园重点推出的住宅产品均为大面积户型，包括345平方米与405平方米的联排别墅，以及185平方米与140平方米的大户型三居室。即便以每平方米7.5万元的价格计算，一套140平方米的三居室，其总价至少也要达到1050万元。
何况，针对那些对豪宅有着严苛要求的购房者而言，价格并非他们决策时的唯一考量因素。在当下，新房市场早已告别了盲目购买的时代，购房者在关注价格的同时，还会对项目的品质以及户型设计进行细致挑选。以御翠园为例，其户型设计便成为了它必须跨越的一道重要关卡。
直言不讳地讲，昔日的设计风格和审美观念在现今的市场环境中显得有些过时。内地的购房者更偏爱方正的户型，然而港资开发商所设计的户型却多为狭长形状，加之房屋本身定位为豪宅，却以毛坯形式交付，钟晨这样说道。
然而，当御翠园的销售真正宣告结束，这同样预示着长实集团在北京所持有的最后一块土地也已售罄。不过，对于李嘉诚来说，这并非他首次在降价策略上掀起如此波澜。
02、四处降价，李嘉诚图啥？
李嘉诚已经96岁高龄，鲜少出现在公众视野。然而，就在今年的8月27日，恰逢长实集团业绩发布会的日子，他竟然意外地出现在了一场发布会上，看上去精神矍铄，状态极佳。
李嘉诚自2018年起便宣布了退休，然而公司关键的经营管理决策仍需他的参与。在公开场合露面之外，他频繁穿梭于香港长江集团中心大厦七十层的办公室。这座位于香港中环核心区域的建筑，从侧面映射出“李超人”在商业界的显赫地位。
图为长实大厦 网络图
在李嘉诚错综复杂的商业布局中，长实集团与长江和记实业占据着核心地位。前者专注于房地产开发等业务领域，而后者则致力于多元化经营，积极向全球市场进行扩张。
李嘉诚在商界历经70余年的辉煌，他经营企业的关键在于“提前规划、及时退出”，并始终坚持“绝不贪图最后一块铜板”的原则。凭借其精明的“买入与卖出”策略，李氏商业帝国得以持续繁荣昌盛。
陈宇，一位曾参与李嘉诚视频会议的地产界人士，向《财经天下》透露，在李嘉诚主持的调研会上，他不仅会进行全面的考察研究，而且还会在聆听过程中亲自记录要点。
李嘉诚的勤奋与机智在业界大佬中享有盛誉。据新闻报道，曾流传一则未经证实的轶事，讲述李嘉诚与香港商界巨头们竞速跑步，他总能勇夺桂冠。当有人好奇询问他取胜的秘诀时，他幽默地回应道：难道不是你们在听到起跑信号后才起步的吗？
尽管房地产市场承受着巨大压力，长实集团亦承受着相当程度的业绩挑战，其收入已连续四年呈现下降趋势，2023年的营业收入仅为2019年的57%。在综合评估和预测市场走向后，李嘉诚再次作出决策，选择提前介入市场，引发了一系列降价促销活动。
今年三月，李嘉诚名下上海中环的“高尚领域”项目，以八五折的优惠价格出售了73套住宅，总交易额达到了约8亿元人民币；进入七月，东莞的“海逸豪庭”项目同样采取了五折促销策略，使得项目的平均价格下降了1万元。
即便是在香港，李嘉诚名下众多住宅项目也实施了降价销售策略，其中最大折扣高达五成。此类降价促销行为几乎囊括了长实集团近期推出的所有新盘。由此，众多人士开始担忧李嘉诚是否又要开始出售其资产。
中国城市房地产研究院院长谢逸枫对李嘉诚集团旗下降价项目进行了深入的重点调查。在他看来，将降价出售房产视为撤退的信号，是公众对李嘉诚的普遍误解。实际上，这些项目降价的根本目的，主要是为了市场营销。
谢逸枫指出，若李嘉诚对内地房地产市场持极度悲观态度，他必然会在土地资源、投资性物业以及高端物业方面进行转让或全面清理。然而，目前的大幅降价现象仅限于少数房源，并未导致整体价格的全面下调。
李嘉诚推出的降价房源存在特定条件，这些房源在户型设计或朝向等方面存在一定不足。然而，从整体房源数量分析，折扣力度并未如宣传所言那么显著。实际上，真正的折扣房源比例不超过10%，而部分楼层条件优越的房源甚至可能出现价格上涨。谢逸枫如是说。
凭借其灵活的价格策略，李嘉诚的降价举措普遍引发了消费者的抢购热潮。无论是此次北京的御翠园项目，还是香港的蓝色海岸项目一进入市场便以七折优惠吸引众多购房者；同样，东莞海逸豪庭项目以五折优惠一上市便迅速售罄。
降价措施频繁推出，引起了投资者在股东大会上的广泛关注。在2024年度的股东大会上，长实集团董事长，即李嘉诚的长子李泽钜，对此作出回应：“对于楼盘的定价，不能一概而论，其价格是根据每处物业的具体情况来确定的，这包括物业的地理位置、交通状况、周边环境，以及当时的市场状况。”
