优秀企业冬季谋划、布局、跨越
微信朋友圈万科“求生”笑话解读：
1. 自己：生活；
2、同行：你无法生存；
3、向国家展示：我们活不下去了，救救我吧！
4、向群众展示：我们已经活不下去了，别再骂了！
5、给银行看：如果我们活不下去，你可以想办法。
从直观的第一印象来看，这是万科第三次喊“狼来了”；
但问题是，只有三件事可以实现。 同事们会相信万科这次的“悲观主义”吗？
以往楼市的小周期为3至5年，但万科每次宣布“冬天”来临，通常都是在楼市调整一年后，时机相当好。
即2007年开始调整后，2008年开始喊出行业“拐点论”； 2013年供需结构调整后，2014年开始喊出“白银论”； 每次喊完之后，2008年迎来4万也是“幸运”，百亿救市利好市场，2015年去库存利好……但2018年的这个时候，一些媒体和行业业内人士解释说，首先，万科让同行看到，尤其是中小型房地产企业，被折磨得直接卖给大企业。 忘掉高端房地产公司的套现吧； 二是向有关部门喊话。 毕竟，会哭的孩子就有奶吃。 当然，万科也知道，有关部门肯定不会听领导家族的话。 但于亮喊出之后，媒体助攻，同行评议……掀起了一波“生存”争论和热议，形成一波“投诉”浪潮——这一点不容小觑。
事态确实升级了，“求生”三个字刺激了很多房地产人的敏感神经。 这相当于在2018年本已焦灼的房地产开发商的伤口上撒了一撮盐。
事实上，“活下去”这三个字，以前都是中小房企喊的，但现在，领头羊万科也来“抢词”，这多少让同行“郁闷”了。
事实上，为了生存，同行“助攻”的声音和措施也不少。 碧桂园呼吁“提质量、控速度”，恒大则呼吁不先讲规模，而要“规模+效率”。 此外，加速降价、折扣和促销也是助力。 同样，融创的话题王孙宏斌也多次强调，融创现在最大的担忧就是“安全主张”。
另一方面，巨头企业增强风险意识也是合理且必然的逻辑。
由于公司规模越来越大，安全性比速度重要100倍。
对于地产巨头来说，宁愿保证99%以上的安全，放弃业绩高增长的诱惑，也不愿冒高风险来换取业绩高增长。 这些公司都排在前三名，而且估值都在5000亿左右。 他们肯定明白安全第一的前提；
所谓规模扩张、加速应该属于第二梯队。 因此，如果纵观TOP20到TOP10的房地产企业，大部分都是规模第一、速度第一。
但对于有关生存的言论，房企和同行还是要辩证地看待。
第一，万科一直有紧迫感，这次只是继承其优良传统；
第二，于亮这几年每天都在讲向华为学习，而华为的经营态度甚至经营理念之一就是紧迫感，这就是华为的冬天。 这次是“万科的冬天”的翻版；
第三，这是万科的冬天，但不一定是你的“冬天”； 这是万科的生存，不是你的生存。
一个行业的悲剧在于，在13万亿的行业中，仅仅因为一家房地产龙头企业高喊“生存”，并不意味着所有房地产企业都必须“生存”。 这个逻辑很脆弱。 正如正荣地产总裁王本龙所说，没有不好的行业，只有不好的公司。
任何时候，都有好公司和坏公司，不可能所有公司的生存方式都一样。
而且，如今万科的市场份额只有4%左右。 这个行业还远没有走到终点，未来谁将成为领头羊还存在变数。 老潘这句话的言外之意是提醒，如今的二线房企既要关注市场的变化，但也要看到行业结构的变化。 如今，第二梯队的落后者可能仍然是规模最大的。 选题首先是战略性的，因为这是由整个行业集中度提升、深度洗牌的整体格局决定的。 而且，房地产市场调整期间，洗牌更加明显，分化更加严重。 裸泳者和内伤者都会在那里。 随着一波事件的出现，优胜劣汰……当然，这一波调整渠道，对于二线房企来说，前提是你在保证安全的同时追求规模增长，也就是强势运营。现金流为王的地方。 基于系统的规模增长。
对于更多的中小房地产企业来说，听到万科“活下来”应该会让他们的心情更糟糕。
万科的生活方式
做强主业，“收缩”新业务，狠抓集合，瘦身组织
为了生存，于亮的药方是收敛、专注。 这是一次典型的减员战略，也是万科历史上第二次减法战略。
