身处广东省的清远，会想到当地的特产清远鸡，以及这座城市的避暑胜地，最近互联网给清远贴上了新的标签——可以让广州人低价买房，不出省外就能在“鹤岗”定居。
现在，随着楼市的下行趋势，该地区的房价也在不断下跌，不到10万元就可以开始在当地一套32平米的住宅，如果再加上几万元的预算，两房的选择也很多。例如，今年7月，有人斥资15.5万元，在清远市临光地区拿下了一套69平米的两房两厅，单价仅为每平米2200元左右。从目前的挂牌房价来看，清远临光板块不少二手房的挂牌价格在3000元/平方米左右。
作为广州的后花园，清远市拥有丰富的山地水资源，其中不少面积山水密布，湖水环绕，因此可以说，在这里生活意味着拥有充满负氧离子的自然环境，还可以乘坐公共交通工具在两小时内到达一线城市广州， 感受丰富的娱乐生活。有网友说，“在鹤岗你还想买什么？不过，也有网友调侃说，“真的买鹤岗就得交取暖费，买清远只需要交物业管理费就行了”，认为在广州打班的人真的经常住在清远。
值得注意的是，清远的房价并没有现在这么低，2017年前后，临光板块新建商品房价格在1万元/平方米左右。那么，目前该行业二手房价格出现大幅下跌的原因究竟是什么呢？
广佛客纷纷涌入清远买房
清远市位于广东省中北部，南岭南侧，北江中下游，北江中下游，北远与湖南省、广西壮族自治区接壤，东、西分别与广东省韶关市、肇庆市接壤，南与佛山市、广州市花都区相连。
从近十年的人口数据来看，清远市是典型的外流地区，2023年常住人口约399万人，低于户籍人口453万人。2023年，清远市GDP2120亿元，在广东省辖的21个地级市中排名第14位。然而，在近10年的楼市发展中，清远市许多非中心城区的房价依然攀升至每平方米1万元以上的高峰。
2010年以来，在广庆发展一体化、广庆城际、清远市青城区长隆度假村落地等因素影响下，清远市的房地产市场也经历了一波热潮，在此期间，清远市的房价也上涨到了较高的水平。
2012年，清远与广州签订了《广州·《清远市合作框架协议》，正式提出“广清一体化”构想。当年11月，广州至清远城际轨道交通项目正式开工，根据当时的报道，在广庆城际建成通车后，将实现广庆半小时经济圈的目标。
在广庆城际开工后，长隆集团在清远临光片区的投资项目也逐步落地。2013年12月，长隆集团与清远市人民政府正式签订合同，投资300亿元建设位于清远的长隆国际森林度假区（世界珍稀动植物国家源地基地，以下简称“长隆度假区”）项目。2015年，位于清远市青城区东南部，占地一处，紧邻广州市花都区的长隆度假区正式开园。
事实上，早在2005年“广清一体化”概念提出之前，清远市临光地区商品房开发就已经开始了。当时碧桂园在清远市临光地区的梅林湖周边建了很多别墅，但当时清远的整体房价相对便宜，从过往的数据来看，350平米的别墅只有25万元，平均价格为714元/平方米。直到2010年前后，恒大、万科等房地产公司相继进驻清远临光板块，开发高层商品房，商品房价格上涨至4000元/平方米左右。
自2012年提出“广清一体化”概念后，清远市临光板块房地产层层叠加，融创、奥园、时代中国、佳兆业、阳光100等品牌地产企业在清远临光板块打造高层建筑。直到2017年前后，该地区的房价涨至历史最高水平，恒大银湖城、北方万科城、阳光100等地的新建房价普遍超过1万元。当地房产中介告诉第一财经，当时清远临光地区的一些房地产项目，尤其是较好的楼层或户型，最高价格达到12000元/平方米左右。
2017年，清远楼市整体进入销售热潮。据清远市统计局数据显示，2017年，清远市商品房销售面积900.58万平方米，同比增长16.9%;商业楼宇销售585.1亿元，同比增长56%。与此同时，清远市商品房库存也降至历史低位，2017年底退役期缩短至5.5个月。
在推动清远临光板块房价走向巅峰的因素中，外来者起到了重要作用。根据房地产代理平台和抚辉煌的统计，2018年上半年，通过和抚辉煌在清远购买新房的客户中，58%为广州客户，35%为清远客户，7%为其他地区客户。
