我花费 200 多万购置的房屋，在进行装修时，突然出现了一个持有 20 年租约的陌生人。近日，成都市民李先生向红星新闻进行爆料，他通过房产中介“到家了”所购买的二手房，陷入了“一房两绑”的困境。前业主在房屋办理过户手续之前，竟然秘密签订了超长的租约，而中介公司被指没有尽到审查的义务。对于查询房屋租赁备案是否是卖房的“必选项”，中介从业者对此有着不同的看法。律师称，前业主将重大事实进行了隐瞒，这种行为构成了根本违约；中介没有落实租赁备案的查询工作，存在着明显的过失，应当承担买方的损失以及合理的维权支出。
李先生购买的住房所属小区
首付30万买的150平米清水房 竟有租约在前
去年 4 月，李先生在中介公司“到家了”的工作人员的朋友圈里看到了一个二手房源。这个房源是龙泉驿区卧龙谷玖号小区的一套清水房，标价 200 多万。他说，当时中介承诺只需首付 10 万就能购房，并且强调是“无纠纷净房”。因为他之前就一直关注该楼盘，所以在支付 30 万首付后，就办理了按揭手续，买下了 150 多平的房屋。
今年 3 月 18 日，李先生正准备进行装修。这时，一位彼此不认识的人带着已经备案的租赁合同出现了。他声称在 2023 年就已经租下了这间房子，并且租约的期限长达 20 年。
红星新闻记者看到，这份合同签订于 2023 年 7 月 25 日。合同显示租约至 2043 年 7 月 25 日，时长为 20 年，租客是吕某某。李先生和他的妻子很惊讶，因为这是他们准备生小孩而购买的房子，在装修的关键时候竟然出现了这样的事情。他知道“买卖不破租赁”这一规定，所以装修也暂时停止了。
李先生细看租赁合同后才察觉到，150 多平方米的房屋每个月的租金仅仅是 1200 元，20 年的租金总计 28.8 万元。租约签订已经快两年了，然而对方一直都没有入住。李先生回想起整个交易的过程，他表示在前业主仅在办理过户手续的时候露面过一次，从那之后就失去了联系。
过户之后，房屋里面莫名其妙地出现了十多包行李。他觉得自己有可能遭遇了骗局，于是赶紧找到了中介公司。
李先生找到“到家了”
中介：前业主故意隐瞒租约 租客：对方抵债
李先生购买的房屋有租约一事得到了“到家了”的核实确认，然而前业主却无法联系到了。
3 月 21 日，“到家了”武侯区的负责人王先生向红星新闻记者表示，他们的所有流程都是正规的。在签订合同的时候，他们也进行了产调，“房子的权属处于正常状态。”他还说，当时他们曾让前业主去查询租赁备案，“然而她不进行查询，称没有租约。”并且在前业主在购房合同的“无租赁”处打了勾。
房屋买卖合同中，前业主在“无租赁”处打勾
王先生认为，他们的购房合同十分完善。房子已正常过户至李先生名下。他们把该做的事情都已做完。房子存在租赁备案，然而这是被前业主故意隐瞒的。
他觉得，李先生以及他们都成了被前业主有意隐瞒的对象。“这是公司成立已十多年，首次碰到的情况。倘若李先生觉得中介公司有责任，是可以起诉的。”当下他们也在与前业主进行联系。
李先生告知记者，中介公司没有提供相应证据来表明他们曾做过询问和核实的行为。他们仅有的只是在房屋买卖合同里“划勾”的那一项。
他说，查询租赁备案很简单。只需在线上 APP 中输入信息，并且由原房主配合就能完成。他自己花了两万多元中介费，却因为中介的一个疏忽，就把风险转移到了买方身上。“划勾”的合同并不能免除中介的责任。
李先生与中介的对话
记者联系到了租客吕先生，吕先生告诉记者，他与前业主张某是朋友关系。然而，由于张某欠了他“几十上百万”的钱款，并且在银行也有欠款，所以张某将房子租给他是为了抵债。
3 月 21 日，记者跟随李先生一家前往大面派出所进行报警。警方称此情况属于民事纠纷，建议通过诉讼的途径来解决。现场的民警多次拨打张某的电话，但都处于无人接听的状态。
中介是否尽到查询义务?
