2024年已经过去一半，土地市场虽然呈现“点状回暖”趋势，但房企拿地投入并未出现明显好转。
克而瑞数据显示，上半年，百强房企拿地总额4204亿元，同比下降40%，创2023年以来最大降幅。销售百强房企中，仅三成仍在拿地，投资额同比下降的企业占比达到70%。尤其今年销售前十的房企拿地金额的下降，与其销售业绩排名形成鲜明对比。
从融资情况看，据中指院统计，上半年，房企债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。其中，信用债中，中央企业发行规模占比93%，较去年同期提升3个百分点；民营房企、混合所有制房企发行规模较去年同期明显减少。
“房地产投资规模主要与土地购置和建设有关，目前房企的施工面积和土地购置规模都在持续下降。根据国家统计局前5个月的数据，全国房地产开发投资40632亿元，同比下降10.1%。因此，未来几个月房地产投资规模依然不容乐观。”中国指数研究院企业研究总监刘水7月3日接受《每日经济新闻》（以下简称《记者》）记者采访时指出，下半年开发投资规模同比降幅或将收窄，但预计全年投资表现仍将维持疲软。
土地供需萎缩，房企投资土地“不惜血本”
据诸葛数据研究中心监测数据显示，上半年土地供应计划建筑面积15089万平方米，同比下降40.7%；成交计划建筑面积11511万平方米，同比下降36.8%；成交楼面价4893元/平方米，同比下降17.1%。
据中指院统计，上半年全国22个重点城市中，有20个城市发布了2024年土地供应计划，整体土地供应规模同比减少10%左右。其中，一线城市供应量减少最多，达60%，但在平均楼面地价上涨12.5%的情况下，土地出让金降幅收窄至37%；二线城市供应面积、成交面积、土地出让金同比均下降40%以上；三线城市平均楼面地价下降最多，达15.3%，受成交面积减少影响，土地出让金规模同比下降44.3%。
从区域来看，上半年长三角地区TOP10企业拿地金额776亿元，继续领跑四大城市群；京津冀地区TOP10企业位列第二，拿地金额749亿元；中西部地区、粤港澳大湾区TOP10企业拿地金额分别为326亿元、264亿元。
具体来看，上半年，上海、杭州、北京、成都、宁波、长沙等地优质地块抢手，多地块成交溢价率达30%以上。今年一季度，22个城市土地成交溢价率各月均在8.5%以上；二季度以来，土地拍卖分化加剧，成交溢价率持续下降，仅上海、杭州、成都等地部分地块仍能以高溢价成交。
值得注意的是，上半年，销售额排名前100位的房地产企业中，仅剩三成仍在拿地，即便是龙头央企的投资拿地步伐也开始明显放缓。
据中指院统计，上半年百强企业权益拿地金额合计3801亿元，同比下降35.8%。其中，权益拿地金额超200亿元的国企仅有建发地产、中建一品两家；权益拿地金额超100亿元的房企有10家，且多数也为国企。
从新增价值榜单来看，上半年仅建发地产一家新增价值超过500亿元，另有10家房企新增价值超过200亿元。建发地产、华润置地、中建一号分别以513亿元、374亿元、410亿元位列新增价值榜单前三。TOP10房企新增股权价值合计3229亿元，占TOP100企业总价值（8896亿元）的36%。
与此同时，百强房企拿地销比继续下降，据克而瑞数据显示，上半年百强房企拿地销比降至0.14，较上月末下降0.01；前十强房企拿地销比为0.15，各梯队拿地销比均在低位徘徊。
尤其是头部房企，今年拿地量的下滑与其销售业绩排名形成鲜明对比。其中，保利地产拿地量同比下降70%，中海地产下降73%，万科下降94%。相比之下，建发地产、龙湖集团、绿城中国、滨江集团等房企拿地相对积极，拿地率仍维持在行业平均水平以上。
据诸葛数据研究中心监测数据显示，上半年，国有央企股权拿地占比为40%，与2023年持平；地方城投公司股权拿地占比由去年的44%降至42%，但整体占比仍略微领先；民营房企仍占比最小，由2023年的16%上升至18%。
记者注意到，受土地供应减少、资金压力等因素制约，“量入为出、聚焦核心”成为多数房企投资拿地策略。
以龙湖集团为例，今年上半年已在北京、上海、杭州、成都等7个城市拿下7块地块。如位于上海奉贤新城的地块紧邻地铁，龙湖集团此前已在此区域布局春江天禧、两大天街等多个住宅项目。位于成都金牛区一环的地块为蓉北商圈核心区域，交通、商业、教育、医疗等城市配套齐全。
在6月份的股东大会上，龙湖管理层透露，龙湖拿地策略是“以销量定支出”，严守投资规模，优中选优，把握投资节奏，重点布局一二线高能城市。
