女子付百万首付房未拿到钱难回征信出问题,起诉被驳回

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封面新闻记者 石伟

周女士向记者透露,目前她面临多重困境:购房合同无法履行,首付款逾百万难以追回,信用记录也遭受损害。尽管她愿意承担违约责任,并希望开发商退还剩余房款,但开发商却表示拒绝。这一切发生在2021年5月21日,当时周女士在湖北汉川市的“天屿湖”项目订购了一套别墅。销售员曾承诺协助办理按揭贷款,若无法办理,则可退房退款。

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图为“天屿湖天宫岛”楼盘 受访者供图

协议中明确规定了这一条款。然而,由于按揭未能成功办理,我依照协议提出退房并退款的要求,但她声称自己已辞职,指示我联系开发商,随后竟将我拉入黑名单。周女士透露,她在2025年2月对开发商提起了诉讼,要求返还购房款。近日,她收到了汉川市人民法院的判决书,但遗憾的是,法院驳回了她的诉讼请求。

法院判定,在《定购协议》中关于“退房款”的条款属于预约合同范畴,然而自《商品房买卖合同》签署以来,买卖双方的权利与义务已发生变动,预约合同的相关条款对双方当事人已失去约束力;办理按揭贷款并非开发商的职责,周女士未能按时支付购房款已构成违约行为,因此她不享有解除合同的权利。

百万首付买别墅

按揭失败要求退房退款被拉黑

周女士透露,在2021年5月,她受到了“天屿湖天宫岛”项目销售人员的电话邀约,随后便决定前往实地查看。

周女士表示,一套双拼别墅的价格高达三百多万元,而她当时在武汉已拥有数套房产,对此她担忧名下贷款会影响按揭办理。销售员王某提出建议,让她将老旧房产进行抵押,抵押所得足以支付首付。开发商詹总承诺将协助她办理银行按揭,若按揭未能成功,还可选择退款并退房。

周女士提供的聊天记录揭示,2021年5月18日,她支付了124万元作为首付,其中包含2万元的定金。紧接着的半个月里,周女士多次询问“银行的情况如何”。到了月底,王某告知她,“明天我们将签署合同。合同签署后,银行需要保留一份,还需经过审批流程,发放贷款,整个过程尚需时日”。

数月之后,周女士持续追问:“银行的状况如何?”“若再不给予答复,我就不打算继续了。”“我打算退房,不再需要了。”而王某则不断回应:“请稍等,银行审批需要时间。”“今年的银行审批非常严格。”“詹总也在催促行长审批。”等等。

在这段时间里,王某将李经理的联系电话转给了周女士。周女士反馈说,李经理表示办理有难度。她询问詹总是否有解决办法,如果没有,就请求退款。随后,周女士遵照指示重新提交了所需材料,并持续跟进按揭贷款的办理进度。

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周女士与开发商詹总聊天记录(受访者供图)

2021年11月,王某宣布他决定离职,紧接着他提到“詹总提到他打算前往银行一趟,他对你的事情非常关心”。随后,周女士依照王某的指示再次提交了按揭贷款的相关文件,并被告知需要转至另一家银行进行办理。

自那时起,这样的状况持续到了2023年7月22日,王某无奈地表示,自己已无力回天,“既然贷款无法获批,按照常理,售楼部理应退还你的款项。”

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销售员与周女士聊天摘录(受访者供图)

周女士回忆道,詹总当时曾告知她“这笔款项无法批准,可以选择退款”。事态由此升级,双方开始互相指责,最终王某将周女士从通讯录中删除。

在上述时间段内,周女士与詹总的对话中,詹总不止一次地提及“已经与行长进行了交流,请求尽快办理贷款”“刚刚与行长有过沟通,力求尽快将您的贷款批下来”。然而,最终詹总将周女士从好友列表中移除。

退款条款已无约束力

法院一审判开发商无办按揭义务

周女士所提供的信息显示,在2021年5月3日,她与湖北天屿湖生态文旅公司达成了《天屿湖国际休闲社区订购协议》的签署。根据协议内容,买方承诺在协议签订后保持原房不进行更换或退还,并在7天之内全额支付购房款项。此外,协议的备注部分特别指出,若情况有所变动,买家有权进行退房或换房操作。

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《商品房买卖合同》补充条款(受访者供图)

