周女士透露，她在2021年于湖北汉川市的“天屿湖”项目购置了一套别墅，销售员曾保证协助她办理按揭贷款，若未能成功，则可退房退款。然而，目前她面临无法取得房产、首付款逾百万无法追回，以及征信记录出现问题的困境。尽管她愿意支付违约金，并要求开发商退还剩余房款，但开发商却并不愿意这么做。在5月21日，她向记者讲述了这一情况。
“天屿湖天宫岛”楼盘。受访者供图
协议中明确规定了这一条款。然而，由于按揭未能成功办理，我依照协议提出退房并退款的要求，但她声称自己已离职，指示我联系开发商，随后还将我拉入黑名单。周女士透露，她在2025年2月对开发商提起了诉讼，要求退还购房款。近日，她收到了汉川市人民法院的判决书，遗憾的是，法院驳回了她的诉讼请求。
法院指出，在《定购协议》中关于“退房款”的条款系预约合同的一部分，然而自《商品房买卖合同》签署以来，买卖双方的权利与义务已发生变动，原预约合同中的条款对双方当事人已失去法律效力；办理按揭贷款并非开发商的法定责任，周女士未能按时支付购房款项已构成违约行为，因此她不具备解除合同的权利。
百万首付买别墅按揭失败要求退房退款被拉黑
周女士透露，在2021年5月份，她收到了“天屿湖天宫岛”项目的销售人员的电话推销，随后便决定亲自前往实地查看。
周女士表示，一套双拼别墅的价格高达三百多万元，而她当时在武汉已拥有数套房产，心中忧虑名下尚有贷款，这可能会影响她办理按揭贷款。销售员王某提出建议，让她将旧房进行抵押，抵押所得款项足以支付首付。开发商詹总承诺将协助她完成银行按揭手续，若按揭无法成功办理，她可以选择退房并退还款项。
周女士提供的聊天记录表明，在2021年5月18日，她支付了124万元作为首付，其中包含2万元的定金。在此后的半个月里，周女士多次询问关于“银行事宜”的进展。到了月底，王某告知她，“明天我们将签署合同。合同签署后，银行将取走一份，需要进行审批，放贷还需经历一系列流程”。
数月之后，周女士持续追问：“银行的状况如何？”“若再不给予答复，我就不打算继续了。”“我打算退房，不再需要了。”而王某则多次回应：“请勿着急，银行审批需要时间。”“今年的银行审批非常严格。”“詹总也在催促行长审批。”等等。
在这段时间里，王某将李经理的联系方式转给了周女士。周女士告知，李经理回复称办理困难。她询问詹总是否有解决之道，若无法解决，则要求退款。随后，周女士遵照指示重新提交了相关材料，并持续跟进按揭贷款的进展情况。
周女士与开发商詹总聊天记录（受访者供图）
2021年11月，王某宣布他已决定离职，紧接着他提到“詹总表示他打算前往银行一趟，对你的事情他非常关注”。随后，周女士依照王某的指示再次提交了按揭贷款所需的材料，并被告知需要转至另一家银行进行办理。
自那时起，这样的状况持续到了2023年7月22日，王某无奈地表示，自己已经尽力而为，“既然贷款审批未能通过，按照常理，售楼部理应退还你的款项。”
销售员与周女士聊天摘录（受访者供图）
周女士回忆说，詹总当时也向她表示“这个申请批不下来，我们可以退款”。紧接着，双方开始互相指责，最终王某将周女士从通讯录中删除。
在上述时间段内，周女士与詹总的对话中，詹总不止一次地提到“我已经与行长交流，希望他们能尽快批准贷款”“刚刚和行长谈过，正在努力争取您的贷款能优先处理”。然而，最终詹总将周女士从好友列表中删除。
退款条款已无约束力法院一审判开发商无办按揭义务
周女士所提供的资料显示，在2021年5月3日，她与湖北天屿湖生态文旅有限公司达成了《天屿湖国际休闲社区订购协议》的签署。根据协议内容，买方作出承诺，自协议签订之日起不得更换或退回所购房屋，且需在7天之内全额支付购房款项。此外，协议的备注部分特别指出，若出现任何变动，买家有权进行退房或换房操作。
《商品房买卖合同》补充条款（受访者供图）