“长隆度假区正门对面的楼盘'方圆豪美云山诗意'，开业时被许多港澳客户买下。”在清远市工作多年的房地产经纪人林芳（化名）告诉第一财经，清远市临光板块的楼盘主要由外地客户购买，因为距离市中心有20多分钟车程，当地最好的学区房子也在市中心， 所以当地人基本上不会选择在临光板块买房。从林芳的销售经验来看，除了为老人买房、为子女上学买房外，在清远买房的外地人，主要看中了长隆度假区和“广庆一体化”带来的好处，希望通过购买房产来获得投资收益。
当房价进入万元时代，土地市场悄然发生变化。据中商产业研究院统计，2018年清远市土地（含工业、商业、住宅等物业地块）平均成交价为1580元/平方米，后续几年总体呈下降趋势。与此同时，清远市住宅出卖住宅用地溢价率也从2017年的150%下降至20%，随后几年溢价率再度下降至5%左右。
“近两年来，大批来自广佛的投资者涌入清远的低价市场，但随着政策的变化和一些不确定性，投资者的比例确实有所下降。”2018年9月，时任广东和福辉煌清源公司总经理的罗建辉公开表示。
看到房价的涨跌
罗建辉口中的不确定因素，除了广庆城轨尚未开通之外，还包括清远长隆度假区的建设进展。
自清远长隆度假区建设以来，停工的消息不时传来，园区的开放时间也一再推迟。如今，距离清远长隆度假区正式建设已经过去了近10年，但度假区正式开业的时间表尚未确定。今年5月，在人民网留言板上，有网友询问长隆项目的开放时间，官方回复称，清远长隆项目大部分设施已经完工，由于整体开放条件尚未达到，为了给游客提供良好的体验感， 园区暂未正式开放，正式开放时间以长隆集团官方公告为准。
此外，虽然广庆城际项目一期已于2020年开通，并实现了从清远青城站到广州都市圈广州北站的“半小时都会圈”目标，但从广州北站到广州市中心仍需约一小时的公共交通。要真正实现广庆“半小时都会圈”，还需要开通广庆城际南延线，即广州北站至广州白云站的线路。从官方答复来看，广庆城际铁路南延段将于今年年底建成通车。
在上述不确定性的影响下，房地产市场也发生了翻天覆地的变化。从房产代理平台信息来看，目前清远市临光板块新建商品房售价在5000元/平方米左右，临光片区近期成交二手房价格一般在3000元/平方米左右
在房产经纪人林芳看来，目前清远临光的房价已经跌到了谷底：“2013年我入行时，临光新楼盘价格在3000元/平方米左右，2014年再次开业时的价格已经超过4000元/平方米， 而很多房地产项目在2018年前后涨到了1.2万元/平方米，现在的房价与2013年差不多。林芳表示，今年上半年，临光板块的房价还在下跌，近几个月来略有企稳。
林芳说，一些早期买房的业主，因为自己买的房子没有卖出去，眼睁睁地看着房价下跌。甚至有些业主是晚开工的，因为起步价格比较高，月供也不低，最后还款压力大，把房子放在中介平台上，希望能摆脱它。以临光板块的几个大型地产项目为例，在壳牌平台上，北方万科城挂牌1081套，恒大银湖城431套，阳光100社区496套。
林芳表示，现在总价13万元就能买到阳光100小区45平米的单间房，而从小区的成交记录来看，该单位最低成交价为10.3万元，成交时间在2022年左右。2023年，小区还成交了一套32平方米的住宅物业，成交总价9.2万元。经计算，上述三户住宅单价不超过3000元/平方米。
另一处房产数量众多的万科城，最近也交易了一套低成本的房子。该房屋为两房两厅，面积69平方米，建于2012年，看房43次，经过四次调价，最终以15.5万元的总价成交，成交价2243元/平方米。从数据来看，2010年首次开业时，楼盘中新房的价格在3000元/平方米以上，即使上述房产的卖家属于第一批购房者，不计算利息，现在也是亏损。
广东省住房政策研究中心研究员李玉佳对第一财经表示，过去在都市圈规划比较火热、楼市投机炒作比较火热的时候，临光板块是基金愿意参与的领域。“广庆融合发展”是广州都市圈的重点内容，不仅有轻轨等交通互联互通，也有产业转移，如清远的职业教育城。而且，清远临光板块也做了一些景观板块，这些板块是从广州错位而来的，也具有一定的竞争力。
李玉佳认为，广庆一体化计划的内容需要时间才能落地，中短期内完全落地的难度较大，前期资金和购房者基于计划内容进行投机，主张方案实施后，房价仍有增值的趋势， 导致区域开发的实际购买行为，与规划无关，而是由无序投机造成的。当投机退潮时，房价自然会大幅下跌。