深耕杭州、扎根浙江的滨江集团，上半年权益拿地金额排名行业第四，权益新货额排名行业第六。滨江集团微信公众号公布，上半年已拿下10块地块，旗下新上线项目12个。
6月，房地产投资下行趋势出现逆转，克而瑞监测的30家房企单月投资288亿元，环比增长101%。原因在于5月基数较低，南京、合肥等核心城市年中推出土地，吸引大型企业积极参与。如保利发展、中海地产、华润置地、建发地产等央企均在核心城市发力，建发地产单月拿地金额超80亿元。
融资规模有所下降，但房企偿债压力仍较大
从融资情况来看，上半年房企融资规模继续下降。
据中指院统计，上半年，房企债券融资总额约2822.9亿元，同比下降26.1%。信用债同比下降21.9%，境外债下降54.8%，ABS下降33.3%。信用债中，中央企业发行规模占比93%，较去年同期上升3个百分点；民营房企、混合所有制房企发行规模较去年同期明显下降。
克而瑞数据显示，2024年上半年65家典型房企历年融资总额2131亿元，同比下降37%，从季度表现来看，一、二季度分别同比下降41%、32%。
境外债券发行仍受阻，据克而瑞数据显示，上半年仅有越秀地产和五矿集团各发行了1只境外债券，票面利率分别为4%和4.6%。
“由于当前房地产市场尚未出现明显好转，金融机构等对行业预期仍较弱，下半年房企融资将继续下滑。另外，房企融资越多，负债越多，后期还债压力越大。部分企业注重稳健经营，会主动压缩负债规模，适度减少融资。”刘水表示。
不过，由于成功募集资金的房企大多经营状况良好，其融资成本实际上已经大幅下降。刘水指出：“上半年房企债券融资平均利率较去年同期下降0.7个百分点至3.1%，其中信用债、海外债、ABS平均利率分别为3.03%、5.6%和3.09%，较去年同期分别下降0.62、1.66和0.66个百分点。”
据克而瑞统计，上半年房企整体新增债券融资成本为3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点。
除了融资，房企资金压力的另一面来自于巨额债务，已实现债务重组的房企依然面临再次违约的风险。据克而瑞统计，上半年房企债券到期规模达2799亿元，其中一二季度到期债券规模超1300亿元，三季度到期债券将超1000亿元。没有债务偿付压力或已完成债务展期置换的企业未来也将面临同样的债务压力。如果投销端和融资端继续无起色，2025年的债务压力将比2024年更大。
以万科为例，在将6.126亿美元全部汇出支付到期票据本息后，今年万科已无海外债务到期。但对万科来说，2025年才是真正的挑战，全年至少有246亿元到期债务需要偿还。
不过5月份以来，已有多家民营房企宣布融资成功。5月14日，新希望地产成功发行2024年(第一期)中期票据，发行规模8亿元；5月17日，新城控股成功发行2024年第一期中期票据，发行规模13.6亿元；5月29日，滨江集团发行2024年第三期短期融资券，实际发行总额7亿元，发行利率3.6%。
值得一提的是，6月20日，标普将中国海外发展长期发行人信用评级由“BBB+”上调至“A-”，并将该公司未偿还高级无抵押票据的长期发行评级由“BBB+”上调至“A-”，同时将该公司现有中期票据计划评级上调至“A-”。
刘水分析称，标普上调中海外评级，首先表明国际机构对我国房地产行业发展的预期在改善；其次，向国际资本市场发出积极信号，有利于房企国际化融资；第三，评级上调表明中海外的经营得到了国际机构的认可和肯定，充分展现了其经营的韧性和稳健性。
此外，今年以来，各地加快推进房地产项目“白名单”制度实施，据金监局统计，截至5月16日，商业银行按内部审批程序已批准“白名单”项目贷款9350亿元。
刘水表示：“白名单措施将加快贷款审批，并帮助房地产企业建设和竣工。”
第一财经记者发现，广东、河北、浙江、河南、福建、重庆、安徽、江苏等地房地产融资协调机制运行平稳，部分地区在完成第一、第二批“白名单”项目后，已启动第三批项目的筛选和推进。
从企业角度，以旭辉集团为例，截至7月3日，其全国房地产项目“白名单”上已有72个项目，其中45个项目获得融资支持，3个项目获得新增融资。每经记者从旭辉集团获悉，其旗下芜湖六金印象为首个获批新增融资的项目，获批金额1.5亿元；北京国祥云筑项目在此前已获置换融资的基础上，再获新增融资5000万元；太原江山云悦项目获批新增融资4000万元。
对于下半年房地产开发投资走势展望，中指院预计，随着低基数效应显现，下半年开发投资规模同比降幅或将收窄，但预计全年投资表现仍将偏弱，项目“白名单”等政策的深入实施或将为投资提供一定支撑。
每日经济新闻