律师：前业主根本违约，中介可能未尽责
红星新闻记者获悉，在查询房屋租赁登记备案方面，除了能够进行线下查询之外，那些备案已经成功的个人还可以登录“天府市民云”APP 以及成都住房租赁交易服务平台来查看备案凭证。
记者咨询了成都多个不同的房地产中介公司的员工。对于租赁登记备案是否为卖房时中介的必查项，大家的说法各不相同。不过他们都提到，要对房屋进行详细的产调，把可能存在的风险排除掉，这是卖房的前提。产调包含的内容有房屋是否有查封、抵押、设置居住权，以及是否涉及继承赠与等。
中介提到，为避免出现类似恶意租约，致使业主买房后无法入住的情况，他们不仅会进行线上查询，还会到房管局进行线下查询。在本案中，既然已经完成过户，租客便可以找前业主追究责任。
另一位中介人员提及，租赁备案不是必查项目。因为在产调的房屋信息摘要里能得知该房屋是否设置了居住权。他们会在房屋买卖合同中对是否有租约作出约定。如果原房主虚假承诺，这属于根本违约行为。在此情况下，可以要求撤销合同，或者让原房主承担合同价 20%的赔偿。她提到，房屋存在被出租的隐患这虽不是必查项，但如果中介公司未尽到披露义务，就存在一定疏忽。
李先生查到，自己新买的房屋名下的确有房屋租赁登记备案凭证
北京泽亨律师事务所的胡磊律师认为，就本案而言，该案件存在着多重法律关系。在房屋买卖合同的关系里，依据《民法典》的规定，前业主对房屋有着瑕疵担保的义务，在进行交易的时候，需要向买家如实地告知房屋的权利状况。其次是租赁合同关系，前业主与租客签订了 20 年租约。若此租约已备案，那么就可适用“买卖不破租赁”原则，不过这需要交易合法且有效。最后是中介服务合同关系，中介公司应当对交易进行必要审查。要是中介公司没有履职尽责，就可能构成服务合同违约。
胡磊律师认为，租客吕某某签订的租约远低于同地段市场价，然而在近两年时间里从未实际入住。这种“以租抵债”的行为，有可能违反《民法典》第 154 条中关于恶意串通损害他人权益的规定。
胡磊律师称，李先生能够借助法律途径来主张该租赁合同无效。倘若能够证实前业主与租客之间存在恶意串通的情况，那么此租约从一开始就不具备法律上的效力。另外，前业主隐瞒重大事实的这种行为构成了根本性的违约，李先生有权利要求解除合同并且要求赔偿损失。
胡磊律师认为，前业主在进行交易之前，有意将房屋存在租约的事实进行隐瞒。并且在交易完成之后，便消失不见，不再参与交易的后续处置事宜。从这些客观表现来看，其已经具备了非法占有的故意。
四川一上律师事务所的合伙人林小明律师称，倘若租赁合同具备真实、客观且公平的特性，并且符合“买卖不破租赁”这一原则，那么租客就能够依据合同来要求实现自身的权利。相反，如果存在恶意串通从而损害购房者利益等情况，就可以依照《民法典》的规定，请求法院或者仲裁机构对租赁合同予以撤销。
他提醒，中介应全面、合理地审查房屋状况，查询相应登记并实地考察，做好合同约定，尽量避免后续纷争；购房者也应全面、合理地审查房屋状况，查询相应登记并实地考察，做好合同约定，尽量避免后续纷争。
一位相关房产协会人士不愿具名，他提到中介公司要对房屋信息进行核实，还要将不利影响告知业主。如果房屋确实进行了备案，但中介未落实，就会存在一定瑕疵。记者了解到，当下成都市房地产经纪协会已联系“到家了”总部去核实具体情况。在记者发稿之前，前业主张某的电话一直无人接听。
红星新闻记者 章玲 摄影报道
编辑 于曼歌