这四个字包含了三个层次的含义。
首先，它在战略上定位为减肥策略，甚至是第二种减法策略； 于亮这几次孜孜不倦的说教，就是为了统一万科人的过冬意识，统一策略，统一行动，减少认知模糊。 带来的行为内耗。 毕竟，万科6300亿元的“国家”是建立在一线的。
二是住宅是主渠道。 以往，于亮在其他支线渠道上强调的是花卉、章鱼和热带雨林的绽放，现在他开始强调回归住宅主业。 由于住房主渠道在现金流、还款绝对值、收入增长和未来空间等方面仍然比较“肥沃”和“巨大诱惑”，万科上半年去房地产的建议是错误的命题。
三是压缩非主营业务规模。 比如，如果你做了三年，仍然依靠万科内部资源有机增长，就不要再做了……同时，于亮强调，如果没有实现6300亿的还款目标，万科的所有业务都可以停掉。 显然，新业务的前提取决于“住宅地产”的态度。
总体来说，老潘把余亮第一次手术的“活下来”概括为三个核心维度：
一是产业经营（企业总体大战略）是围绕做强主业、强化主业回款、收缩精简新兴产业为主线；
二是组织手术，即组织进行瘦身精准匹配策略、组织扁平化、设立三大中心、组织价值审视。 组织要适应新的战略需要和调整后的产业发展需要。
第三，人体手术需要人与人之间的匹配。 未来，万科可能因组织调整、业务与人员的匹配而不得不实现裁员。 于亮强调，组织调整必然会令一些人受益、损害另一些人，但总体方向是有利于奋斗者； 其次，维持新动机的最低招生规模。 未来，万科新能源的招聘，对于新进入城市、拥有多个项目的企业来说，需要更多地招聘人员，并尽量在区域内转移。
碧桂园的生活方式
提高质量和速度，零伤亡
碧桂园一直对市场前景有自己独特的判断，但碧桂园却非常低调，一直坚持走自己的路。 比如，当别人说三四线不好时，碧桂园只是笑笑； 例如，如果房地产公司的人抱怨楼市的转变和业绩的变化，碧桂园会回答说那是别人的事，我们专注于做好自己。
但这一次，碧桂园用四个字回应市场展望：提品质、控速度！
提升品质就不用说了，相信此刻没有哪家房地产公司比碧桂园更明白“品质”二字的含义。
老潘最近多次与碧桂园集团乃至地区的朋友进行沟通，得到的答复都是质量第一。
经历了近两个月的“安全事件”，舵手杨国强强调：“碧桂园宁愿放慢一些发展速度，也要以‘刮骨’的决心，坚决推进安全生产突出问题整改。” “为企业追求的长远目标，建立更加完善的安全管控体系。”
同时，在私营企业，老板和二老板关心的事情基本上都可以完成。 也就是说，碧桂园新成立的安全生产委员会已于近日成立。 杨国强亲自担任委员会主任，莫斌院长担任常务副主任。 重要性可见一斑。
碧桂园集团总裁莫斌也表示，公司将逐步进入稳定健康可持续发展的“提质控速”新阶段。
除了工程质量安全、零伤亡，碧桂园还高度强化了投资的“质量”。
一是投资战略调整。 对于新项目的收购，碧桂园强调更加精准的投资，对于每一块土地的收购都会更加谨慎。 每个项目都会一一讨论。 如果一个项目必须完成，就一项一项完成，并且按照这个目标来实施。 。
其次，在新老项目方面，碧桂园目前更加注重现有项目的运营和管控。 也就是说，碧桂园将对老项目进行强力调整。 即碧桂园目前要求部分未达到预期、未达到正负零的项目少开工。
其次，除了提升品质之外，一个亮点就是“控速”二字。
这两个词是有内涵的。 为什么不放慢速度而是控制速度呢？
降速乍听之下有些悲观、中性，但调速却有主动的控制动作恒大地产烟台招聘，代表了碧桂园自身后期的发展速度。 碧桂园依然充满信心。 但现在碧桂园主动控制速度，是为了质量和安全，也是为了追求零伤亡的目标。
至于速度要控制在多少？
总裁莫斌在中期业绩会上回应：“放慢发展速度是相对于我们自己的调整，而不是量化指标。”
如何？ 首先，碧桂园目前重点通过减少非交易性项目来增加良性股权比例； 其次，碧桂园不再公布全量销售数据，仅公布股权销售金额，这意味着碧桂园致力于良性发展，更加高质量发展。 强烈的号召力。
速度是多少？