尽管开发商在新房市场的价格竞争由来已久，且竞争激烈，却鲜少出现如此热烈的抢购场景。然而，李嘉诚的楼盘降价举措，却频繁登上楼市新闻的头条，这究竟又是如何实现的呢？
谢逸枫指出，该降价项目的销售成绩显著，其核心原因在于李嘉诚对市场动态的精准把握。相较于其他开发商，李嘉诚对政策、经济、人口等因素的关注度更高。在政策和市场迅速变化的情势下，他能够迅速捕捉到购房者对房价变化的敏感反应，并迅速将产品推向市场。
仔细观察这些降价活动，它们几乎都是在政策和市场快速变化的敏感时期推出的。以香港为例，近年来它积极引进内地杰出人才，李嘉诚便针对年轻群体推出了必需的住房，趁着这个时机降价，立刻引发了广泛关注；而在御翠园降价消息发布的前一个月，北京房地产市场刚刚完成了限购政策的调整。
至今，尽管近年间已陆续将若干项目售出，然而凭借捂盘策略及变通的价格调整手段，内地市场仍旧是长实集团最为关键的地产领域，堪称其生命线的重要部分。根据该集团截至2023年12月31日的财务报告显示，在已签约但未最终确认的物业销售中，内地市场以34.59亿元的成绩高居榜首。
03、新的抄底机会在哪里？
然而，项目接连售出后，李嘉诚可供出售的资产日渐减少。同时，李嘉诚似乎有意图开启新一轮的低价收购周期。
众所周知，自2013年起，李嘉诚便开始大量处置内地及香港的资产，九年间，长实集团在内地累计实现超过1700亿元的现金回笼。在这种逆向思维策略的指导下，原本以房地产业务起家的李嘉诚，不断调整和优化其商业布局。
李嘉诚一方面通过出售地产项目获取了资金流，另一方面则借助长和集团旗下的企业大力拓展全球范围内的多元化业务，从而使得他的商业帝国涵盖了通信、基础设施建设、港口运营、石油开采以及零售等多个行业。
尽管在房地产项目的谨慎投资策略下，长实集团的待售地产项目数量有所减少。《财经天下》通过查阅长实集团官方网站得知，目前该集团在内地的发展中项目共计13个，其中大部分项目在2015年之前已经开盘，而只有少数项目在陆续进行分散销售。
在2023年，无论是查看公司的财务报告，还是在业绩讨论会上，长实集团都传达了持续购入房地产的意向，并表示“将紧抓市场发展良机，充分利用投资决策的灵活性，寻找新的商机，以应对各种挑战”。
李泽钜在2023年对房地产市场发表看法，他认为：“当普遍认为前景不佳，并且利率水平较高的情况下，市场的风险往往相对较小。”进入2024年，长实集团在其年中报告中再次强调，公司坚持采取谨慎的土地储备策略，并持续寻找优质土地资源，为未来的发展做准备。
尽管目前投资情况显示，长实集团在内地的住宅用地购置尚未实现，且在香港的房地产投资规模也显著低于过去，然而，在减持邮储银行的过程中，李嘉诚父子多次积极操作，此举引起了广泛的关注。
在2024年10月，李嘉诚与李泽钜父子在短短一个月内对邮储银行H股进行了四次减持操作，减持总量达到了1.57亿股，所涉资金量更是高达7.33亿港元。进入2024年上半年，长实集团所持有的现金储备已增至327.8亿港元。
李嘉诚的这种“钞能力”究竟将流向何方？观察今年上半年的投资动向，大量现金已投入到多元化的业务领域。李泽钜曾对长实集团的业务布局发表过看法，他期望的是，根据不同地域、不同业务类型以及不同的经济周期，灵活调整策略，将资金分配至各类资产，实现均衡发展。
观察全局走势，长实集团的资产配置正逐步转向基础设施和能源等多个不同领域，借助高质量的基础设施和能源项目的投资，旨在减少传统房地产市场波动对集团整体业绩的冲击。在此过程中，基础设施和实用资产业务已成为长实集团着力发展的核心业务之一。
今年四月与五月，长实集团通过其合营企业分别成功购得北爱尔兰一家天然气网络运营商40%的股份，以及英国一家专注于可再生能源发电资产的公司20%的份额。此外，在八月，该集团再次通过合营企业，获取了一家英国陆地风电资产组合的40%权益。
海外基建投资持续扩大规模，这一趋势可通过公布的利润贡献数据略见一斑。目前，长实集团的利润主要来源于基建与实用资产业务，在2024年上半年的财务报告中，这两项业务共贡献了超过一半的利润，具体金额为40.98亿港元。
长实集团对海外投资项目的持续关注将成为其未来经营的核心焦点。在投资者会议上，李泽钜明确指出，集团将致力于捕捉全球市场的巨大商机，寻找那些能够带来两位数回报率且资产流动性强的投资项目。
10月29日，胡润研究院公布的2024年财富排行榜上，李嘉诚家族凭借2000亿元的身家，荣登房地产行业首富宝座；同时，在整体榜单中，他们位居第六。