在双方签订的《商品房买卖合同》中规定，购房者在合同生效后需向银行申请185万元的按揭贷款，且购房者已充分了解银行及公积金管理中心对申请该按揭贷款所需满足的条件和必须提交的文件。因此，若因购房者自身原因导致无法办理按揭贷款，责任应由购房者自行承担；若在按揭审批过程中出现审批额度不足或未获审批的情况，购房者须在审批结束后15天内付清剩余房款，否则将视为违约，并需按照规定时间段支付相应的违约金。
《商品房买卖合同》中规定，若购房者确实无力全额支付房款，致使合同需解除，需按房屋总价的一成缴纳违约金；此外，若购房者在完成银行按揭手续前提出解除合同，已交款项将不予退还。
补充协议附于合同之后，规定若购房者在180天逾期未按约定完成全额付款，则卖方拥有单方面终止《商品房买卖合同》的权利，已交付的全部款项将不予返还，房屋所有权将归卖方所有。同时，购房者需无条件协助办理取消交易的相关手续，并承担由此产生的所有费用。
周女士之所以决定将老房子作为抵押物支付首付，是因为售楼部曾作出“如有变动可退可换”的承诺，并且答应协助她办理银行按揭贷款手续。
5月15日，汉川市人民法院作出一审判决，决定不支持周女士关于退还购房款项、支付资金占用费用、违约金以及兑现活动券的要求。
《定购协议》内容（受访者供图）
法院判定，《商品房买卖合同》系合同双方真实意愿的体现，具备法律效力，双方当事人理应严格履行。《定购协议》中关于“如有变动，可退可换”的条款，其性质属于预约性质的合同。自《商品房买卖合同》正式签订起，买卖双方的权利与义务已由该合同进行了相应调整，此预约合同的相关条款对双方已不再产生约束效果。周女士夫妇对于按揭贷款的还款方式有自己独立的决定权，这并非开发商应尽的职责。由于周女士未能成功联系到贷款银行，导致她无法及时筹集到购房所需的资金，从而构成了违约行为。根据法律规定，她因此不具备解除合同的资格。
开发商曾被起诉11次律师：买房人要格外注意权益条款
周女士透露，她向开发商提出过，可以依照合同规定支付违约金来解除合约，亦或是将已缴纳的首付款转为定金，去选购开发商旗下其他价格更为低廉的住宅项目，然而这一提议遭到了开发商的婉拒。
5月21日，记者成功联络到了“天屿湖”的詹总。他表示：“让她提起诉讼吧，毕竟她买房子的资金已经不足，只能采取这种方式。”随后，他结束了通话。
天眼查数据显示，湖北天屿湖生态文旅有限公司由汉川市达利置业投资有限公司全资控股。在这近8年的时间里，两家公司共被法院指定为被执行人48次，且有3次法院对其发出了限制消费的命令。
过去五年间，天屿湖公司遭遇了11起商品房销售合同纠纷的诉讼，其中10起案件在法院审理后，对原被告双方的部分诉求给予了支持；同时，还有一起案件原告选择撤回诉讼。
肖应欢律师，来自湖北赋兮律师事务所，对此指出，依照相关法规，后续签订的合同内容能够取代先前签订的合同内容。在本案中，购房合同的修订改变了双方的权益与责任，原有的承诺协议也因此被新的条款所取代，“法院的判决是符合情理的。”
肖应欢告诫购房者，应从这一事件中吸取教训，对于口头上的承诺，务必保留相关证据。同时，还需对承诺的合法性进行评估。那些违反法律法规的承诺，即便有书面确认，也无法获得法律的支持。若后续签订的合同对先前条款进行了修改，必须进行单独的确认。而在签署新合同时，还需再次明确先前约定的有效性。
肖应欢指出，周女士在首审中的请求未能得到法院的支持，主要原因是诉讼立场存在失误。“她应当重新规划诉讼战术，先就合同解除提起诉讼，随后再就剩余房款提出索偿，并且必须承担相应的违约责任。若她是以合同为依据提起诉讼，法院亦会根据合同内容作出裁决。”
肖应欢强调，购房者在遭遇不可抗拒因素导致意外状况时，即便无法继续履行购房合同，依然拥有法律规定的合同解除权。若合同条款仅侧重于维护开发商的权益，而忽略了购房者权益的保障，那么此类合同的合法性，便有必要在法庭上进行深入探讨。
编辑 唐维灿