在双方签订的《商品房买卖合同》中规定,购房者在合同生效后需向银行申请185万元的按揭贷款,且购房者已充分了解银行及公积金管理机构对申请此按揭贷款所需满足的条件及需提交的相关材料。由此,若因购房者自身原因导致无法办理按揭贷款,责任应由购房者自行承担;在按揭审批额度不足或未获审批的情况下,若购房者于审批结束后15日内未能付清剩余房款,将被视为违约,并需按时间节点支付相应的违约金。

《商品房买卖合同》规定,若购房者确实无力全额支付房款致使合同终止,需向卖方支付相当于房屋总价10%的违约赔偿;此外,若购房者于办理银行按揭手续前提出解除合同,已交付的款项将不予返还。

补充协议中规定,若购房者在180天逾期未按约定足额付款,则卖方有权单方面终止《商品房买卖合同》,已支付的全部款项将不予返还,房屋所有权转归卖方,购房者需无条件协助完成交易取消的相关手续,且相关费用需由购房者自行承担。

周女士之所以决定将老房子作为抵押物支付首付,是因为售楼部曾作出“如有变动可退可换”的承诺,并且答应协助她办理银行按揭贷款手续。

5月15日,汉川市人民法院作出一审判决,决定不予支持周女士要求退还购房款项、支付资金占用费用、违约金以及兑现活动券的请求。

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《定购协议》内容(受访者供图)

法院判定,《商品房买卖合同》系合同双方真实意愿的体现,合法且有效,合同双方均有义务严格遵守并执行。《定购协议》中关于“如有变动,可退可换”的条款,属于预约性质,自《商品房买卖合同》正式签署起,买卖双方的权利与义务已根据本约合同作出相应调整,因此,预约合同的相关条款对双方不再产生约束作用。周女士夫妇决定采用按揭贷款的方式进行购房,这一选择完全属于他们自己的权利,而非开发商应尽的职责。然而,由于周女士未能成功联系到贷款银行,导致她无法及时筹集到购房款项,这已构成了违约行为。根据法律规定,周女士因此不具备解除合同的资格。

开发商曾被起诉11次

律师:买房人要格外注意权益条款

周女士透露,她曾向开发商提出,可以依照合同规定支付违约金来终止合同,或者将已缴纳的首付款进行转换,用以购买开发商其他价格更为优惠的住宅项目,然而这一提议遭到了开发商的拒绝。

5月21日,记者成功联络到了“天屿湖”的詹总。詹总回应道:“让她提起诉讼吧,她因为购房资金不足,这才采取这样的行动。”随后,他便结束了通话。

天眼查平台的数据表明,湖北天屿湖生态文旅有限公司的股权完全由汉川市达利置业投资有限公司独立持有。在这近8年的时间里,这两家公司共计有48次被法院指定为执行对象,同时,还有3次法院对其发布了限制消费的命令。

在过去五年间,天屿湖公司遭遇了11起关于商品房销售合同的诉讼,其中在10起案件中,法院对原被告双方的部分诉求给予了支持,而在另外一起案件中,原告选择了撤回诉讼。

肖应欢律师,来自湖北赋兮律师事务所,他指出,依据相关法规,后续签订的合同内容能够取代先前签订的合同内容。在本案中,购房合同对双方的权利与义务进行了调整,原有的承诺协议已被新的条款所取代,“法院的这一判决是公正的。”

肖应欢告诫购房者应吸取教训,对于口头上的承诺,务必保留相关证据。同时,还需对承诺的合法性进行评估。即便是书面形式的承诺,如果违反了法律法规,同样无法获得法律的保护。在后续签订的合同中,若对之前的条款内容有所修改,必须进行单独的确认。而在签订新合同时,还需明确之前约定的有效性。

肖应欢指出,周女士在首审中的要求未能得到法院的认同,主要原因是诉讼方向存在错误。他建议周女士应当重新考虑诉讼策略,先着手提起解除合同的诉讼,随后再提出要求返还剩余房款,并且必须承担相应的违约责任。若周女士以合同本身为诉求直接要求房款,法院同样会依据合同内容作出判决。

肖应欢指出,购房者在遭遇不可抗拒的意外状况时,确实可能无法继续履行购房合同,但购房者依然拥有根据法律解除合同的权利。若合同条款仅片面保护开发商的权益,而忽视了对购房者权益的保障,那么此类合同的有效性,便有必要在法庭上进行深入讨论。