必须明确的是，如今三大巨头的业绩增长并没有受到房地产调控的太大影响。 这并不意味着房地产调控政策无效，也不意味着房地产市场很好。 相反，房地产调控有效，市场也很糟糕。 。 如今三巨头的成长得益于市场集中度的提高。 因为中小房企退出的蛋糕，很快就被三大巨头大量“吃掉”。
例如，2017年排名前十的开发商占比为24%。2018年上半年，排名前十的企业市场份额已达到30%左右。 也就是说，监管加剧了洗牌，一年半的时间就增加了6%。 是什么原因？ 就是很多中小企业倒闭了，剩下的市场份额被大企业吃掉了。
未来3至5年，前十大开发商的集中度将提升至40%。 按照保守的未来行业平均10万亿计算，前十大开发商将达到4万亿，前十将达到4000亿左右； 而三大开发商按前十占比50%计算，未来前三将达到2万亿，也就是说最低门槛是7000亿。
基于此，碧桂园有信心掌控速度。
恒大的生活方式
坚定走“规模+效益”双轨，新兴产业跟随政策
此时此刻的恒大，已不再是昨天的恒大！
对于未来，恒大的态度是，恒大的成绩能够进入前三就足够了。
恒大没有必要与世界龙头竞争，但恒大的“效率”战略不仅仅是一个口号，而是要求恒大未来的每一个项目都跑好、管理好，净利润达到15%，净利润达到15%。毛利润30%。 恒大坦言，如果努力实现这一目标，企业效益将比什么都好。
对于未来增长，恒大2019-2020年合同销售增长指引为10-15%，重点转向盈利能力。 公司充足的可售资源（土地储备价值5万亿元，平均土地储备成本仅为每平方米1615元）意味着拿地的紧迫性较低，从而为恒大进一步去杠杆提供了空间。
事实上，万科提出还款6300亿元。 2018年上半年，还款率保持在93%以上。 下半年会低一些，销售额也在7000亿元左右。
与恒大相比，上半年销售额为3040亿，下半年可销售价值为7000亿。 不过，恒大上半年的去化率为63%。 预计下半年去化率将降至60%。 预计恒大2018年全年销售额7240亿。
从这个角度来看，于亮的生存与万科、恒大、碧桂园未来业绩的高增长预测形成鲜明矛盾。
另一方面，三大巨头的拿地指标也难以解释。 虽然2018年上半年恒大地产烟台招聘，万科新增商品价值2909亿，远超碧桂园的1600亿和恒大的689亿，但你要明白一个前提，恒大目前的价值是5万亿，而碧桂园的价值是5万亿。合计价值4.67万亿……但未来10月、11月三大巨头的拿地数量、拿地价值、土地储备分布情况更值得关注。 。
值得一提的是，与万科精简非住宅多元化业务不同，碧桂园与恒大的多元化业务有两大不同点：
与万科对房地产上下游的投资不同的是，碧桂园对机器人产业、现代农业产业的投资以及恒大对高科技的投资都相对较弱。 但碧桂园、恒大投资的新产业更具潮流意识。 以及国家政策大力支持的领域；
其次，这些非住宅产业的投资强度和投资总额也不容小觑。 例如，碧桂园在机器人产业上投资了800亿。 比如，恒大未来计划投资1000亿与中科院开展高科技产业合作。 但目前具体的投资力度、节奏和分批金额也值得关注。
概括
无论是生存还是高质量增长，都是企业的选择。 万科的生存目标肯定适合万科，但不一定适合你。 房地产公司的策略和玩法最忌讳的就是把别人的策略当作自己的策略，把别人的经验当作自己的经验。
当市场下跌时，唯一的选择就是保持健康。 正如徐汇董事长林忠所说，行业回归分六个阶段：土地回归理性、市场回归稳定、增长回归质量、产品回归生活、房企回归活力。稳定，行业正在回归制造业。 行业。
同时，老潘也提醒，短期要谨慎，长期要乐观。 房地产人还应该看到中国经济的中高速增长、房地产城镇化率从58%上升到70%、中国房地产品质提升的红利、3亿人口的转移。 人们对美好生活的追求依然大规模存在……因此，从长期来看，房地产至少在10年内仍然有较大的增长空间。
最后，我想对业内几家房地产企业寄语。 优秀企业在冬季谋划、布局、跨越。 这适用于任何行业，更适用于此时此刻的中国房地产！
结尾
